Informe dice que es más conveniente arrendar oficinas que ser propietario

 

• Colliers afirma que tiene un valor de 26% por sobre seguir siendo dueño en zona exclusiva de Santiago.

Fuente: La Tercera

Santiago, Chile. 10 septiembre, 2012. ¿Comprar o arrendar oficinas? Esta es sin duda una de las preguntas más importantes que las empresas se hacen a la hora de buscar un centro de operaciones. El 70% de las compañías que operan en Chile hoy son dueñas de las propiedades donde realizan su actividad, lo que contrasta con la realidad de países desarrollados, donde la cifra es inferior al 40%, dice un informe de Colliers.
Esto se debe a que tener un inmueble propio se asocia a solvencia financiera, paradigma que en otros mercados está quedando atrás. “Cada vez es más común ver a empresas que desarrollan sus proyectos desde cero o venden sus actuales instalaciones, lo que está sujeto a un contrato de arriendo de largo plazo”, dice el informe.
La consultora hizo el siguiente ejercicio para medir qué es más conveniente: para una oficina de 500 m2 en el sector prime de Santiago, y asumiendo una tasa de descuento de 10%, comparó el valor de seguir como dueño y vender en un plazo de 15 años, versus transferir el inmueble y seguir como arrendatario. “Esta última alternativa representa un valor actual 26% superior a la de seguir como dueño”, dice Colliers. El managing director de Colliers, Jaime Araya, dijo que, con esto, la empresa logra recursos que luego puede destinar a su negocio principal. Ejemplos de tal esquema son los edificios corporativos de Deloitte, IBM, Xerox y de BHP Billiton, que es desarrollado por un fondo de inversión que firmará un contrato de arriendo con la minera, y que implica una inversión de US$ 50 millones.
Se estima que las inversiones institucionales en activos inmobiliarios superan los US$ 10.000 millones. Las compañías de seguros dominan tal mercado, con una participación de 52%, seguida de fondos de inversión (32%) y family offices (16%).
Las cifras se explican porque las compañías de seguro buscan activos de bajo riesgo asociado y largo horizonte de inversión. Sin embargo, en el último tiempo “hemos visto que actores como fondos de inversión y family offices ganan terreno en el negocio de renta y desarrollo inmobiliario, debido, sobre todo, a las rentabilidades de estos productos frente a otros activos de riesgo similar, dijo Araya.
Araya comenta que “si se compara el retorno del bono de una empresa a un determinado plazo, con un activo que esta misma empresa arriende a un inversionista, la rentabilidad de este último entregaría un retorno 3% a 4% superior”.

Ley fomentará construcción de recintos comerciales y culturales en subterráneos

 

• La normativa busca permitir que se levanten pequeños malls , teatros y otros espacios en el subsuelo. Además, regulariza los locales que hoy funcionan en estacionamientos.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 10 septiembre, 2012. Un viaje a Francia fue lo que le permitió a Vivian Yáñez dar un paso empresarial arriesgado y, en ese entonces, vanguardista. En un centro comercial parisino vio que en los estacionamientos subterráneos se instalaban locales comerciales que tenían una clientela cautiva y constante. Ahí pensó que en Chile el efecto sería el mismo. Y tuvo razón: hoy tiene cinco tabaquerías (donde también venden flores, libros y revistas) en Plaza Perú, la Torre Titanium, Mall Sport, en un supermercado y en la estación de metro Los Dominicos.
“Los locales subterráneos tienen variadas ventajas. Nunca están llenos como los malls , es más fácil y cómodo de llegar, y como suelen estar en estacionamientos, cumplen con el concepto de ‘al paso’. En estos locales también se da un ambiente más familiar porque el cliente puede revisar los productos que quiera, puede entrar con su mascota, tomar helado o una bebida sin que se sienta observado o pendiente si le llaman la atención”, explica la gerenta general de Tabatière.
Con el modelo de experiencias exitosas como éstas, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo inició un estudio con el objetivo de modificar dos leyes: la de Concesiones Municipales y la Ley General de Urbanismo y Construcción.
Hoy, pese a que la normativa faculta a los municipios a autorizar la construcción de estos recintos, ninguno de ellos entrega estos permisos porque implica modificar el plan regulador, lo que toma, en promedio, siete años de complejas tramitaciones.
“Estamos trabajando en un proyecto de ley para posibilitar que las concesiones en el subsuelo sean abiertas a otros usos, incluido el uso comercial y la licitación de poliductos para redes de servicios. Actualmente, estamos realizando un estudio sobre los efectos urbanísticos que tendría y otro sobre los efectos económicos”, explica el asesor urbano del Ministerio de Vivienda, José Ramón Ugarte.
Con la reforma legal se busca separar a los subterráneos del uso de suelo de la superficie (bien nacional de uso público). Según dictámenes de la Contraloría, esa figura sólo les permite tener un uso vial con estacionamientos y un par de locales comerciales que replican a los quioscos autorizados en plazas y calles.
Las modificaciones apuntan a replicar espacios de alta convocatoria y generar polos de atracción urbana, como el Centro Cultural Palacio La Moneda, el subsuelo de Escuela Militar o el nuevo patio de restaurantes de Plaza Ñuñoa.
“Este cambio tiene un potencial enorme porque donde hoy sólo se construyen estacionamientos con uno o dos locales pequeños, se van a poder construir teatros, centros comerciales y una gran variedad de actividades. Con eso se crea un tremendo valor y una gran oportunidad, considerando que en la superficie los terrenos son cada vez más escasos y, por lo tanto, caros”, explica el ministro de Vivienda, Rodrigo Pérez.

