Cómo elegir un corredor de propiedades y evitar malos ratos en la venta o arriendo

 

• Al no existir ninguna normativa que regule el ejercicio del corretaje , es fácil que se confundan los actores serios de esta industria con los que no lo son tanto. Todo un problema, porque las malas prácticas afectan a las partes que están negociando.

Fuente: El Mercurio

2% del valor del imueble es la comisión que pueden cobrar los corredores. Si se trata de un arriendo, la tarifa es de medio mes de arriendo.

Santiago, Chile. 25 enero, 2013. No son baratos. Los corredores de propiedades cobran una comisión que generalmente llega al 2% del valor del inmueble, que deben pagar tanto vendedor como comprador. Si es un arriendo, la tarifa es de medio mes de arriendo.
Entonces, por ese monto, los corredores deberían entregar un servicio integral, con una asesoría sobre precios, manejo de la publicidad de la vivienda, coordinación de las visitas y conducción del proceso de negociación. “En definitiva, lo que se busca es obtener el mejor precio para ambas partes”, dice Ricardo Vial, socio de la corredora Ricardo Vial Pro Casa.
Pero a veces fallan. A juicio del consultor inmobiliario Hernán Marchant, son pocos los que entregan este servicio cabalmente. “Como no hay barreras de entrada, en la práctica, cualquier persona que se jubila o que lo despiden agarra una tarjeta de visita, capta una propiedad y ya es corredor”, advierte.
Para Marchant, la impericia de los corredores de propiedades afecta directamente a quien vende, principalmente por la falta de rigurosidad al establecer un precio en la vivienda. “Si el corredor necesita plata y ve que puede hacer la ‘pasada’ ahí mismo, dice un precio muy por debajo del mercado y el dueño puede perder mucho dinero (…) Otro problema es si el dueño quiere un precio demasiado alto. El corredor queda feliz por la tremenda comisión que va a ganar, pero resulta que la propiedad no se vende nunca”, agrega.
Un error común que cometen los corredores de propiedades con poco manejo es no corroborar la información que entrega el dueño con fuentes más formales, como los registros municipales o bien algún contrato de compra venta anterior. “Te dicen que una propiedad tiene 200 m² y en realidad tiene 120 m²; entonces, la información del aviso publicitario no es fidedigna y uno se encuentra con la sorpresa cuando se lo dice el abogado del banco que está gestionando el crédito hipotecario”, señala Marchant.
El pago de las comisiones también puede provocar roces. Algunos corredores buscan adelantar el pago de su comisión antes de que la propiedad quede inscrita a nombre del nuevo dueño. “Hay que resguardarse para que no se bajen antes del barco, porque así, frente a cualquier problema, pueden seguir prestando su asesoría”, señala el abogado experto en temas de copropiedad, Pelayo Valenzuela.
Asimismo, el arriendo puede generar problemas que el corredor no siempre considera. Por ejemplo, la mayoría de los créditos hipotecarios establecen dentro de sus cláusulas que cualquier arriendo debe contar con la autorización previa del acreedor y son pocos quienes gestionan ese trámite. “En algún momento, si hay un problema legal o un seguro por cobrar, ese arriendo puede ser invalidado, pero al corredor muchas veces le da lo mismo o simplemente no tiene idea”, dice Marchant.
Por otra parte, muchas veces la propiedad no se puede vender, y no se sabe hasta que ya han perdido tiempo todos los interesados. Si hay un desacuerdo entre los dueños que no advirtió el corredor, o bien existe una franja expropiable, puede echarse el negocio para atrás.
Frente a estos “errores”, las personas afectadas se pueden dirigir a las asociaciones gremiales que agrupan a los corredores, como Acop o Coproch. “Si algo anda mal, el cliente puede reclamar y nuestro director de turno llama inmediatamente al corredor como al cliente en cuestión. Si no se resuelve en esa instancia, se pasa al comité de ética hasta buscar la solución”, comenta Carlos Carrasco, presidente nacional de la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades (Coproch).
Ricardo Vial, de Ricardo Vial Pro Casa, estima que lo más importante es tratar con corredores que pertenezcan a alguna de estas asociaciones gremiales: “Es un factor de seguridad porque cuentan con una estructura gerencial y comisiones de ética que rigen a todos sus socios y a las que se someten sus integrantes”.
En el Congreso, se encuentra en tramitación desde 2008 un proyecto de ley que busca crear un registro nacional de corredores de propiedades. Las personas que no estuvieren inscritas en este registro y ejerzan la actividad podrían ser sancionadas con multas de 100 a 200 UTM, e incluso presidio menor en cualquiera de sus grados.
Para Carlos Carrasco, sería un gran avance para el sector: “Es importante contar con un registro para evitar el ejercicio ilegal y normar este oficio. Hay muchos corredores ilegales y, sin ley, no se puede hacer nada”, concluye.
Protección para todos
El abogado Pelayo Valenzuela advierte que las malas prácticas se dan en ambos lados: por parte del corredor, pero también muchas veces por parte de compradores o vendedores. “Por ejemplo, los corredores muchas veces pretenden anticipar su comisión y algunos clientes no respetan ni pagan esas comisiones. Eso explica por qué toman tantos resguardos”.
Frente a este escenario, la clave para evitar malos ratos es redactar un contrato donde se aclare qué comisión se va a pagar y cuándo se pagará.
Además, debe incluirse quién asume los distintos gastos y quién guardará los documentos que queden en garantía. Para el abogado, lo mejor es que todos los pagos y garantías queden con instrucciones en una notaría. “No hay una norma que defina quién paga qué, es un acuerdo entre las partes”, aclara Valenzuela.
De todas formas, se estila que el comprador corra con los gastos notariales y los relacionados con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, mientras que el vendedor financia el estudio de títulos, la actualización de dominio vigente y los certificados y escrituras. Por último, el corredor de propiedades, dice Valenzuela, debiera correr con los gastos en publicidad de la vivienda.

