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martes, 7 de agosto de 2012

La verdad detrás de las “estaciones fantasma” del Metro de Santiago

En cinco puntos de la capital hay obras que fueron consideradas en los trazados y que finalmente no se ocuparon.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 6 agosto, 2012. Se pueden tejer tantas historias como habitantes residen en sus alrededores. Que no se hicieron porque un alcalde se enojó con los vecinos, que la empresa se equivocó en el trazado y hasta que a la compañía no le gusta trasladar adultos mayores son algunas de las explicaciones en torno a las denominadas “estaciones fantasma” del Metro.
Lo cierto es que la red del ferrocarril urbano cuenta con algunas obras proyectadas, iniciadas y hasta construidas. Se trata de cinco puntos que alguna vez fueron considerados en el recorrido, pero que luego se dejaron a la espera de nuevos proyectos.
“Hoy Metro de Santiago no cuenta con estaciones fantasmas. Lo que existe es infraestructura en obra gruesa que se dejó proyectada por si a futuro la potencial demanda justifica la inversión y construcción de estaciones en esos puntos”, comentó Fernando Rivas, director de Comunicaciones de Metro.
Así, en medio del extenso listado con más de 35 nombres de estaciones “que nunca fueron” y que pululan en internet, aparecen casos como “Libertad”, nombre extraoficial con que se conoce a la infraestructura compuesta por accesos, mezanina y hasta andenes, en Catedral con Libertad, en el barrio Yungay.
En ese punto, donde hoy existen dos plazas duras, que fueron enrejadas para evitar el acceso al subsuelo, habló Rosario Carvajal, del movimiento Defendamos Yungay, quien dijo que se realizaron hasta censos informales para “demostrarle a la empresa Metro que aquí hay mucho público que no está dispuesto a caminar hasta Cumming o Quinta Normal. Pero parece que ellos no quieren trasladar a tanto adulto mayor del sector porque su tarifa es rebajada”, aseguró.
De hecho, al recorrer el trayecto de Cumming al poniente se puede ver al costado derecho del túnel un muro temporal instalado para tapar la rampa de acceso al andén.
Lo mismo ocurre en torno a Echeverría, ubicada en la Línea 4 en La Cisterna, entre la estación del mismo nombre y San Ramón, que cuenta con la obra gruesa de andenes y accesos. “La pasarela peatonal que cruza la autopista Vespucio Sur ubicada por sobre la estación iba a ser parte de la estructura de la estación”, afirmó José López, antiguo residente del sector.
Según Metro, ambas estaciones aguardan hasta cuando “la demanda justifique su operación”. Así al menos ocurrió con la estación San José de la Estrella, que desde la construcción de la Línea 4 a Puente Alto contaba con los cimientos e ingeniería, pero sólo se inauguró en 2009.
Un caso que no encaja en esta proyección es la estación Don Bosco, en Gran Avenida con Ramón Carvallo, la que por encontrarse a no más de tres cuadras de Lo Ovalle, probablemente jamás podrá recibir público. Ahí, frente a un terreno semiabandonado, que fue enrejado al mismo estilo que Libertad, Patricio Cáceres asegura que “habían dicho que sería estación tan pronto abrieran el servicio al sur (La Cisterna), pero parece que el sitio lo compraron sólo para colgar carteles de ‘se vende’”.
Otro caso: Puente Cal y Canto, espacio sin uso, pero bien cuidado que se ubica junto al tercer subsuelo del reconocido centro cultural Estación Mapocho. Ahí, Metro reconoce que “existe un túnel construido, el que se utilizará para la conexión de pasajeros entre las líneas 2 y 3″.
Pero quizás el más desconocido es el túnel de Baquedano. Ahí, según un ex ingeniero de Metro, se había proyectado el túnel de la Línea 5, “pero cuando a fines de los 80 el trazado cambió, quedó en desuso, hasta que en esta década se volvió a abrir como vía peatonal a la Línea 1″.

Socovesa afina venta de 60 hectáreas en parque industrial El Montijo

Además, la firma puso en marcha Socovesa Subsidio, una nueva marca para casas con subvención, mientras que Pilares, que también opera ese negocio, reforzará los departamentos.