Celfin se asocia con tres inmobiliarias para proyectos de viviendas y oficinas

 

• Moller & Pérez-Cotapos, Siena y Fortaleza son los partners de la entidad financiera. Uno de los planes más grandes es Parque San Damián, en el sector oriente de Santiago, donde se levantarán siete edificios de departamentos.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 10 septiembre, 2012. Once proyectos distribuidos en nueve ubicaciones dentro de la Región Metropolitana. Esas son las nuevas iniciativas que impulsa Celfin Capital junto a tres firmas inmobiliarias: Moller & Pérez-Cotapos (MPC), Siena y Fortaleza.
La institución financiera participará como socia -en diferentes porcentajes- en las obras a través de su primer fondo público de desarrollo inmobiliario, que terminó de levantarse hace dos semanas logrando gran demanda y un tamaño de UF 960.000, equivalentes a unos US$ 45 millones.
“Es el fondo de desarrollo más grande de la industria de los últimos 20 años”, comentó el gerente Inmobiliario de Celfin Capital, Augusto Rodríguez.
El gerente de Inversiones de Activos Reales, Carlos Saieh, destacó que lo más relevante es la calidad de los socios y los proyectos.
Los clientes del fondo corresponden a inversionistas de alto patrimonio, family office y compañías de seguros.
Planes
La iniciativa más grande donde está el fondo es Parque San Damián, que harán junto a MPC, constructora ligada a Ramón Yávar, Fernando Frías y un fondo de Citigroup Venture Capital. Se trata de un conjunto de siete edificios de departamentos que se levantará en un terreno de tres hectáreas ubicado al final de la calle Las Hualtatas, sector oriente de la capital. Ahí se construirán cerca de 620 viviendas de entre 92 y 266 metros cuadrados, con valores promedio |que van desde las UF 7.000 a UF 17.800.
Esta iniciativa se realizará en tres fases y Celfin la contabiliza como tres proyectos.
Otro de los planes con MPC es Mirador Los Trapenses, en La Dehesa. Serán 36 departamentos y 170 casas con tamaños promedios de 300 m2. Junto a la misma constructora desarrollarán 680 casas en Colina, con valores promedio de UF 1.700.
El alcalde de Colina, Mario Olavarría, celebró que crezca la oferta de casas para clase media en la zona. Indicó que el 60% de la oferta local de viviendas nuevas es absorbida por familias que viven en esta misma comuna.
Con la inmobiliaria Fortaleza -controlada por José Ignacio Amenabar y Guillermo Andrews-, Celfin levantará cinco iniciativas. Tres de ellas son exclusivamente de departamentos: El Retiro (Vitacura), La Cabaña (Las Condes) y Alameda (Estación Central). Se agrega Pajaritos, obra que mezcla vivienda en altura y oficinas, y que estará en un sector céntrico de Maipú. Por último, Oficinas Vespucio en Vitacura.
Licitación de los terrenos del CIMM
Junto a Siena -ligada a la familia Marinovic, al grupo Pathfinder y a Gustavo Boetsch-, Celfin participará en la licitación del terreno de casi 33.000 m2 que busca enajenar el Centro de Investigación Minera y Metalúrgica (CIMM) en el sector de Santa María de Manquehue. Rodríguez explicó que si se adjudican ese paño, el plan es construir viviendas.
Para potenciar el área de desarrollo inmobiliario, Celfin reclutó en junio pasado a Juan Pablo León, quien trabajó durante seis años en la inmobiliaria Aconcagua.
Ante el debate sobre si existe burbuja inmobiliaria en Chile -debido a los precios de las viviendas-, Carlos Saieh descartó que ese fenómeno esté en el país. Afirmó que los valores de casas y departamentos “se han movido igual que las remuneraciones. La gente está destinando la misma proporción de sus ingresos que hace trece años”.
Otro factor que explica el alza de las viviendas, añadió, es la escasez de suelos en Santiago. Afirmó que, de todos modos, los valores de los terrenos en Chile por metro cuadrado son más bajos que en otros países.

