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martes, 13 de noviembre de 2012

Providencia: Los 5 barrios “bajo amenaza” y la tenaz lucha de sus vecinos por salvarlos

 

  • Edificios monstruosos, árboles en avanzado deterioro, un túnel, tacos y estacionamientos… la alcaldesa electa, Josefa Errázuriz, ya se arremangó: junto a los vecinos, quiere proteger las zonas más tradicionales de la comuna.
Fuente: La Segunda

Santiago, Chile. 12 noviembre, 2012. Para este lunes la futura alcaldesa de Providencia, Josefa Errázuriz , tiene programado reunirse con la administradora municipal, Isabel Mandiola —quien se hará cargo del “traspaso de mando”, en ausencia de Cristián Labbé —, para conocer, entre otras materias, cuántos son los permisos de construcción vigentes en la comuna.
Este es uno de los pasos fundamentales para dimensionar las “amenazas” concretas que enfrentan algunos barrios de esa tradicional zona de la ciudad de Santiago.
Cinco son las vecindades que, en los últimos años, han merecido especial atención. Ya sea porque el plano regulador permite la construcción de edificios que podrían romper con la armonía arquitectónica, porque hay dificultades en conservar sus valiosos árboles o porque el creciente parque automotor ha puesto en riesgo la tranquilidad de algunos sectores.
Los barrios Las Flores, Vaticano Chico, Pedro de Valdivia Norte, Bellavista y Dalmacia son hoy el principal foco de preocupación para cientos de vecinos. Aunque —tal como sostiene Josefa Errázuriz—, eso no obsta a que “la lista puede aumentar”.
“Queremos preservar la identidad de toda la comuna. También tenemos la inquietud, por ejemplo, de las personas que viven en el sector El Aguilucho (sector que colinda con Ñuñoa), que se quejan por el deterioro del área”, asegura la futura jefa comunal.
Por su parte, el profesor de la Universidad Central y experto en Patrimonio, Jorge Atria , plantea que “Providencia está compuesta por una multitud de barrios que han conservado su vocación residencial, lo que contrasta con que en la misma comuna exista una torre (el Costanera Center) que rompe con toda la armonía de una vida a escala humana”.
Otro problema, tal como añade la presidenta del Comité de Patrimonio del Colegio de Arquitectos, Marjolaine Neely , es que “algunas buenas ideas que había en el plano regulador, condujeron a edificios de muchos pisos. Así sucedió con la idea de premiar permitiendo hacer más pisos a obras que conectan dos calles con un ‘pasaje’, como ocurre en Ricardo Lyon o Antonio Varas”.
Durante la campaña municipal, Errázuriz invitó a los vecinos a proponer “un lugar valioso en cada barrio que pueda ser protegido, dentro de la comuna”.
Más aún, ella contempla respaldar algunas solicitudes de declaratoria de “zona típica” ante el Consejo de Monumentos Nacionales y la definición de “zonas de conservación histórica”, que pueden ser concedidas por el municipio. Estas se sumarían a las ocho que ya existen en Providencia, como las calles Keller y Viña del Mar, o las poblaciones de la Caja del Seguro Obrero, William Noon y León XIII.
Según Atria, la zona de Pérez Valenzuela y Santa Beatriz podrían también poner ojo en las amenazas que hoy se ciñen sobre ellos: “Aún se conservan casas que valen la pena ser atesoradas, porque tienen una historia detrás”.
El barrio Las Flores es el que siente más patente la amenaza de las constructoras, según sus vecinos.
Barrio Las Flores: Peligro al sur de Pocuro
El cuadrante entre las avenidas Bilbao (sur), Pocuro (norte) y Tobalaba (oriente) y la calle Jorge Matte (poniente) es conocido como el barrio de Las Flores, porque lo atraviesan arterias con nombres de especies de ese tipo, como Amapolas, Los Pensamientos, Las Achiras o Los Diamelos.
En el barrio, compuesto por casas de dos pisos o por edificios con un máximo de cuatro niveles, existe inquietud… hace ya meses.
La presidenta de la Junta de Vecinos, Paula Riveros , dice que “existen dos permisos de construcción concedidos y tenemos información de un tercero, para levantar edificios que podrían tener hasta nueve pisos. Eso rompería la identidad del vecindario”.
Como afirma Marjolaine Neele, “es un barrio tranquilo, con calles curvas donde los niños pueden jugar en la calle. Más edificios, significarían más personas y más autos, y eso terminaría por cambiarle el rostro al sector”.
Riveros dice que “por ahora nuestra lucha es para que cambien el plano regulador. No hemos tocado todavía el tema de la zona típica”. Su mayor temor es que si no se hace nada, el barrio termine experimentando lo que ocurre inmediatamente al norte, donde ya se comienzan a levantar edificios de 9 pisos en calles como Tomás Guevara o El Vergel.
En el barrio Vaticano Chico, la preocupación está centrada en las áreas verdes.
Vaticano Chico: Arboles más viejos que el barrio
