Pablo Allard: “Que cambie un alcalde no significa que vaya a variar el plano regulador”

 

• El decano de Arquitectura UDD cree que el sello de los nuevos ediles irá de la mano de la participación ciudadana y no de pelearse con las inmobiliarias.

Fuente: Pulso

Pablo Allard: "Va a ser muy interesante, porque tanto Josefa Errázuriz como Daniel Jadue son personas que conocen bastante bien las dinámicas inmobiliarias".

Santiago, Chile. 31 octubre, 2012. ¿Cambios? Sí, y muchos. ¿Radicales? Difícil. Así plantea el decano de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo y experto en desarrollo urbano, Pablo Allard, que es lo que viene respecto del panorama en la zona centro-oriente de Santiago, a propósito de los cambios de mando en Providencia, Ñuñoa, Santiago y La Reina. Pero los anuncios de un aumento en la participación de los gobiernos comunales y un énfasis en la calidad de vida (si es que las gestiones efectivamente responden a las demandas de quienes los eligieron, que piden estas prioridades), se contraponen a una creciente presión de los chilenos por vivir en las comunas con mejor calidad de vida de la capital.
¿Espera muchos cambios en las comunas que cambiaron alcalde en Santiago?
Yo creo que sí. Estamos ante un fenómeno que no solamente tiene que ver con las redes sociales o el hecho de que, por ejemplo, en Recoleta hayan peleado dos candidatos de la Alianza, sino que también, de acuerdo con lo que conozco a Daniel Jadue en Recoleta y Josefa Errázuriz en Providencia, vienen trabajando hace mucho tiempo el tema de la gestión local, de poder incorporar mayor participación, hacer una gestión que no solamente sea de excelencia en términos de gestión y calidad de servicio, sino que en la búsqueda de una ciudad más humana. En ese sentido, ellos tienen una agenda que claramente no es de continuidad, sino que también de reforma importante en la gestión de esos municipios.
¿Esta situación derivará en mayores exigencias para las inmobiliarias?
Va a ser muy interesante, porque tanto Josefa Errázuriz como Daniel Jadue son personas que conocen bastante bien las dinámicas inmobiliarias. Recordemos que Josefa fue dirigente vecinal y fue presidenta de la organización Fundación Ciudad Viva, que es una de las organizaciones ciudadanas más proactivas y que han hecho cosas muy interesantes para preservar el carácter de barrios en Bellavista y otros sectores. En el caso de Daniel Jadue, él es un arquitecto urbanista que se ha especializado en temas de planos reguladores y otros. Yo pienso que ninguno de ellos ve a las inmobiliarias como especies de monstruos terroríficos, sino que claramente van a tener que manejar y conducir mecanismos para temas propios de sus comunas en equilibrio con las preocupaciones de los vecinos que los eligieron, que claramente pretenden y buscan legítimamente mantener la identidad de los barrios y evitar que haya una saturación vial y una construcción desproporcionada a la realidad de cada barrio. Creo que vamos a ver gestiones apelando a cierto equilibrio. Acá no es un tema de inmobiliaria versus vecinos, porque finalmente las inmobiliarias responden a demandas de gente que quiere vivir en esos buenos barrios. Así que como conducen esas dinámicas va a ser algo interesante en esos casos.
¿Por lo tanto, estos cambios no serían radicales?, ¿No debería esperarse cambios en los planos reguladores?
