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lunes, 26 de noviembre de 2012



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¿Busca departamento por $ 1.360 millones? “Súper lujo” llega a Chile

 

  • El proyecto Vista Andes, que fue presentado en Harvard, cuenta con diez departamentos -de 360 a 800 m2 – que incluyen, entre otros, ducha y jacuzzi con cromoterapia, piscinas privadas y tablets por toda la casa para que cada comprador elija qué “ambiente” quiere tener.
Fuente: La Segunda
El arquitecto Danny Dvorquez es dueño de la constructora Deveco y de la inmobiliaria Vista Andes que realiza el proyecto.
Santiago, Chile. 23 noviembre, 2012. Piedras semipreciosas traídas desde distintos lugares de Sudamérica, camas de agua para hacer masajes y gimnasio incluido en cada departamento, es algo del glamour al que usted podría optar si dispone de entre UF 30.000 ($ 680 millones aprox.) y UF 60.000 ($ 1.360 millones) para la compra de una vivienda. Si lo hace, además, podría transformarse en parte de la nueva tendencia que está marcando al mercado inmobiliario: el “súper lujo”, que ya llegó a Chile.
¿Dónde encontrar tanta maravilla? Por ejemplo, en los penthouse del proyecto Vista Andes -en el sector de Los Trapenses, en Lo Barnechea-, que como explica su arquitecto, Danny Dvorquez, “es bastante especial, muy diferente a lo que se ve normalmente en Chile”.
Dvorquez explica que “lo que generalmente se hace son edificios verticales o escalonados como en la playa, pero lo que radicalmente planteé es que ya que estamos en un sitio de 15.000 metros apropiándose de toda la cumbre, no necesitábamos altura para ganar vista y por lo tanto hice un edificio horizontal que, a diferencia de otros proyectos, permite llegar directamente con el auto al edificio”.
Vista Andes se emplaza en un paño de 15.600 m2, y cuenta con diez departamentos, todos distintos entre sí. Cada uno es un penthouse y hay cuatro tipos distintos para elegir, que van desde los 360 m2 a los 800 m2.
Tienen tres niveles con distintas alturas. Todos incorporan piscina privada de 7 x 5 metros, mientras que el más grande cuenta con una de 13 x 3 metros aproximadamente con dos “islas”, ornamentaciones de concreto en la piscina y cascada de agua. Además, cada uno tiene un quincho propio con spa en la terraza y estacionamiento conectado directamente al departamento.
Siete de éstos cuentan con dos piezas de servicio con sala de estar propia, pero hay tres que tienen una pieza más grande, también de servicio para dos camas.
En el tercer nivel se ubica el quincho, y cada terraza está conectada por una escalera externa. El arquitecto explica que “si bien tienen cuatro dormitorios en suite, hay diferentes versiones. Una cosa del lujo es que hay que darle diferencia a cada persona”. Además de tener un ascensor propio para cada uno de los penthouses, también uno común para el edificio.