“Si usted le dice a un taxista ‘lléveme al Vaticano Chico’ , le va a entender sin problemas. Este barrio se encuentra en la cultura popular. Es conocido porque es como una pequeña vecindad a unos pasos del kilómetro 0 de Santiago, la Plaza Italia”, indica la directora de Ciudad Viva y residente del sector, Loreto Rojas .
Ubicado entre Condell (oriente), Seminario (poniente), María Luisa Santander (sur) y la propia Providencia (norte), de acuerdo con Rojas “aquí las mayores amenazas no vienen porque vaya a llegar una constructora o que vayan a poner algún edificio”.
La mayor amenaza para esta vecindad —“donde casi todos nos conocemos”— es el deterioro de las áreas verdes.
“Muchos árboles provienen de la época en que todo este sector era el Seminario Conciliar. Son autóctonos, tienen muchos años y algunos están dentro de jardines particulares. Que esto se constituyera en zona típica, por ejemplo, ayudaría para poder conservar esas especies, que son irreemplazables”, indica.
Otro problema es que “mucha gente usa el sector como estacionamiento. Y con eso han aparecido y aumentado los robos de autos. Nos falta seguridad”, se queja Rojas, quien lidera la lucha por rescatar el barrio.
Pedro de Valdivia Norte es uno de los "top 5" en la lista de prioridades de la alcaldesa electa. Su idea es congelar la altura máxima de construcción.
Pedro de Valdivia Norte perdió la paz… “aún no su identidad”
La alcaldesa Errázuriz menciona al barrio Pedro de Valdivia Norte como uno de los lugares esenciales “en que se necesita preservar su actual identidad, que aún no la pierde, y evitar que se construyan edificios de altura”.
Según comenta el presidente de la junta de vecinos del sector, Jorge Valenzuela , “entendemos que de toda esta zona sólo se pueden construir edificios de hasta 5 pisos, en el área que está entre Avenida Santa María y Los Conquistadores”, arterias que corren por el límite sur del sector.
Encajonado en los faldeos del San Cristóbal, el límite norte del barrio lo marca la Avenida El Cerro, que ya perdió su tranquilidad desde que se habilitó el túnel del mismo nombre, que conecta Providencia con Huechuraba y Recoleta.
“Nuestro principal problema es de circulación. Ha aumentado el tráfico. Tememos que eso siga en ascenso con la habilitación de la torre del Costanera Center”, dice Valenzuela.
En el caso del Barrio Bellavista, se contempla trabajar con la comuna de Recoleta para que todo el sector quede protegido.
Bellavista quiere ser zona típica, junto con Recoleta
Aunque Providencia sólo tiene dentro de su jurisdicción la parte oriente del Barrio Bellavista, la idea de Errázuriz es salvaguardar toda la zona, “incluso la que se encuentra en Recoleta. Hay partes del barrio que ya son zona típica, como por ejemplo la Población León XIII, pero queremos extender esa condición a todo el sector, para evitar que se vea afectada por la llegada de las inmobiliarias”. La alcaldesa electa lamenta, por ejemplo, que algunas cuadras más abajo ya se levantaron torres de más de 15 pisos.
Como indica el dirigente vecinal Mario Donoso , “aquí se pueden hacer edificios de altura en la franja entre Bellavista y Santa María. Aún así, éste es un barrio residencial, especialmente en sectores como la Población Los Gráficos. Queremos que esa área siga siendo preservada”. En referencia al sector de residencias de un piso que se encuentra en las calles Gutemberg, Alcalde Dávalos y Monte Carmelo, agrega: “Aquí vienen incluso a filmar escenas para las teleseries y avisos comerciales”.
De todos modos, Donoso explica que “es difícil que a una constructora le vaya bien, de inmediato. Las casas del sector están bien conservadas y habría que poner de acuerdo a muchos vecinos”.
En el barrio Dalmacioa todvía se mantienen disputas legales. Una de ellas, la última, fue presentada por la propia Josefa Errázuriz.
Dalmacia: Las réplicas de una vieja pugna
Aunque en 2008 —en una petición conducida por los propios vecinos y lograda en tiempo récord— el barrio Dalmacia fue declarado zona típica, impidiendo edificios de altura, todavía sigue reverberando en el sector la disputa que se desató en la época porque la Dirección de Obras de Providencia concedió un permiso de construcción paralelo al proceso.
Al litigio civil de uno de los vecinos con la constructora del edificio —ubicado en Miguel Claro con calle Dalmacia— se suma la querella criminal que la propia Josefa Errázuriz presentó en octubre pasado, “para defender la armonía de este barrio”, asegura.
Ubicado entre Emilio Delporte (norte) y las avenidas Miguel Claro (poniente), Santa Isabel (sur) y Manuel Montt (oriente), el sector de alrededor de una centena de casas unifamiliares se ha convertido en un ejemplo en la defensa del patrimonio.
Como recuerda María Angélica Urbina , una de las impulsoras del plan, “aquí ahora hacemos ferias del patrimonio. Nos llaman de otras partes para saber cómo lo hicimos”.
Ese es un aspecto que el académico Jorge Atria celebra, “porque en Providencia existen muchos sitios que pueden seguir este mismo camino”.