Es que tampoco depende de un alcalde cambiar o no cambiar un plano regulador. Acá claramente son procesos de largo plazo, donde hay toda una serie de instancias de participación, donde además se pronuncia un concejo comunal. Por tanto, el hecho de que un edil cambie no significa que vengan modificaciones de planos reguladores o modificaciones casi autoritarias. No. Acá el cambio debería ser tomar como punto de partida la buena gestión que habían hecho las administraciones anteriores y avanzar hacia una gestión un poco más humana y participativa a los problemas de la gente. Y si en esos conflictos los problemas inmobiliarios empiezan a generar ruido, ahí vamos a ver cómo van a ser capaces de contener las expectativas de quienes votaron por ellos versus las necesidades de sus comunas.
¿Es la construcción en altura el único futuro para la ciudad?
El tema no pasa por blanco o negro; construir en altura versus mantener los barrios residenciales como estaban. Creo que el mejor ejemplo de eso es Providencia. Esta comuna, históricamente, ha sido capaz de generar un desarrollo armónico entre vivienda y construcción en altura, pero preservando el carácter del barrio. Es cosa de recorrer el sector de Lyon, Holanda o Hernando de Aguirre para darse cuenta de que Providencia logró mantener una cierta calidad de ciudad jardín con una presencia fuerte del verde y con un manejo interesante de los edificios. Así que no pasa por mayor o menor altura, pasa por cómo se trabaja para generar las condiciones para ver cómo el desarrollo, que va a llegar igual, sea conducido en forma positiva tanto para los vecinos existentes como los nuevos que vayan llegando a la comuna.
Además del centro y de Providencia, ¿hacia qué otras zonas debería expandirse la construcción de edificios?
Eso no tiene nada que ver con las elecciones municipales. Yo creo que uno de los barrios que va a comenzar a tener dinámicas importantes es toda la frontera sur de la comuna de Santiago, particularmente desde Vicuña Mackenna con Isabel Riquelme hacia lo que es el sector del Zanjón de la Aguada, cerca de Club Hípico. Allí se está construyendo el parque de La Aguada, que va a generar más de 24 hectáreas de áreas verdes donde antes había una cloaca abierta. Además, se va a construir la línea 6 del metro. A esto hay que sumar estaciones de ferrocarriles abandonadas y paños disponibles. Otro fenómeno interesante en esta zona es la ex fábrica Machasa y el estudio de TV de Chilevisión, que va a generar un pequeño polo de desarrollo que van a potenciar toda una dinámica de recuperación de ese bario, donde probablemente vamos a ver proyectos en densidad. Ese es el próximo barrio que va a tener un desarrollo interesante. Es de esperar que la alcaldesa Tohá pueda también manejar en forma más armónica las presiones y dinámicas que se van a dar en el sector.
¿Qué ocurrirá con los espacios públicos, las ciclovías? Las demandas de quienes levantaron estas candidaturas tienen esas prioridades.
Más que cambios en esas líneas vamos a ver más énfasis. Josefa Errázuriz viene de una experiencia en la fundación Ciudad Viva, que ha sido uno de los grandes promotores de ciudades más sustentables y claramente, en ese contexto, las ciclovías van a ser parte importante de su gestión y así lo esperamos. Pero hay que reconocer que el alcalde Labbé también había desarrollado un sistema de ciclovías y bicicletas arrendadas. Entonces, esperamos más énfasis y no golpes a la mesa.