“Los materiales son importados y se eligen en diferentes partes del mundo para que sean los mejores. No nos basta el mercado nacional, que es el que trae estos productos. Por ejemplo, la piedra que está en el muro del comedor se trae de distintas partes de Sudamérica”, agrega Dvorquez.
Baños de mármol y ducha con cromoterapia
Hasta los baños son puro glamour. Los compradores pueden elegir entre 12 diseños distintos de incrustaciones de vidrio soplado, elaborados por artistas nacionales, para decorar este espacio que está completamente hecho de mármol y piedras semipreciosas como ónix y jade.
Además, la ducha del baño principal es en cascada y cuenta con cromoterapia, método que ayuda a la curación natural de ciertas enfermedades por medio de los colores. El jacuzzi también cuenta con el mismo sistema.
El arquitecto, que además es dueño de la constructora Deveco y de la inmobiliaria Vista Andes que realiza el proyecto, cuenta que lo mostró en la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Harvard. “Este proyecto en particular llamó la atención por la innovación y la verdad es que la gente en Estados Unidos quedó bastante sorprendida”, afirma.
Pantallas táctiles para elegir “ambientes”
La domótica -automatización y control centralizado de aparatos y sistemas electrónicos en la vivienda- es una tendencia que paulatinamente se ha ido incorporando en el segmento de mayores ingresos.
En el caso de este proyecto particular, los departamentos vienen con pantallas táctiles en toda la casa en las que se pueden programar ambientes: por ejemplo si alguien quiere hacer una fiesta, se pone la función en ese modo y se encienden luces por toda la casa.
Estas pantallas también controlan, de forma independiente, la temperatura de cada una de las habitaciones. Los interruptores son traídos de Italia y usan tecnología “touch”. Otra función es que si los dueños de casa salen de viaje, pueden incluso contestar el timbre a través de su smartphone o tablet conectado con estas pantallas.
¿Y la seguridad?. La pieza principal, por ejemplo, tiene un sistema que lo transforma en un lugar seguro -especie de búnker-en caso de emergencia, impidiendo el acceso de otras personas y desde la cual se puede controlar el resto de la casa.
“Lo otro interesante es que el sistema de calefacción en base a energía eléctrica combinada con energía solar produce un consumo muy bajo”, explica Dvorquez. El calor que pasa a través de la losa del piso del departamento -que es de bambú- “evita problemas como las varices u otros que tienen las calefacciones. Es súper económico en energía, consume poco y es ecológico”. Por ahí se puede ahorrar.
A pesar de que será entregado a fines de 2013, el 30% del proyecto ya se encuentra vendido y, como cuenta su creador, “los compradores son personas con niños o solas: el único factor común es que quien viene acá, le gusta y tiene los recursos. Lo compran para disfrutar de cada una de las cosas, no porque quieran decir que viven acá”.