Enagás y sus socios invertirán más de US$ 134 millones en ampliar GNL Quintero

 

• Pretenden ampliar esa instalación con un tercer tanque con capacidad para 150.000 metros cúbicos de gas natural licuado.

Fuente: Diario Financiero

Enagás invertirá junto a sus socios, principalmente chilenos, unos US$ 134,5 millones en ampliar esa instalación.

Santiago, Chile. 25 enero, 2013. Enagás, que tiene un 20% de la regasificadora chilena GNL Quintero, invertirá junto a sus socios, principalmente chilenos, unos US$ 134,5 millones (100 millones de euros) en ampliar esa instalación con un tercer tanque con capacidad para 150.000 metros cúbicos de gas natural licuado.
En todo caso, el presidente de Enagás, Antonio Llardén no ha precisado qué parte de la inversión le corresponde a la compañía.
Llardén ha estimado que ese tercer tanque puede tardar en acabarse “tres años o tres años y medio”, por las magnitudes y la complejidad que entrañan este tipo de instalaciones de almacenamiento de gas.
Enagás adquirió en septiembre del año pasado a BG Group el 20% de la regasificadora chilena GNL Quintero por US$ 176 millones (136 millones de euros).
El presidente de la compañía también ha precisado que Enagás estudia una ampliación de la planta de regasificación que tiene en México para “facilitar más tráfico de gas a la industria mexicana”, aunque no ha dado más detalles sobre este proyecto.
Por otra parte, Llardén ha justificado la decisión de Enagás de no presentar una oferta de compra por la red de infraestructuras de gas natural del sur de Francia, propiedad de Transport Infraestructures Gaz France (TIGF), filial de Total, porque “no encajaba” en el proyecto de la compañía española, ha dicho.
Por otra parte, Llardén ha precisado que el consejo de administración de Enagás se reunirá el próximo 18 de febrero y que el 20 de febrero se darán a conocer los resultados de 2012 al mercado, aunque no ha querido avanzar detalles de las cuentas del año pasado por la confidencialidad que exige el regulador bursátil.
Durante su conferencia, Llardén ha asegurado que la crisis obligó a Enagás a plantearse una serie de decisiones estratégicas y a convencer a la vez a los inversores de que los cambios emprendidos por la compañía iban en la buena dirección.
Invertir en activos estratégicos en el extranjero, diversificar las fuentes de financiación de Enagás, asegurar la regularidad en los beneficios o bien no llevar al límite la proporción entre deuda neta y beneficio bruto de explotación (Ebitda) han sido algunas de las decisiones tomadas por Enagás en este tiempo para asegurar su viabilidad futura.
Enagás, que cumplió en 2012 diez años desde su salida a Bolsa, donde cotiza el 85% de su capital, se encarga de la construcción, gestión y mantenimiento de la red de gasoductos existente en España y cuenta con tres accionistas institucionales, propietarios cada uno de un 5 por ciento: la Sociedad Estatal de Participaciones Industriales (SEPI), Kutxabank y Oman Oil Holdings.