Fuente: El Mercurio
Cristóbal Mira dice que ya hay operadores interesados en los terrenos.
Santiago, Chile. 6 agosto, 2012. La constructora Socovesa -una de las más grandes del país- está afinando la venta de las últimas 60 hectáreas (ha) disponibles en su parque industrial El Montijo, ubicado en Renca, que tiene un total de 134 hectáreas.
Se trata de uno de los terrenos más relevantes en torno al anillo Américo Vespucio, sostuvo Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa Santiago, y que tiene a su cargo los negocios de viviendas en las regiones Metropolitana, IV y VI.
La firma -ligada a la familia Gras- adquirió dicho paño en 2006 y ya ha desarrollado tres etapas, donde se instalaron empresas de bodegaje y logística.
De las 60 hectáreas que tienen disponibles, destacan 27 ha que están en la zona de la calle Miraflores -cerca de Américo Vespucio-, que tienen un perfil corporativo-comercial y podrían albergar oficinas. Otras 15 hectáreas están frente a la autopista Costanera Norte y por éstas han manifestado interés operadores comerciales.
Supermercados y automotoras están en la lista de eventuales compradores, indicó Cristóbal Mira. Si bien el ejecutivo declinó revelar el precio total que involucran las 60 hectáreas, recordó que los primeros macrolotes los vendieron en UF 1,5 el metro cuadrado, mientras que los más recientes los comercializaron a UF 3,5 el m2.
La constructora prevé haber enajenado a diciembre de 2013 un importante porcentaje de los terrenos.
El parque industrial le produjo a la constructora ventas por cerca de UF 900.000 el año pasado, mientras que en 2012 proyecta colocar UF 1,1 millones.
Socovesa invertirá cerca de US$ 12 millones en obras de urbanización del recinto.
Viviendas
Sumando las ventas del parque industrial y las del negocio de viviendas, Socovesa Santiago prevé alcanzar este año ingresos por cerca de UF 5,5 millones (unos US$ 256 millones), lo que sería un crecimiento cercano al 30% anual.
Entre las novedades en el plano residencial, destaca la puesta en marcha de la marca Socovesa Subsidio, que estará orientada a la construcción de casas con subvención estatal.
Mira comentó que la marca Pilares, que también opera en ese segmento, se orientará a edificios de departamentos en el centro de la ciudad.
La compañía tiene hoy en desarrollo cinco proyectos con subsidios, con unidades cuyos precios promedio son de UF 1.000. Tres de ellos están en Santiago (Quilicura, Lampa y San Bernardo) y los otros dos, en Rancagua.
Socovesa también tiene en ejecución -entre otras- iniciativas residenciales en Chicureo, con viviendas en torno a las UF 8.000 y La Serena, con casas y departamentos.
Cristóbal Mira afirmó que en el segundo semestre de este año esperan una demanda inmobiliaria sólida apoyada por los positivos niveles de empleo, sueldos y cifras de inflación del país.

Analizan las perspectivas para el mercado inmobiliario nacional en un entorno económico complejo