Precios de propiedades cercanas a áreas verdes en Santiago suben hasta 66% en cuatro años

 

• “Si uno quiere una plusvalía, lo más cercano a la plaza es donde se logran los mayores valores, independiente del estrato socioeconómico”, señala el gerente general de Arenas & Cayo. Las comunas con más áreas verdes son Vitacura, Recoleta, La Reina, Cerrillos, Providencia y Renca.

Fuente: La Segunda

La comuna con mayor cantidad de áreas verdes en Santiago es Vitacura.

Santiago, Chile. 31 octubre, 2012. De UF 3.900 a UF 6.500 en cuatro años ha aumentado el valor de un departamento ubicado en la calle Lo Beltrán, comuna de Vitacura. ¿La razón? Además de la escasez de suelo que afecta al sector oriente de la capital, su cercanía a áreas verdes es determinante, sobre todo si se trata de inmuebles cercanos al Parque Bicentenario.
Así lo afirma un estudio elaborado por la consultora Arenas & Cayo que analizó la cantidad de áreas verdes por comuna en la capital y a partir de eso, seleccionó las zonas cercanas y su impacto en la tasación de los inmuebles aledaños.
“Hicimos un radio a 500 y 1.000 metros alrededor de este parque y luego se investigó qué valores se dieron en 2009 para casas y departamentos, elegidos de forma aleatoria, y esos se compararon con casas y departamentos más o menos similares en 2012. Eso nos dio como resultado varios aspectos interesantes”, explica el gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo.
Así se detectó que las comunas con mayor cantidad de áreas verdes en Santiago son Vitacura con 56,2 m2 por habitante, seguida por Recoleta con 19,8 m2/hab., La Reina con 19,7 m2/hab., Cerrillos con 18,8 m2/hab., Providencia con 18,1 m2/hab. y Renca con 17,8 m2/hab.
De estas comunas identificadas, las que concentran las propiedades que más se han valorizado son Vitacura-con la ya mencionada en la calle Lo Beltrán-, Renca con una casa en el sector de Lo Boza cuyo valor subió en un 50% (de UF 1.000 a UF 1.500) y otra casa en Vitacura en la calle San José Escrivá de Balaguer que aumentó en un 31,63% de UF 9.800 a UF 12.900 en los últimos tres años.
“En el sector oriente sigue primando la mayor cantidad de áreas verdes. Esto dice que, en la práctica, las comunas con más áreas verdes logran también los mayores valores. Ahora, la otra ventaja de Vitacura es que las áreas verdes están también más diversificadas, a diferencia de otras, donde puede ser alto, pero está concentrado”, explica Cayo.
El estudio destaca también la comuna de Las Condes, donde una casa en la calle La Capitanía-cerca de la plaza que lleva el mismo nombre- ha subido 18,8%, de UF 5.500 a UF 6.500.
Plazas atraen nuevos proyectos y consolidan barrios
“Si uno quiere una plusvalía, lo más cercano a la plaza es donde se logran los mayores valores. Independiente del estrato socioeconómico, la gente está valorando la cercanía a áreas verdes”, afirma Cayo.
Además señala que éstos son polos de atracción para nuevos proyectos inmobiliarios y consolidan el entorno. “Lo que se ve en el informe son muchos departamentos de edificios nuevos y eso lo que está diciendo es que el área verde incidió” en nuevos proyectos.
Comunas con menos áreas verdes también aumentan los valores
En las comunas con menos áreas verdes también se han producido variaciones en propiedades que se ubican cerca de los pocos pulmones verdes que hay.
Tal es el caso de un departamento cerca del Hipódromo Chile en Independencia, comuna que posee 2,7 m2/hab. El costo de un departamento en este lugar se acrecentó en 53,85%, pasando de UF 1.300 a UF 2.000 en los últimos tres años.
Otro caso de comuna que cuenta con pocos pulmones y donde las propiedades aledañas a estos lugares han aumentado es Quinta Normal. Esta cuenta tan sólo con 2,4 m2/hab. de áreas verdes y se identificó un inmueble cuyo valor pasó de UF 2.500 en 2009 a UF 3.600 en 2012, un 44% más.
Departamentos suben más que casas
Otra de las variables que detectó el estudio es que los departamentos subieron más que las casas. Mientras estas últimas subieron 12,5% en el sector oriente, los inmuebles de edificios aumentaron 35,88%.
Cayo explica que esto se debe a que “como no tienen patio, entonces la posibilidad de que alguien valore un “patio grande”, como sinónimo de parque, es mucho más alta”.

Tribunal absuelve a 7 de los 8 imputados en caso de edificio Alto Río en Concepción

 

• Sólo el ingeniero calculista René Petinelli fue condenado por 8 cargos de cuasidelitos de homicidio y 7 cuasidelitos de lesiones graves.

Fuente: Emol

Tribunal dictaminó que el ingeniero calculista es el único culpable del accidente. En tanto, los otros siete imputados quedaron absueltos de todos los cargos.