Reavalúo fiscal: Claves para entender el pago de las contribuciones

 

  • Personas naturales no pueden deducir este cobro, mientras las empresas reducen su base imponible.
Fuente: El Mercurio
En muchas zonas del país -no sólo en la Región Metropolitana- la tasación de ciertos barrios ha exhibido un alza significativa, lo que influye en el avalúo total.
Santiago, Chile. 12 noviembre, 2012. Mientras el Gobierno siga en los análisis para ver la posibilidad de postergar en uno o dos años el reavalúo de propiedades, que comenzaría a regir a partir del próximo año con ajustes en las contribuciones, todo indica que los propietarios de inmuebles no agrícolas enfrentarán alzas en sus pagos del Impuesto Territorial a partir de 2013.
El experto Matías Guzmán advierte que hay propiedades en comunas como Lo Barnechea donde la tasación subiría en torno a 400% por el alza en el valor de sus terrenos.
Esto, porque en muchas zonas del país -no sólo en la Región Metropolitana- la tasación de ciertos barrios ha exhibido un alza significativa, lo que influye en el avalúo total.
Este último tiene dos variables: el terreno y la construcción. Por ende, un alza en cualquiera de éstas afecta el monto de las contribuciones.
Este último corresponde a un 1,2% anual de la tasación de un inmueble, que se cobra sobre el avalúo afecto a impuesto. Esto es, la cifra que se obtiene al restar del avalúo total el monto exento, que se ubica en $ 18,4 millones. Así, una propiedad con un avalúo fiscal total de $ 100 millones, paga $ 978.000 al año, dividido en cuatro cuotas de $ 244.000.
Otro aspecto a considerar tiene que ver con el peso de este tributo. Matías Guzmán explica que mientras las personas naturales pagan y ese gasto no lo descuentan bajo ningún concepto, las empresas sí pueden ocupar dicho pago para disminuir la base tributable.
Un tema adicional guarda relación con el efecto de no pagar este tributo. Si bien el Servicio de Impuestos Internos (SII) es el organismo que fija el avalúo fiscal, los pagos se realizan ante la Tesorería General de la República. Esta entidad es la que elabora listados de morosidad. Si una persona acarrea una deuda por concepto de contribuciones de un año, ya corre el riesgo de perder su propiedad a través de un remate, señala Guzmán.

