- En los últimos tres años se han construido en el país 359.000 viviendas: Todas pagan a la administración comunal derechos equivalentes al 1,5% del valor de la propiedad. Un muestreo de comunas realizado por «La Segunda» mostró que en algunos casos los ingresos por este concepto hasta se triplicaron entre 2010 y 2012. Concejales y alcaldes alertan la otra cara de esta lluvia de recursos: Los problemas de calidad de vida asociados al desarrollo inmobiliario.
Fuente: La Segunda
Existirían problemas de calidad de vida asociados al desarrollo inmobiliario.
Santiago, Chile. 29 abril, 2013. En los últimos tres años en Chile se autorizó la construcción de poco más de 359.000 viviendas, según las estadísticas de la Subsecretaría de Desarrollo Regional. Un número que contiene un ejemplo concreto del boom inmobiliario que se desató: Entre 2010 y 2012, la construcción de viviendas creció 20,6%.
El 11% de esa cifra, especialmente departamentos, lo concentran siete comunas: Santiago, Antofagasta, Las Condes, Ñuñoa, Puerto Montt, Providencia y Vitacura.
«La Segunda» indagó en un sector que indudablemente ha ganado grandes sumas gracias a este boom inmobiliario, aunque pocas veces recibe el foco de atención: Los municipios.
Dado que algunas de las administraciones comunales mencionadas han elevado hasta en 300% sus ingresos por los derechos que los privados deben pagar por permisos de edificación (cada proyecto debe cancelar el 1,5% del valor del proyecto), consultamos cómo se están usando esos recursos extra -que se reducirán una vez que se frene este boom- y si se intenta con estos fondos mitigar el impacto que trae aparejada la mayor población que atraerán estos proyectos.
Patricio Herman, de Fundación Defendamos la Ciudad: “Los alcaldes y los directores de Obras tienen un sesgo pro inmobiliario”.
¿Efecto perverso o evaluar mitigaciones?
Críticos de la forma en que ha crecido el mercado inmobiliario, como Patricio Herman -de la Fundación Defendamos la Ciudad -, consideran que existe un incentivo perverso en el papel que cumplen los gobiernos comunales en la planificación: “Los alcaldes y los directores de Obras tienen un sesgo pro inmobiliario, no tanto porque les gusten los edificios, sino por lo que genera: dinero. Es una fórmula mágica para capturar dineros”.
Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo, no comparte ese diagnóstico. Explica que las dinámicas inmobiliarias no se producen por el mero deseo de una autoridad comunal: “Puede haber zonas con total libertad para la construcción en alturas, pero el mercado no responde si no hay atributos que sean atractivos, como una buena ubicación, servicios, etc.”.
Allard -quien integra la comisión asesora presidencial para formular una nueva política de desarrollo urbano- sostiene que en comunas donde el boom inmobiliario es muy fuerte sí deberían considerarse otros factores -como la capacidad de carga de algunos barrios- al evaluar si se entrega o no un permiso de obras. La idea, agrega, es evitar situaciones críticas como la producida en el emblemático Sanhattan en materia de congestión vehicular.
¿Qué medidas de mitigación se están gestando para evitar que colapsen zonas no sólo por falta de vías, sino por sobreutilización de alcantarillas o la merma de áreas verdes? Responden concejales y otras autoridades comunales.
Las Condes: $ 5.000 millones en 3 años
El municipio de Las Condes en 2010 recibió $ 1.583 millones por concepto de permisos de obras, que correspondían a 74 proyectos. Dos años después, recaudó $ 1.702 millones por 92 iniciativas. Para el trieno 2010-2012, este municipio obtuvo $ 5.000 millones.
Para el concejal Felipe de Pujadas (DC) es una deuda pendiente de la municipalidad con la comuna el pensar en un crecimiento armónico. Pero destaca que se han hecho esfuerzos como la conexión -vía pasarela- de los parques Juan Pablo II y Araucano; el proyecto del tranvía y el de las bicicletas.
“Ciertamente una planificación estratégica de un mayor crecimiento debe ir acompañado de una serie de medidas innovadoras en materia de mitigación, como sacar los vehículos de la calles, no sólo con el tranvía sino también con estacionamientos subterráneos que permitan desocupar las calles”, plantea. A su juicio, debiera ser una prioridad dado que la comuna aún no ocupa toda su potencialidad.
“Aquí el problema es legal porque una ordenanza comunal no puede establecer exigencias adicionales a la Ley General de Urbanismo y Construcción. Lo que hay que hacer es modificar la ley para establecer obras de mitigación y es necesario el factor político”, asegura.
Ñuñoa más que triplica ingresos
En esta zona los ingresos por permisos de edificación más que se triplicaron entre 2010 y 2012: De $ 197 millones recaudados en 2010 pasó a obtener derechos por $ 823 millones por este concepto.
El concejal RN José Luis Rosasco reconoce que el gobierno comunal no está en contra de las construcciones nuevas, porque “la comuna estaba severamente estancada en materia de población, se estaba convirtiendo en una comuna muy de ancianos, sin sangre nueva”.
Por eso el plan regulador sí permitió edificaciones en altura, pero cerca de los límites comunales y en las principales arterias: Irarrázaval, Pedro de Valdivia y Vicuña Mackenna.