Comienzan expropiaciones en el centro de Providencia por Línea 6 de Metro

 

• Banco Security anunció que su sucursal de Av. 11 Septiembre 2289 atenderá hasta el 1 de febrero. La medida también se repetiría en Suecia con General Holley.

Fuente: La Segunda

Esta sucursal bancaria es la que deberá cerrar sus puertas.

Santiago, Chile. 25 enero, 2013. Un particular aviso les llegó este viernes a los clientes del Banco Security. No tenía nada que ver con transacciones, depósitos, cuentas corrientes o dinero, sino que con algo más simple.
A través de un e-mail se les avisaba que la sucursal del banco ubicada en Av. 11 de Septiembre 2289, casi esquina Suecia , atendería al público sólo hasta el 1 de febrero. ¿La razón? El inmueble fue expropiado para la construcción de la nueva Línea 6 del Metro y deberán salir de ahí el 15 de febrero.
De esta forma se comienza a concretar uno de los trámites clave que permitirá al ferrocarril subterráneo construir la nueva red que unirá Cerrillos y Providencia, la que estará operativa en junio de 2016.
Sin embargo, la expropiación de la sucursal bancaria no sería la única del sector. De hecho, desde el Security se indicó que “las expropiaciones afectan a varias de las propiedades del sector, lo que incluye otros bancos y comercio”.
Según explicó el secretario comunal de Planificación, Nicolás Valenzuela, ante el concejo municipal de Providencia del 8 de enero -cuyas actas se encuentran en la web -, Metro también expropiaría ambos lados de calle Suecia en el sector donde esta vía cruza General Holley.
“La gerencia de las líneas 3 y 6 de Metro ha manifestado interés en generar algún tipo de conversación conjunta (con el municipio), en el sector de Suecia con Providencia, particularmente donde cruza General Holley, porque ellos van a expropiar a ambos lados de Suecia para poder hacer el pique”, explicó en aquella oportunidad.
Lo que aún no está claro es cuántos otros locales comerciales deberán abandonar sus actuales ubicaciones, tanto en Suecia como en 11 de Septiembre o Providencia. Esta mañana no fue posible obtener una versión oficial ni en la municipalidad de Providencia ni en Metro. Aún no se conocen los diseños ni el número de entradas o salidas proyectadas para este sector.
El anuncio de expropiación llega en momentos en que la compañía estatal y la municipalidad de Providencia se encuentran negociando la viabilidad de construir una estación en la zona de Av. Eliodoro Yáñez, que estaba en los planes originales, pero que fue descartada porque incrementaba los costos del proyecto.
Según se informó a los concejales, el secretario de comunal de Planificación -en la sesión antes dicha- “Metro ha argumentado que, según sus propios estudios de demanda y los del ministerio de Transportes, no se justificaría la estación Eliodoro Yáñez y, en segundo lugar, que adicionar una estación significa agregar un tren completo, lo que implica encarecer los costos de la operación, no necesariamente la inversión. Finalmente, señalaron que si el municipio desea tener esa estación ellos no tienen ningún inconveniente en hacerla, si Providencia la financia… lo que significaría unos US$ 40 millones de dólares”.