Existe una burbuja inmobiliaria en Santiago Oriente? Expertos defienden y critican la tesis

 

  • Urbanistas consideran que existen motivos para explicar el alza de precios en las propiedades de comunas como Providencia, Las Condes y Vitacura. Pero advierten que la entrada al mercado de pequeños inversores está agregando un sobreprecio al valor de las viviendas.
Fuente: La Tercera
Los expertos señalan que ha habido una revalorización de las áreas centrales bien equipadas por lo difícil que es moverse desde la periferia al centro.
Santiago, Chile. 12 noviembre, 2012. En octubre, la Cámara Chilena de la Construcción informó que durante el tercer trimestre la venta de viviendas en el Gran Santiago aumentó un 34% en comparación al mismo período en 2011. En los meses de julio, agosto y septiembre se comercializaron un total de 10.790 unidades, correspondientes a 7.131 departamentos y 3.659 casas, lo que sumado al drástico aumento en los valores de las propiedades hacen pensar que Santiago podría estar frente a una burbuja inmobiliaria.
El Director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Diego Portales, Ricardo Abuauad, considera que el escenario que se vive en las comunas de Santiago Oriente, principalmente, responde a una maduración del mercado por sobre una burbuja inmobiliaria, explicando que “evidentemente los precios han subido, pero se han alineado con lo que cuesta el metro cuadrado en una buena capital latinoamericana con condiciones de vida razonables. Tengo la sensación que los precios del suelo en Santiago estaban considerablemente bajos ese nivel y que lo que se hizo fue ajustar al mercado a límites razonables. Tengo la sensación que los espacios que han subido de precio es porque tienen todos los atributos para subir de precio, están bien ubicados, están centrales, y lo que ocurre es que ha habido una revalorización de las áreas centrales bien equipadas por lo difícil que es moverse de la periferia al centro, por eso suben. Los valores no suben en todas partes, suben en los lugares que reúnen estas condiciones”.
Nicole Norel, Subdirectora del Centro de Inteligencia Territorial de la Universidad Adolfo Ibáñez, señala que si bien se ha visto un alza importante en los precios de las propiedades, estos no reúnen las características necesarias para hablar de una burbuja inmobiliaria, ya que esto ocurre cuando el alza es artificial, mientras que en el caso de Santiago existen varios motivos para explicar incremento de los valores de las propiedades tanto residenciales como oficinas.
“Los precios de las propiedades en Santiago están bastante bajos en relación a otras ciudades de Sudamérica, por ejemplo. Era necesario ajustarse para equilibrar estos precios que estaban subvalorados, en el mercado uno todavía encuentra que las oficinas de Santiago siguen siendo más baratas que las de Lima, Sao Paulo, Buenos Aires, en vivienda esto ya se está emparejando un poco”, comenta Nicole Norel.
La académica de la UAI agrega que “está todo el tema de la crisis del 2008 que hizo que las demandas por viviendas se congelara, había mucha incertidumbre por los mercados y la gente postergo su decisión de cambio de casa, y recién el año 2010, 2011, estas personas retomaron sus planes de cambiarse de vivienda, lo que hace que la demanda aumente más de lo que se ajustó la oferta. ¿Por qué la oferta no se ha podido ajustar? Hay diversas materias, especialmente regulatorias, todo lo que es la ampliación del límite urbano, se ha demorado en ser aprobado, el mercado apostaba que esto debería estar zanjado hace un par de años atrás. Entonces no hay suelo disponible en municipios como Vitacura, Peñalolén, a través de plebiscitos tampoco se ha permitido edificar en altura, entonces la oferta no se puede ajustar a la misma velocidad de la demanda y eso hace elevar los precios por el efecto de escasez”.
Ricardo Abuauad comparte este punto y asegura que “aumentar el radio de Santiago no sirve para disminuir los precios, la expansión de Santiago no va a disminuir los precios de las zonas centrales, bien equipadas, bien conectadas, todo lo contrario. Esto va a generar más zonas de mala calidad que va a hacer las zonas bien equipadas valgan cada vez más”.
El rol de las inmobiliarias
Para el director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la UDP, Genaro Cuadros, el escenario es delicado. “Hace dos años que esto se ha acentuado bastante. Al principio había explicación porque coincidía con el tema de la reconstrucción, la crisis económica y otras explicaciones, pero cada vez más se ha consolidado la idea de eso que hacen llamar a la reflexión”.
Para el urbanista, en el caso específico de Providencia existen dos factores que inciden en el alza del valor de las propiedades. “Si bien no tenemos datos al respecto, creo que ha influido la entrada de un gran número de pequeños inversores, muchas personas se están refugiando en la compra de propiedades, dada la mala rentabilidad que ofrecen las otras inversiones en el mercado, de la bolsa por ejemplo. Pero hay muchas personas que están comprando muy temprano y vendiendo o revendiendo rápidamente, agregando un sobreprecio al valor de las viviendas. Lo otro es el rol que juegan las corredoras de propiedades, en escenarios como este, las corredoras incentivan los altos precios y al no estar eso bien regulado es difícil ver en que consiste su comportamiento”.
Ante este escenario, Cuadros considera que una de las soluciones es restringir la entrega de créditos. “Comparto con Sebastián Edwards que la solución más vital de todas es que el Banco Central tome medidas de restricción a los créditos. Claramente hay que ser cuidadosos y precavidos a lo que esto significa, ya que es bien relevante y no se puede tomar a la ligera”.