Experto español explica las claves para detectar si hay una burbuja inmobiliaria

 

  • “La burbuja no es una cosa nueva. Se han producido a lo largo de la historia en varias ocasiones. Y ahora no es sólo España la que la sufre, aunque se ha hecho más evidente por otros factores de la crisis económica que tenemos”, señala Jaime Gil Turner.
Fuente: La Segunda
Jaime Gil Turner: "No veo los síntomas de una burbuja en Chile. Sí sugeriría mantener la observación".
Santiago, Chile. 23 noviembre, 2012. El arquitecto español Jaime Gil Turner lleva 37 años dedicado al rubro inmobiliario. Su país, en plena crisis económica, ya vivió el estallido de la denominada burbuja inmobiliaria, algo que los especialistas vienen advirtiendo que podría ocurrir en Chile.
“La burbuja no es una cosa nueva. Se han producido a lo largo de la historia en varias ocasiones. Y ahora no es sólo España la que la sufre, aunque se ha hecho más evidente por otros factores de la crisis económica que tenemos”, señala.
Según explica, la burbuja española se originó tras el crecimiento sostenido de la economía luego de su retorno al régimen democrático en 1976. “Gracias a que entramos a la Unión Europea y nos adherimos al euro, España pudo, en 35 años, pasar a ser un país moderno y subir la renta per cápita de 15.000 a 25.000 euros”, con un promedio de crecimiento de entre 3,5% y 4,5% durante este período.
“Con este crecimiento se dan las bases para que ocurra una burbuja inmobiliaria. No quiere decir que la condición es suficiente, pero sí es necesaria”.
“Chile está en un momento incipiente”
Para el experto, no hay una fórmula exacta que permita determinar si se está o no en presencia de una burbuja, pero asegura que “se tienen que dar una serie de factores que harán que el mercado inmobiliario se caliente, es decir, que los precios aumenten de manera anormal, crezca de forma desmesurada durante unos cuantos años y finalmente estalle y la demanda caiga bruscamente mientras la oferta no puede parar”.
Una vivienda tarda dos años en fabricarse y cuando se corta la demanda en 24 horas, la oferta no puede detenerse a esa velocidad. Así, “se produce un desajuste enorme entre oferta y demanda”.
-¿Qué determina la gestación de una burbuja?
-Está muy vinculado a temas sociales, sentimientos y a movimientos en la sociedad. Es, por lo tanto, hasta cierto punto impredecible. Pero hay una serie de factores que son objetivos y económicos, como los componentes del precio de la vivienda: valor de los terrenos, de la construcción, de los gastos generales (notarios, abogados, arquitectos), los financieros. Todos estos factores se mueven al alza, pero ninguno de ellos es capaz de provocar la burbuja.
Lo que la provoca es la actitud de los clientes: cuando un mercado está en ratios normales, las personas quieren comprar una vivienda y hay un ritmo normal de oferta y demanda. Cada país tiene unos ratios de producción y de oferta estándar que se van complementando y equilibrando. En el caso de España, el mercado es capaz de absorber entre 200.000 y 300.000 viviendas al año. En la burbuja hubo una oferta de 800.000.
-¿Cuál es la situación en Chile?
-Chile está en un momento incipiente, la economía va extraordinariamente bien creciendo al 5% y con una cierta alza de precios, pero que es normal. Lo anormal se produce cuando las personas, los grandes grupos y los fondos de inversión ven que la vivienda es un gran negocio donde se hace plusvalía muy rápida… ahí empieza la burbuja. Ahí es cuando la demanda se desboca, y la oferta crece a medida que esa demanda va pidiendo.
-¿Eso está pasando acá?
-Hay un punto clave: la oferta y la demanda crecen en espiral sólo si hay mucho dinero en el mercado, dinero muy barato, con intereses de, por ejemplo, 1%. Cuando eso se da, llega muchísima más gente a demandar y el problema viene cuando no se calibra bien el riesgo de quién obtiene el crédito hipotecario.
-¿Deben los bancos restringir la entrega de créditos?
-Debe irse controlando y observando una serie de ratios y factores que permitan prevenir. El problema con los créditos no es tanto el bajo precio, sino las condiciones para otorgarlo.
-Y de acuerdo a lo que conoce, ¿las condiciones de los créditos que se están dando en Chile se asemejan a las que se daban en España en ese entonces?
-Acá la banca es mucho más sana, es súper exigente con los promotores y con los clientes finales.
-¿Ve posible una burbuja en Chile o el tamaño de nuestra economía no lo permite?
-No es un problema de tamaño. Las burbujas se pueden dar en un pequeño pueblo. En San Sebastián, por ejemplo, el precio siempre sube y es brutalmente alto comparado con Madrid o Barcelona. Es una burbuja que no explota y que lleva 20 años porque todo está en equilibrio. Lo que sí pasa es que las dimensiones del tsunami final son diferentes.
“El tema no es tanto la subida de precios”
-¿Cuál debería ser la recomendación del Banco Central?
-No veo los síntomas de una burbuja en Chile. Sí sugeriría mantener la observación. En España, el precio de la vivienda creció 176% en 1996 y 2003.
-¿Cuánto bajan los precios al momento de estallar una burbuja?
-Hasta el 50%, pero depende mucho de las zonas, no se puede generalizar. El tema no es tanto la subida de precios, efectivamente las casas suben. La especulación importante se produce cuando pones un 10%, 15% o 20% del valor real y esperas que se termine y antes de eso hay alguien que te está ofreciendo muchísimo más.