Tomás Izquierdo Silva, director de Gemines S.A., dictó esta charla que contó con una amplia participación de los asociados de ACOP.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 6 agosto, 2012. En las oficinas de ACOP Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G., se desarrolló una interesante charla denominada “Perspectivas para el Mercado Inmobiliario Chileno en un Entorno Económico Complejo”. La exposición estuvo a cargo de Tomás Izquierdo Silva, director de Gemines S.A., licenciado en economía e ingeniero comercial de la Universidad de Chile. Consultor de varias empresas en el sector público y privado, nacionales y extranjeras, se ha desempeñado también como gestor de proyectos de inversión en el área inmobiliaria.
Izquierdo se refirió a cómo la incertidumbre ha complicado el panorama económico mundial, sobre todo al ver el comportamiento de España e Italia más la situación de Grecia, lo que viene a demarcar un nuevo escenario económico en la Eurozona.
“En cuanto a las expectativas de crecimiento, es interesante fijarse en los promedios de crecimiento, tanto de la Zona Euro como de la Unión Europea. Para la Zona Euro en el año 2012 se presenta un índice negativo de un -0,4% de crecimiento y para el 2013 un 0,8%. Por su parte para la Unión Europea, la proyección es de un -0,1% para el 2012 y para el 2013 un 1,1 %”, destacó el economista
Añadió que “a nivel mundial este panorama económico provocará contagios y la crisis debiera llegar a todas las otras economías del mundo, afectándolas con un mayor o menor impacto según sea la fortaleza económica de cada país”.
Frente a esta realidad, enfatizó que, “es importante mirar con cierto grado de atención la principal economía mundial que es la de Estados Unidos, que mantiene una recuperación pero con algunas amenazas como el tema fiscal.”.
Refiriéndose al crecimiento, dijo que las cifras indican que éste se mantiene como también el desendeudamiento de un importante grupo de personas. Las expectativas y confianza parece ser que vuelven a índices más normales así como la recuperación del empleo.
Tomás Izquierdo mencionó las proyecciones de la economía chilena, destacando que el precio del cobre ha tenido valores históricos al alza, como también la fortaleza de nuestra moneda y la inversión extranjera en Chile. “En los últimos cuatro meses la cifras indican una buena actividad económica. Hemos tenido un moderado contagio de la situación del resto del mundo”.
Inmobiliarias
Al analizar el tema inmobiliario, resaltó los determinantes de la demanda inmobiliaria a corto plazo que se refleja en índices muy positivos en cuanto a mercado laboral, tasas de interés y expectativas.
Uno de los temas que más se le preguntaron al experto fue si estábamos viviendo una burbuja inmobiliaria en nuestro país, a lo cual respondió con una comparación con lo ocurrido en Estados Unidos, en la crisis subprime . “En ese momento las propiedades tuvieron un aumento de plusvalía de un 130% entre los años 1997 y 2006 y esto ocurrió sin cambio de crecimiento en la población, sin aceleración en el crecimiento del ingreso y sin cambio relevante en la normativa del radio urbano”.
Dijo que la burbuja fue provocada por tasas de interés muy bajas, una política de estímulo a la vivienda para menores ingresos, la venta del riesgo (hipotecas de alto riesgo a otras instituciones) y alta rentabilidad, que alimenta la compra por inversión.
“En Chile la plusvalía ha sido cercana al 27% real entre los años 2007 y 2012 en las propiedades; en el corto plazo se ha visto una demanda acumulada insatisfecha; ha habido un retraso en oferta nueva (prudencia de los desarrolladores), fuerte crecimiento a la demanda (flujo nuevo y stock acumulado) y un aumento de costos. A largo plazo se ve que hay incremento de número de hogares, rápido incremento del ingreso, aumento del precio del suelo y aumento de precio de mano de obra”.
Finalizó señalando que “Chile está en un momento de una economía muy fortalecida con un desarrollo económico creciente y con índices micro y macro económicos óptimos para seguir desarrollándose en torno al 4,5 o 5%”.