Concepción, Chile. 31 octubre, 2012. El Tribunal Oral en lo Penal de Concepción declaró culpable sólo a uno de los ocho imputados por el derrumbe del edificio Alto Río en la capital penquista producto del terremoto del 27 de febrero de 2010.
Los jueces Adolfo Cisterna, Nancy Vargas y Silvia Mutizábal determinaron que el ingeniero calculista René Petinelli Loaiza es culpable de 8 cuasidelitos de homicidio y 7 cuasidelitos de lesiones graves por su responsabilidad en los hechos.
El tribunal estimó que Petinelli no se ciñó a la normativa chilena de construcción, por lo que su trabajo fue calificado de “imprudente”.
Por su parte, los gerentes de la constructora Socovil, Juan Ignacio Ortigosa y Felipe Parra; el ingeniero calculista Pedro Ortigosa; el gerente del proyecto, Ricardo Baeza; y los jefes de obras Héctor Torres y Jose Luis Paredes, fueron declarados absueltos de todos los delitos que se les imputaron.
En este caso, los magistrados señalaron que existía una duda razonable que les impidió llegar a un veredicto condenatorio respecto a estas siete personas.
Asimismo, el tribunal fijó para el próximo 5 de diciembre la lectura final del fallo y de la condena a René Petinelli.
La lectura de la sentencia fue bastante esperada tras cuatro meses de audiencias en las que se entregaron diversas pruebas y declararon testigos del hecho.
El derrumbe del edificio Alto Río ocurrió la madrugada del 27 de febrero de 2010 y dejó un saldo de ocho personas fallecidas y siete heridas, convirtiéndose en uno de los símbolos de la destrucción del terremoto.

Nuevos alcaldes: ¿Más exigencias para las inmobiliarias?

 

• La forma en la que ha trabajado el sector inmobiliario en la capital podría verse enfrentada a restricciones o a una menor entrega de permisos de edificación. ¿La razón? Varios alcaldes electos por comunas emblemáticas están decididos en desacelerar el ritmo del sector, con miras a comunas más armoniosas. ¿Lo lograrán? La última palabra se llama Plano Regulador.

Fuente: Pulso

Las nuevas administraciones comunales buscarían restringir en diferentes niveles el desarrollo inmobiliario en sus comunas.