¿Suenan fuerte las advertencias sobre una incipiente burbuja inmobiliaria?: BCI redacta medidas a tomar

 

El BCI produce una lista de medidas a tomar y el Gobierno crea grupo para monitorear riesgo del sector.
Fuente: El Mostrador
Jorge Selaive está entre los que no cree que aun estemos en frente a una burbuja, pero dada la importancia del sector en la cartera de los bancos y en el patrimonio de las personas, es relevante estar alertas.
Santiago, Chile. 23 noviembre, 2012. Hay cada vez más voces advirtiendo acerca de la posibilidad de que estemos enfrentando una burbuja inmobiliaria. Sólo en Santiago los precios de viviendas han aumentado en un 30%, y en algunas comunas del sector oriente, los precios se han doblado.
El Banco Central ha venido tocando el tema desde junio y en octubre, el economista Sebastián Edwards advirtió de una “incipiente burbuja inmobiliaria”.
El jueves, el gobierno, a través del Comité de Estabilidad Financiera, anunció la creación de un grupo para monitorear los riesgos del sector inmobiliario. El grupo de análisis estará compuesto por Hacienda, el Banco Central y representantes de las superintendencias de Valores, de Bancos y la de Pensiones.
Por su parte, esta mañana, el jefe de estudios del BCI, Jorge Selaive, publicó un análisis de la lista de tres medidas “macroprudenciales” disponibles para enfrentar, o contrarrestar, una burbuja inmobiliaria.
Selaive no cree que aun estemos en frente a un problema, pero en su informe dice que dada “la aparente renovada preocupación por el mercado inmobiliario chileno”, encontró relevante detallar el espectro de medidas que se pueden tomar.
La lista considera la literatura sobre el tema y medidas que han sido aplicadas en el mundo. Según el economista del BCI, hay tres grandes tipos de medidas macroprudenciales:
1. Relacionadas al crédito: medidas que limiten o redirijan el flujo de crédito dentro de la economía.
De acuerdo al BCI, la experiencia internacional considera:
– Poner límites a la relación del crédito/valor de la propiedad (LTV por sus siglas en ingles). Hoy el LTV en Chile es aproximadamente 75%. Es decir, se presta en promedio un 75% del valor total de las propiedades. Pero el BCI dice que hay clientes, “dependiendo de su capacidad de pago y de la propiedad adquirida, que tienen LTV sobre 90%. Asimismo, también se tienen LTV significativamente inferiores al 70%. En general, el nivel de LTV es distinto en cada banco chileno.
– Poner límites sobre los niveles de deuda a ingreso para las personas. Hoy existen estratos en que los niveles de deuda a ingreso están cercanos a las 10 veces.
– Limitar el nivel de endeudamiento en moneda extranjera de la banca. La banca chilena recurre regularmente a los mercados externos (bancos extranjeros principalmente), pidiendo prestado para financiar sus operaciones. Limitar los montos por banco, país y/o moneda ha sido una alternativa para el regulador en otros países.
- Techos sobre el crédito o el crecimiento de crédito agregado.
2. Medidas relacionadas a la liquidez:
– Limites sobre las posiciones netas en moneda extranjera o los descalces en moneda extranjera.
– Limites sobre los descalces en madurez.
– Límites sobre los requerimientos de reservas de los bancos.
3. Relacionadas al capital: medidas directamente hacia el capital de los bancos.
– Límites contra cíclicos o variantes en el tiempo de los requerimientos de capital de la banca (countercyclical/time-varying capital requirements).
– Exigencia de provisiones variables o dinámicas en el tiempo.
– Restricciones sobre la distribución de utilidades.
Cabe destacar que Selaive está entre los que no cree que aun estemos en frente a una burbuja, pero dada la importancia del sector en la cartera de los bancos y en el patrimonio de las personas, es relevante estar alertas.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) insiste en que no existe una burbuja inmobiliaria pero apoya la iniciativa del Gobierno para monitorear el sector.