Hidroeléctrica Angostura: Colbún planea construcción de “muro” de no llegar a acuerdo con familias

 

• A 30 kilómetros de Santa Bárbara, en el Alto Biobío, 4.000 hombres trabajan las 24 horas del día para levantar Angostura, la central hidroeléctrica más grande de la última década en Chile. Hoy cerca del 80% de las obras están terminadas. Sin embargo, para ponerla en marcha falta superar un obstáculo: Colbún aún debe llegar a acuerdo con las familias que no quieren abandonar sus tierras.

Fuente: Qué Pasa

Las obras de la Central Angostura.

Santiago, Chile. 25 enero, 2013. Santa Bárbara es un pueblo tranquilo. Ubicado a unos 45 minutos de Los Ángeles, viven ahí cerca de 15.000 personas. Su principal atractivo es una pequeña plaza, rodeada por la iglesia, la biblioteca municipal y la compañía de bomberos, desde ésta todos los días a las 12 suena la sirena para marcar que ya comenzó la tarde. En Santa Bárbara, los hombres todavía usan chupalla cuando salen a la calle y reconocen rápidamente cuando algún forastero llega al pueblo.
-¿Sabe de algún hotel por aquí?. La señora sonríe ante la pregunta.
Es que en Santa Bárbara los servicios son básicos y las dos únicas pensiones que existen están “tomadas” por los nuevos vecinos de la comuna: 3.000 trabajadores que hace dos años llegaron al pueblo para levantar -30 kilómetros hacia la cordillera- la central hidroeléctrica Angostura: la única generadora de su tipo que entrará en operación en el corto plazo, y que le costará a la eléctrica de la familia Matte alrededor de US$ 650 millones.
“Angostura cubrirá el 3% de la demanda del SIC, generación que equivale al consumo de 200.000 habitantes. Con 316 MW de potencia instalada, este será el primer proyecto hidroeléctrico sobre 300 MW que entrará en operación en la última década. Además, ya sabemos que será la última central de esta magnitud que ingresará al sistema en los próximos cuatro a cinco años”, detalla Ignacio Cruz, gerente general de Colbún.
El proyecto lo conoció la comunidad de Santa Bárbara en 2007, incluso antes de que Colbún oficializara frente las autoridades ambientales la iniciativa. La idea de este acercamiento fue evitar los errores que se habían cometido en proyectos similares en la zona, como la central Ralco, los cuales despertaron una ola de críticas desde sectores ambientalistas, lo que finalmente se tradujo en la demora de su puesta en marcha.
Hoy, cinco años después de ese primer acercamiento -y tras haber logrado su aprobación ambiental en noviembre de 2009 por el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA)-, la obra presenta un avance cercano al 80% y es calificada por la industria como estratégica para estabilizar el abastecimiento de energía del país. Por eso los plazos para su puesta en marcha corren contra reloj.
Para que este proceso se cierre con éxito son clave una serie de negociaciones que la empresa ha sostenido con 46 familias con predios en la zona afectada por el embalse, que pretenden llenar a fines del 2013. Del total, 42 ya llegaron a un acuerdo trasladarse del lugar. En paralelo, la empresa debe llegar a un arreglo con propietarios de otros 24 terrenos ubicados en un área que se verá parcialmente inundada (fuera del sector de operación).
Reconociendo terreno
Desde su arribo a Santa Bárbara, en Colbún sabían que tendrían que hacer un trabajo intenso para convencer a la comunidad de que éste era un proyecto que los beneficiaría. Lo primero, recuerda Ignacio Cruz, fue marcar diferencias con otros procesos que habían “asustado” a la gente.