En el sur se disparan costos de las construcciones: 75% más caras que en Santiago

 

  • Principal factor que incide en las diferencias es la escasez de mano de obra especializada, por lo que hay que “importarla” desde la capital.
Fuente: La Segunda
En la zona centro sur del país cuestan en promedio 45% más y en el norte, 30%.
Santiago, Chile. 12 noviembre, 2012. Hasta un 75% más puede costar construir un proyecto en el sur de Chile en comparación a la zona central, mientras que la zona centro sur es 45% más caro. Así lo señala un estudio elaborado por DRS, empresa dedicada a la gestión de proyectos de edificación.
El estudio evidenció además que el norte es donde los precios de edificación se aproximan más al centro, ya que cuestan un 30% más en promedio.
Para elaborar el informe, la empresa analizó tres tipos de edificaciones: de retail —construcción de un solo nivel con una superficie promedio de 3.000 m2—, un colegio —de un promedio de 16.000 m2— y un edificio de plantas libres —de un promedio de 41.000 m2 y de entre 19 y 25 pisos—.
Estos tres tipos de proyectos fueron tasados según el valor que tendrían si se construyeran en cuatro zonas de Chile: zona norte, zona centro sur y zona sur, todas comparadas respecto a la zona central, sin considerar el valor de los terrenos.
Según detalló la coordinadora técnica de DRS, Macarena Soto, los factores que se analizaron para sacar estas variaciones son principalmente mano de obra calificada, costos de los materiales y costos originados por la administración a distancia o traslado de profesionales de otras regiones.
El problema de la mano de obra
El principal factor que incide en las diferencias de costos es la baja mano de obra especializada en cada zona, por lo que hay que “importarla” desde la capital.
“A las zonas sur y norte se tiene que exportar. En esta última compite con la minería y en el sur, con la agronomía y la pesca”, afirma Macarena Soto.
Esto impacta directamente en los precios, ya que aumenta el precio unitario de cada trabajador que debe ser trasladado desde el centro, junto con el correspondiente pago de viáticos y alojamientos.
En cuanto a los sueldos, según datos de DRS, en Antofagasta y Copiapó son entre 30% y 40% más altos que en la zona central; en Los Angeles considerado zona centro sur son un 35% más elevados, mientras que en Concepción son 30% mayores.
Los proyectos educacionales son los que requieren más mano de obra, “por la especialización y las cantidad de detalles y terminaciones que requieren”, afirma Macarena.
Esto se refleja en que el valor promedio del metro cuadrado de construir un establecimiento educacional en la zona centro alcanza un valor de UF 16,58/m2 mientras que en el sur casi se duplica llegando a UF 28,39/m2.
Buen clima en el norte “acerca” precios
Si bien la diferencia con el norte es de 30%, que sea menor a lo que se da en el resto de las zonas se debe “en parte al buen clima de esta zona, ya que si bien no hay gran cantidad de profesionales dedicados a la construcción, el aprovechamiento del buen clima permite ponderar los costos adicionales con plazos de obra más similares a los que se manejan en la zona central”, afirma la profesional.
Así por ejemplo, construir un metro cuadrado de un edificio de planta libre en el norte tiene un valor de UF 14,76, mientras que en el centro es de UF 11,63. La diferencia se dispara en la zona sur, donde cuesta UF 28,39/m2, casi el doble que el norte.
“Los gastos generales hacia el sur crecen en la medida que se alejan de la zona central, ya que a diferencia del norte el clima no ayuda a disminuir los costos adicionales; al contrario, esto se ve agravado con días de cero avance y por ende los plazos de obra son más extensos lo que implica mas días de administración”, dice la ejecutiva.
Los materiales también inciden en el costo de la construcción, ya que la escasez de los materiales básicos para la construcción, como es el hormigón y acero en las zonas más australes, también provoca un aumento en el costo directo de construcción.