Hacienda, BC y superintendencias crean grupo para monitorear riesgos del sector inmobiliario

 

  • La Reina, Temuco y Antofagasta son algunas de las comunas que han exhibido una mayor alza en el valor de viviendas.
Fuente: El Mercurio
Según los expertos, en Chile no es claro aún si hay una "burbuja" inmobiliaria.
Santiago, Chile. 23 noviembre, 2012. El significativo aumento que han experimentado los precios de las viviendas en algunas comunas del país es un tema que el mercado sigue con atención. Esto, debido a los riesgos sistémicos que un eventual escenario de alzas sostenidas en los valores sin que éstas sean explicadas por elementos de carácter fundamental -como un aumento a la par de la actividad económica o cambios en costos- podrían generar en la industria.
En Chile no es claro aún si hay una “burbuja” inmobiliaria. Pero en medio de esta incertidumbre, el Consejo de Estabilidad Financiera (CEF) creó un grupo de análisis (o ad hoc) del sector inmobiliario para monitorear los riesgos en dicho rubro. El CEF está conformado por el ministro de Hacienda, Felipe Larraín (quien lo lidera); el presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, y los superintendentes de Pensiones, Solange Berstein; de Valores y Seguros, Fernando Coloma, y de Bancos, Raphael Bergoeing.
Así lo informó el miércoles, en el XVII Congreso de Finanzas y Negocios de Icare, Ignacio Briones, coordinador de finanzas internacionales del Ministerio de Hacienda y director ejecutivo del CEF, instancia que tiene por objeto identificar y rastrear las amenazas sistémicas a la estabilidad financiera local.
El grupo que analizará el sector inmobiliario es uno de los tres creados por el CEF para seguir materias específicas y está en línea con prácticas internacionales implementadas tras la crisis subprime de 2008. Las otras dos instancias se crearon para analizar el mercado de Repos y la infraestructura de los derivados.
Fuentes del Gobierno explican que el objetivo es intercambiar metodologías y cifras del sector entre las distintas instancias. Por ejemplo, el Banco Central en su último Informe de Estabilidad Financiera incluyó un análisis del rubro, donde descartó de plano una burbuja inmobiliaria, pero advirtió que en algunas comunas los precios se han incrementado por sobre su promedio histórico.
Visión de los expertos
Los economistas Rodrigo Aravena, de Banchile; Jorge Selaive, de Bci Estudios, y Gonzalo Sanhueza, de Econsult RS, apoyaron la iniciativa del CEF considerando la importancia que sector inmobiliario en la cartera de los bancos y en la riqueza que tienen las personas a través de sus propiedades.
Selaive sostiene que efectivamente en el último tiempo ha habido una preocupación de inversionistas locales e internacionales ante una eventual burbuja en Chile, dada la relevancia de sus fondos inmobiliarios.
De hecho, a fines de octubre el economista y académico de la Universidad de California (UCLA), Sebastián Edwards, advirtió una “incipiente burbuja inmobiliaria” que se está viendo no sólo en Santiago sino en provincias, con una sobreoferta que habría que monitorear, especialmente la alta tasa de crecimiento de edificios de oficinas de muy alta calidad
Sin embargo, Selaive no cree que en Chile se esté dando un incremento excesivo e injustificado de los valores de los bienes raíces, pero sí ve alzas fuertes en algunas comunas. De hecho, un estudio realizado por Selaive entre febrero 2009 y octubre 2011 sobre precios de las viviendas, muestra que La Reina registró un incremento cercano al 10% real, en tanto en Ñuñoa y Santiago esta cifra fue de 5%.
En regiones, Temuco (12%) y Antofagasta (13%) lideran los aumentos en los valores.
Gonzalo Sanhueza comparte esta visión y agrega que el actual nivel de créditos hipotecarios no hace pensar en una burbuja.
Aravena señala que en Chile “no está claro” si hay burbuja. Esto -explica- porque los precios de las oficinas y de algunos sectores han subido más rápido que los fundamentos pero, al mismo tiempo, los valores de los terrenos aún son más baratos en Santiago en comparación con otras capitales con PIB per cápita incluso menores como Sao Paulo o Bogotá.