“Antes de ingresar el proyecto al Servicio de Impacto Ambiental, Colbún realizó más de 50 reuniones con las comunidades y organizaciones sociales de base para que conocieran la iniciativa y a la vez recoger sus inquietudes. Una de las prioridades fue resguardar un estilo de vida propio del sector y de la gente, priorizando mantener las características ambientales y patrimoniales de las familias relocalizadas”, relata el ejecutivo.
Tras el visto bueno del SEA al proyecto, cerca de 27 consultores de ocho empresas comenzaron un intenso trabajo con el fin de visitar a las familias, conocerlas y hacerles una oferta de reubicación: Colbún les compraría un terreno donde ellos quisieran, una casa, animales, muebles (entre otros), y los ayudaría a tener un sistema de vida que les permitiera subsistir en mejores condiciones.
Pese a la desconfianza inicial, con el paso de los meses muchos aceptaron el trato. “Ha sido un trabajo largo, que hoy ve sus frutos”, reconoce Leonardo Díaz, gerente del proyecto: del total de familias que están en el cauce inundable, 42 ya han alcanzado un acuerdo con la empresa. Resta cerrar el acuerdo con propietarios de 24 terrenos.
“Eligen donde irse, qué tipo de casa quieren que se construya y, dependiendo del perfil, algunos han solicitado que los apoyemos en proyectos de emprendimiento. Hay que considerar que 38 familias estaban bajo la línea de la pobreza”, explica José Trabucco, gerente de Asuntos Corporativos del Proyecto Angostura.
Cerrar con todas las familias restantes es crucial, reconocen en Colbún, pues sin sellar un trato con todos los involucrados que estableció el plan de reubicación del SEA, no es posible llenar de agua el embalse y, por ende, la central no puede funcionar.
El muro de Santa Bárbara
Renato Flores y Juana Méndez son vecinos en el sector de Los Notros: sus casas están a pocos metros del límite de inundación del embalse. Ellos son parte del grupo de 46 familias que viven a metros del cauce inundable y dos de los cuatro dueños que no han llegado a acuerdo con Colbún.
El caso de ambos reviste ciertas particularidades. Son reubicados de la central Pangue, que les entregó el terreno en el que viven hoy y una precaria casa que ni siquiera tiene alcantarillado. “Llegamos acá hace como 20 años y esta casa fue las que nos dio Endesa. Nos prometieron semillas y ayuda, pero nada se cumplió”, dice Renato. De ahí su desconfianza con la propuesta de Colbún. Su idea es que, además de entregarle una nueva casa en un nuevo terreno, la empresa lo indemnice por los cambios que el proyecto generará en su vida. No están solos en esta disputa. El abogado Roberto Celedón los asesora. Es necesario: ellos no saben leer. Lo que piden en concreto es cerca de $ 120 millones para cada uno, además de la reubicación de sus casas.
La empresa, en todo caso, no espera de brazos cruzados. En diciembre pasado, Colbún ingresó al SEA un proyecto bautizado como Terraplén Los Notros. Se trata de un muro de cuatro metros de alto, en el cual la empresa desembolsaría cerca de US$ 700.000, con el objetivo de evitar la relocalización de las familias con las que no lleguen a acuerdo.
La construcción permitiría resguardar la seguridad tanto de las viviendas como de los terrenos de las familias ante una crecida del río. “Creen que por eso vamos a vender y listo. Además, nos explicaron que un desborde ocurre cada 10.000 años, pero hace como 10 años el agua del río se desbordó y en mi casa me sobrepasaba las rodillas”, asegura Juana Méndez.
El muro, en todo caso, no es una solución cerrada. El afán de la empresa es llegar a un acuerdo con la pareja y que dejen la zona. Con todo, la mayor complicación son los Salamanca: el padre y el hijo que viven en casas vecinas metros más delante de Renato Flores, ni siquiera han abierto la puerta de sus hogares para conversar. Basta que sólo una casa no se mueva para que el llenado del embalse se suspenda, en ese caso el muro cobra importancia y deberá ser levantado.