SII estrena fórmula para calcular las contribuciones que regirán desde enero

Julio Pereira adelantó que se incorporaron definiciones técnicas adicionales y que trabajan en una nueva estructura de zonificación urbana que establecerá áreas más pequeñas, pero con un único valor de suelo.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 6 agosto, 2012. El nuevo rayado de cancha que regirá para el pago del Impuesto Territorial de los predios no agrícolas en el país, más conocido como las contribuciones, está en plena elaboración y el Servicio de Impuestos Internos (SII) prevé que a fines de octubre estarán listas las nuevas valorizaciones que se aplicarán a partir de enero de 2013.
En este proceso el servicio desarrolló una nueva fórmula para el cálculo del valor de los terrenos. Esta última, junto con la tasación de la propiedad -que considera, entre otras variables, el tipo de construcción-, constituirá la base imponible para determinar el señalado gravamen.
El director del ente fiscalizador, Julio Pereira, adelantó a “El Mercurio” que se han incorporado nuevas definiciones técnicas y que se está trabajando en una nueva estructura de zonificación urbana denominada Áreas Homogéneas (AH).
El diseño de estas últimas ha implicado el estudio de distintas variables urbanas como uso de suelo, categoría de la construcción, nivel de densificación, planes reguladores comunales, entre otros elementos, por parte del Departamento de Avaluaciones. Esta última área cuenta con cerca de 400 funcionarios a nivel nacional y en ella trabajan distintos tipos de profesionales como arquitectos, ingenieros y agrónomos.
Ahora bien, en la nueva modalidad de zonificación o Áreas Homogéneas, éstas corresponden a zonas más pequeñas geográficamente, más precisas y con un valor único de suelo. Las actuales zonas son territorialmente extensas y, por lo tanto, heterogéneas, lo que trae aparejada la necesidad de disponer de muchos valores de suelo al interior de cada área, de acuerdo con la minuta que detalla la metodología de este nuevo criterio elaborado por el SII.
“El objetivo es que no haya variaciones significativas”, explica Pereira.
En el sector privado coinciden en que se trata de un cambio significativo que afectará los montos de las contribuciones y explican sus razones.
El abogado Matías Guzmán señala que con esta nueva fórmula el SII busca una mayor exactitud en la tasación de los terrenos. Actualmente existen tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país, donde la superficie está sectorizada en áreas o Zonas de Características Similares (ZCS). Esta información se encuentra registrada en los planos comunales que se encuentran en las respectivas Direcciones Regionales del SII.
El parámetro ZCS corresponde a sectores de la comuna con características homogéneas en cuanto a dinámica de desarrollo, morfología urbana, uso o destino predominante, infraestructura, accesibilidad, normativa urbana, entre otras.
En el caso de que existan sitios con valores por sobre o por debajo de dicha ZCS se aplican factores de ajustes.
Con el cambio en la fórmula para el cálculo de valor de terrenos, agrega el jurista del Estudio Guzmán y Benítez, el SII está dejando de lado el parámetro ZCS por una zonificación más específica. Esto, asegura, redundará en menos correcciones, pero también generará alzas en algunas tasaciones, como los predios industriales. A modo de ejemplo, señala el experto, hoy a una fábrica ubicada en Quilicura, que supera el ZCS normal de esa comuna, se le aplica un factor de ajuste a la baja, ya que el terreno de la fábrica es mucho mayor en superficie al ZCS de esa zona.
Luis Felipe Ocampo, director de Consultoría Tributaria de Ernst & Young, califica como “una buena práctica” los ajustes por parte del SII, porque se nivelarán los avalúos a lo que ocurre en el mercado, pero en términos reales, explica.
De acuerdo con las cifras de 2012 del SII, el avalúo total de los bienes raíces no agrícolas asciende a US$ 218.600 millones. A su vez, el grueso de este tipo de propiedades se ubica en la Región Metropolitana, y le sigue Valparaíso.
Santiago Oriente
Una de las zonas donde los expertos anticipan un alza en los avalúos de los terrenos es en Santiago Oriente.
Claudia Sossa, directora de Tax en KPMG, señala que en esta área de la capital se ha generado una escasez de suelos, lo que podría encarecer la superficie y por ende elevar las contribuciones.
Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Santiago y Vitacura, son las comunas donde los expertos anticipan mayores alzas, ya sea por la mejora en obras de urbanización, la localización del metro o los mayores estándares en la calidad de las construcciones por el efecto terremoto.
“Es probable que en algunas áreas del país se produzcan ajustes al alza, producto de nuevos desarrollos de infraestructura, consolidación de sectores y una mayor demanda por esas zonas. Por ejemplo, cerca de Costanera Center podrían verse incrementos en los precios. Lo mismo podría suceder en Las Condes, en los lugares aledaños a la extensión de la Línea 1 del Metro -inaugurada en enero de 2010-, que no fue considerada en el reavalúo anterior”, señala Ocampo.
Los pasos para reclamar un avalúo
El abogado tributario Matías Guzmán explica que existen dos procesos para reclamar cuando el contribuyente no está de acuerdo con el Impuesto Territorial: uno general y otro especial.
El primer proceso, donde cualquier persona puede pedir la revisión del avalúo, constituye un trámite que se realiza ante el Departamento de Avaluaciones del SII. Si la respuesta es negativa, la persona puede recurrir a un juicio tributario general. Las próximas instancias son la Corte de Apelaciones y luego la Suprema.
El otro camino es especial y se genera con cada nuevo reavalúo. En este caso, el solicitante tiene un mes para reclamar ante el SII por la modificación en la tasación, y, si no hay acuerdo entre el SII y el solicitante, el caso pasa a un tribunal especializado de alzada, compuesto por un abogado, un ingeniero y un arquitecto.
A juicio de Guzmán, este camino es el más recomendable, pues es mucho más expedito y, además, más específico.
Claudia Sozza agrega que la reclamación debe fundarse en algunas causales, como puede ser la determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones.
Matías Guzmán puntualiza que es importante que las personas tengan claro el avalúo actual de sus propiedades y la futura tasación, para que puedan reclamar dentro de los plazos si discrepan en torno a los valores.