Avanzan iniciativas para retirar cables aéreos en desuso

 

• A partir de este mes, las autoridades de Gobierno esperan replicar en la Región Metropolitana medidas de limpieza de cableado obsoleto que se han desarrollado en ciudades como Concepción y Valparaíso.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 10 septiembre, 2012. Es un problema grave, señalan los arquitectos. “El efecto de los cables aéreos en las ciudades es principalmente sobre la imagen visual y la arborización de las calles. La proliferación de los cables eléctricos y de comunicaciones genera una contaminación visual sobre las fachadas de los edificios, las perspectivas de las vías, y se produce una mutilación de los árboles. Además, es sabido que gran parte de los cables están en desuso y que no se retiran una vez que dejan de cumplir su función, lo que agrava la situación”, afirma Rodrigo de la Cruz Benapres, arquitecto y decano (I) de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Paisaje.
¿Qué hacer para solucionarlo? Autoridades de diverso rango se han dado cuenta de que el tema no da para más.
“La normativa vigente no contempla el soterramiento de las redes. Sin embargo, como Gobierno, atendiendo a diversas consultas por parte de las municipalidades y actores públicos, ha llevado a cabo una serie de acciones para trabajar formalmente la limpieza y el ordenamiento de los cables aéreos en desuso, que afectan el entorno urbano de las ciudades. Este trabajo se está realizando entre el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo”, explican en la Subsecretaría de Telecomunicaciones (Subtel).
El recordatorio
Para ello, la Subtel envió un oficio a todos los municipios del país informando que conforme al art. 18° de la Ley General de Telecomunicaciones, “los titulares de servicios de telecomunicaciones tendrán derecho a tender o cruzar líneas aéreas o subterráneas en calles, plazas, parques, caminos y otros bienes nacionales de uso publico, sólo para fines específicos del servicio respectivo, de manera que aquellos cables en desuso que no cuentan con este derecho deben ser retirados a costa de los mismos titulares. Dando cuenta de las facultades legales que tienen los municipios para hacerse cargo del problema y exigir una real solución a las empresas responsables que han ofrecido el apoyo en las mesas de trabajo para que se realice la limpieza de cables”.
Agregan en la Subtel que se está trabajando en ciudades como Concepción, “y que actualmente se están llevando a cabo acciones conjuntas entre las autoridades regionales, el municipio y las empresas en Valparaíso, lo cual se espera replicar en la Región Metropolitana a partir del mes de septiembre, para lo cual han solicitado la participación de las compañías, a fin de impulsar un plan piloto que sirva para replicar en el resto de las regiones”.
En ese sentido, señalan que el objetivo de Subtel es establecer como política pública un trabajo conjunto y coordinado entre el Gobierno, las autoridades regionales, los municipios y las operadoras responsables para el retiro de cableado en desuso, a través de mesas de trabajo con los distintos actores involucrados para regular una situación que afecta a todas las ciudades del país y a los vecinos, para quienes representan en muchos casos un peligro”.
Por otra parte, señalan en el organismo estatal que gracias a la iniciativa del Gobierno, se incorporó en la normativa de telecomunicaciones una nueva figura concesional de proveedor de infraestructura que arrienda a terceros. “Con esto logramos que el desarrollo de la industria esté enfocado en la competencia por los servicios y la calidad de estos y no sólo en el desarrollo de infraestructura. Esto fomenta el ordenamiento de infraestructura para los servicios de telecomunicaciones en el país”.
Labor municipal
Explican en la Subtel que a los municipios les cabe un rol muy importante en esta tarea. “A las autoridades comunales les corresponde regular el uso de los bienes nacionales de uso público, dictando las ordenanzas respectivas que especifiquen el ejercicio de los derechos de servidumbres legales para las líneas eléctricas y de telecomunicaciones”.
Y pone el caso de Valdivia: “La Ordenanza modelada para esa ciudad, en conjunto con su municipio y el Secretario Regional Ministerial de Transportes y Telecomunicaciones, tiene por objeto facilitar la ejecución de un programa piloto que permita avanzar en las necesarias modificaciones legales y reglamentarias generales; pero cada municipio deberá dictar y ajustar su propia normativa”, indica.
Claro que para lograr un soterramiento efectivo del cableado existente en la ciudad aún queda un largo camino.
Explica Rodrigo de la Cruz que existen actualmente iniciativas en el Congreso que buscan asignar la obligación a las empresas eléctricas y de telecomunicaciones de soterrar los cables en las ciudades de más de 50.000 habitantes. “Esta iniciativa legislativa supone un muy elevado costo a las obras de urbanización, las cuales podrían aumentar los valores de las mismas”, señala el experto.
En estudio
Indican en la Subtel que uno de los modelos que se estudian para avanzar en el soterramiento apunta a licitar públicamente trazados por parte de las direcciones de Obras Municipales para la ejecución de poliductos adjudicables a operadores que arrienden la infraestructura subterránea bajo esquemas de ofertas de facilidades y en contratos de largo plazo, de manera de no afectar las tarifas finales a los usuarios.