La otra negociación pendiente
Paralelamente, a Colbún aún le resta negociar con 20 familias del sector de Aguas Blancas y 4 de Las Nieves, zonas aledañas al proyecto, donde viven propietarios a los que se les inundará parte de sus terrenos. En este grupo están los principales detractores del proyecto. Uno de ellos es William Salazar. Tiene una casa junto a su padre en el sector y, a su juicio, pese a que sean extensiones de tierra pequeñas -en algunos casos no superiores a 1 hectárea-, se les debe pagar por el daño moral que les genera la central.
“Van a cambiar un camino, lo que significa que aumentará el tiempo de viaje en una hora caminando desde la vía actual, porque acá la gente camina no anda en auto”, relata. Salazar, además, es uno de los pobladores que fueron demandados por Colbún.
“Es un procedimiento establecido en el Código de Aguas que incluye una instancia previa de conciliación entre las partes, y en caso de no haber acuerdo, la realización de un peritaje, hecho por un experto nombrado por el propio tribunal que busca determinar el real valor del terreno”, detallan los abogados de Colbún.
En este pleito, William y otros pobladores están siendo asesorados por el estudio de abogados de Alex Quevedo, el mismo que negoció con Ralco en representación de las hermanas Quintramán. Las tratativas entre la empresa y los pobladores son intensas y, por cierto, millonarias. Muchos de ellos quieren sobre los $ 100 millones por sus terrenos, de los cuales los abogados pueden llevarse hasta un 15%.
La promesa
En Santa Bárbara ocurre un fenómeno paradójico. Pese a que en la actualidad ya operan ahí las centrales Ralco y Pangue, es una de las comunas del país donde la electricidad es más cara. Allí una cuenta de luz promedio es del orden de $ 60.000, pese a que en invierno se calientan con leña y que en las casas rurales los electrodomésticos son escasos.
Por eso para su alcalde, Daniel Salamanca, es primordial que estos megaproyectos tengan un impacto positivo para las comunas donde operan. Ignacio Cruz de Colbún, aclara que precisamente el aporte de Angostura debería traducirse en una baja del precio desde US$ 250 por MWh a US$ 170 por MWh, repercutiendo en un menor valor para los usuarios.
No es la única aprensión del alcalde. A Salamanca le preocupa qué va a pasar cuando la central termine de construirse y sólo 50 hombres se queden trabajando en ella. “Lo que hay que pensar es qué pasa con comunas pobres como ésta cuando tengamos a los 1.200 locales que emplean en Angostura nuevamente sin trabajo”, reflexiona. A su juicio, debería existir una iniciativa que permita que estos grandes proyectos tributen o aporten una fracción de sus utilidades a la zona donde operan.
Un horizonte de desarrollo para la comuna que Colbún quiere incentivar es la implementación de un circuito turístico, que nace a partir de la construcción del embalse, similar al que se realiza en Foz de Iguazú con la represa de Itaipú. El proyecto contará con un museo, un mirador, un perímetro de trekking, una playa pública y tres nuevos campings que reemplazarán a los recintos de la zona que deberán ser inundados.
Eso sí, para los pobladores sería importante que no se opte por licitar estas unidades -lo que planea Colbún-, pues es un sistema que desconocen los pobladores y resulta demasiado complejo. “Ojalá que esos negocios queden en manos de gente de la comuna y no de empresarios afuerinos, si no qué gracia tiene toda esta promesa de desarrollo”, concluye el alcalde.