Santiago, Chile. 31 octubre, 2012. No es un misterio que el sector inmobilario está viviendo uno de sus desarrollos más fuertes de los últimos años. Casas, departamentos, oficinas y comercio han proliferado con fuerza, motivando un aumento de las densidades de la mayoría de las comunas. Además, el Metro y los nuevos recorridos del Transantiago han impulsado la llegada de nuevos vecinos, principalmente a comunas emblemáticas. Sin embargo, este escenario podría cambiar, al punto de bajar la disponibilidad de viviendas a niveles que, inmediatamente, cierran la posibilidad de emigrar a ellas.
Esto, siempre y cuando varios alcaldes electos (en Providencia, Ñuñoa, Santiago y La Reina) concreten sus anuncios de campaña en orden a poner barreras de entrada a nuevos vecinos. Justo o no, las cartas están sobre la mesa.
Como parte de las promesas de campaña de Carolina Tohá (PPD), la nueva edil de la comuna de Santiago, está el ‘congelamiento’ a la entrega de nuevos permisos de edificación por un año en la Zona Matta al sur, con miras a “elaborar una normativa moderna y más evolucionada”. Es decir, se buscará definir un plano regulador para el sector. Además, al igual que en comunas como San Miguel, Las Condes y Vitacura, se pondrá especial atención a las alturas máximas establecidas, para evitar una mayor densificación en zonas donde se generan grandes tacos y delincuencia.
Pero no es la única. Al igual que en Santiago, Josefa Erázuriz (Independiente), la nueva alcaldesa de Providencia, también buscará frenar el actual boom inmobiliario -especialmente de oficinas- en la comuna. Propone “revertir la tendencia actual de reconversión de sectores residenciales en oficinas, comercio o bodegaje”, como ocurre en zonas tan tradicionales como Pocuro. ¿Cómo hacerlo? Según Patricio Herman, su asesor urbanístico, se implementarán planes seccionales a pequeños territorios para proteger los barrios de categoría patrimonial y arquitectónico. “Para que sea inmediato, Josefa tiene la facilidad para aplicar el Articulo 117 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, que le permite congelar los permisos de solicitud de anteproyectos de obras”, explica Herman.
En La Reina, comuna en la que se han levantado centros comerciales y vienen en camino otros, también se quiere preserva la “esencia” residencial. Es así como Raúl Donckaster, su alcalde electo, fue claro al consignar en su propuesta generar una comuna “sin edificios de altura en su interior”.
Al final, y tal como pretende Maya Fernández (PS), alcaldesa electa de Ñuñoa, la idea es evitar la llegada masiva de personas. “(La comuna) ha convocado a muchas nuevas familias y personas a mudarse a nuestros barrios en casas y departamentos. Eso nos tensiona a quienes hemos sido vecinos históricos de la comuna”, afirma.
¿Revitalizar o mantener?
Los nuevos proyectos inmobiliarios le han dado un nuevo dinamismo a la Región Metropolitana. Pero la restricción a la edificación en altura propuesta choca con el camino que se ha tomado. Incluso, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ya ha mencionado en alguna oportunidad la necesidad de permitir la construcción en altura en las zonas aledañas a la infraestructura de transporte de alto estándar.
Incluso, son varias las inmobiliarias y corredoras de propiedades que prevén que, de restringir el plano regulador comunal, la principal consecuencia será el alza de los precios, dejando fuera a cientos de personas que buscan una vivienda en estas comunas.
Como funciona la oferta y demanda, los precios se elevarán, lo que hará más difícil a las personas de menores recursos el adquirir una vivienda, teniendo que optar por comunas periféricas al ya no existir espacio suficiente dentro del anillo urbano para la construcción de casas o departamentos para familias más vulnerables.
Para tener una idea: el valor promedio del suelo en el Gran Santiago es de UF 7,22/metro cuadrado, y es en las comunas donde se quiere restringir el desarrollo de edificios donde los valores se han disparado. En Providencia, el valor del suelo es de UF 28,16/m2, mientras en Las Condes llega a UF 16,87/m2. En Ñuñoa es de UF 16,01/m2 y de UF 13,8/m2 en Santiago.
Privados cuestionan efectividad de cambios en planos reguladores
El mundo privado tiene bastantes reparos ante las restricciones inmobiliarias que los nuevos alcaldes están proponiendo en sus respectivas comunas, como la edificación en altura.
Esto, principalmente, por no ir en línea con lo que realmente se está viviendo en algunas de las comunas con mayor densidad, donde -sumado a un buen desempeño de la economía- se están demandando más metros cuadrados.
Así lo explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: “No construimos para no vender, construimos por que la demanda lo va solicitando. Ese es el punto, esa es la realidad”. Es más, Domínguez explica que al final los principales perjudicados no son las empresas constructoras en inmobiliarias, sino que las propias personas, al no encontrar espacio para vivir en determinadas comunas. “Si no se incrementan lo metros cuadrados, la gente va a tener que irse a vivir a otros lados”, señala Domínguez.
Más aún, modificar un plano regulador no es una tarea sencilla. Aunque se pueden congelar la obtención de permisos de edificación -por tres meses, con prorroga de otros tres hasta un año- cambiar su estructura de raíz puede llegar a tomar varios años. “Me atrevería a decirte que un cambio al plano regulador no lo hará un alcalde en su periodo a menos que gane una reelección, porque se demoran como mínimo tres años, si no es más”, dice Cristián Hartwig, presidente de Socovesa. El ejecutivo de la firma -que agrupa las inmobiliarias Socovesa, Almagro y Pilares- explica que los planos reguladores son parte de un Plano Regulador Metropolitano, los cuales son presentados a los vecinos, al Consejo Regional (Core) y a la Contraloría. “Pero los alcaldes no lo determinan, no es tan fácil”, agrega Hartwig.
En el caso de Providencia, Ñuñoa y Santiago, explica Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, el desarrollo de gobiernos ciudadanos -las promesas de campañas de los actuales ediles- “no son necesariamente la mejor solución para viabilizar proyectos y lograr mejores soluciones en el ámbito urbano inmobiliario”. Incluso, las restricciones tocarían temas delicados a nivel de gobierno, según González, ya que sería bastante probable que la nueva administración de La Reina no apoye la construcción de Vespucio Oriente por trinchera abierta,“lo cual inviabilizaría el tramo que colinda con la comuna y aumentaría el colapso vial en la Plaza Egaña”.