En el resto -casi en un 70% de la zona- no se puede construir en altura. “Nuestro ánimo es mantener la fisonomía que la comuna tiene: residencial, de casas con jardín, con perros”, dice y para ello además están empecinados en recuperar las platabandas (las áreas que van de la vereda a la calle) donde se usen como estacionamientos.
Providencia busca contener crecimiento
La nueva administración de Josefa Errázuriz tiene planificado revisar y modificar el plan regulador comunal, como una forma de contener la expansión inmobiliaria.
De hecho, los ingresos municipales por derechos de obras -aunque sus números absolutos son de menor magnitud que los de otras comunas- sí han crecido porcentualmente en forma importante: los $ 217 millones de 2010, subieron a $ 441 millones en 2011 y llegaron a $ 792 millones en 2012 (14, 95 y 93 proyectos, respectivamente).
Según la concejala Pilar Cruz (RN), “siempre se han pedido mitigaciones”, pero como es una comuna consolidada “estamos al máximo de la capacidad. No se pueden construir nuevas calles, ni vías más amplias como en otros lugares. Se hace todo bastante más difícil”.
También enfrentan algunas limitaciones por el plan regulador metropolitano (PRM): “La realidad de las familias en la comuna es tener por lo menos 2 autos y pedimos que se hicieran más estacionamientos por departamento, pero no se puede porque el PRM sólo exige uno. Nosotros no podemos pedir más de lo que exige el plan regulador”.
Vitacura alcanzó peak en 2011
Aunque mantiene la mirada residencial, Vitacura enfrenta complicaciones en materias viales, especialmente en las rotondas y vías como Vespucio, Padre Hurtado y Manquehue.
Y el boom inmobiliario se nota en las arcas municipales: De tan solo $ 177 millones recaudados en 2010 se pasó a $ 513 millones en 2011 y a $ 427 millones en 2012.
Para mitigar los efectos de la mayor densidad y nuevos proyectos, se buscan medidas “como determinar la reversibilidad de algunas calles, porque los espacios son limitados y no tenemos cómo hacer más vías” explica el concejal Matías Bascuñán (UDI).
En materia de edificación están revisando la forma de asegurar un crecimiento armónico y por el momento, viendo la forma de reducir las molestias que generan las construcciones.
Santiago: tras crecimiento, ahora “buscan poner coto”
En tres años, la comuna de Santiago creció casi 44% en el ingreso por concepto de permisos de edificación gracias a la autorización de 763 proyectos: $ 2.627 millones recaduados por derechos de construcción entre 2010 y 2012.
“Son cifras importantes, pero hay que poner atención en cómo se gastan, porque vienen por una sola vez”, explica el concejal Jorge Alessandri.
Agrega que el aumento de la construcción en la comuna viene de más de una década atrás, cuando el alcalde DC Jaime Ravinet se dio cuenta de que era necesario repoblar Santiago, pues se estaba quedando sólo con población de adultos mayores.
“Y eso se logró, pues en el censo se mostró cómo Santiago es la comuna en donde más niños se han sumado a la población”, explica el concejal, quien hace ver que por eso es necesario pensar en más equipamiento (plazas, mejores veredas, etc).
“Pero ahora nos pasamos para el otro lado: No podemos tirar 10 a 12 pisos en zonas donde las calles no dan abasto, las plazas públicas están saturadas, las veredas son angostas. Por eso se congelaron los permisos: para repensar Santiago”, finaliza.
Puerto Montt busca teleférico
En Puerto Montt la congestión se ha convertido en un grave problema para la ciudad, debido al inorgánico crecimiento de la ciudad, que en los últimos tres años acumuló 3.372 viviendas nuevas construidas.
Según Julio Tito Pizarro , director de Serplac, “no hay un concepto de ordenamiento en la construcción. Acá las características de cerro hizo que creciera a la buena de Dios y los proyectos inmobiliarios se fueron instalando en la medida de que fuera posible conectarse con el centro de la ciudad, pero sin planificación”.
Lo único pensando fue la ciudad satélite “Alerce”, pero lejos de convertirse en un polo de desarrollo terminó como un sector dormitorio dado que la gente para hacer trámites está obligada a ir a Puerto Montt.
La apuesta actual es establecer un teleférico o funicular para desincentivar el uso de vehículos.
Antofagasta: 33% más de permisos
La mayor inversión en minería y la consecuente llegada de más capital humano ha disparado el interés por la capital de la Segunda Región, lo que se ve reflejado en la cantidad de permisos de edificación que se solicitan. Según cifras municipales éstos han crecido 33% en los últimos cuatro años (de hecho entre enero y abril ya se han recibido 368 solicitudes).
El plan regulador de Antofagasta fue aprobado hace 11 años, “lo que significa que hoy en día este instrumento no considera este nuevo crecimiento y con ello no estamos desarrollándonos armónicamente” , reconoce la alcaldesa Karen Rojo (independiente, ex RN).
Por eso están empeñados en actualizar dicha normativa comunal en un plazo menor a cuatro años… aunque requieren de $ 200 millones para hacer el estudio.
Uno de los problemas centrales es la congestión vehicular. No sólo por las nuevas construcciones, sino también “por el boom automotriz, porque acá el promedio por familia es de 3 vehículos” asegura el concejal Hugo Benítez (PPD).
Los cambios que se estudian en el Congreso para evitar un crecimiento descontrolado
En su segundo trámite legislativo (y con suma urgencia) se encuentra el proyecto que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones y otras leyes complementarias a fin de establecer un sistema de aportes al espacio público aplicable a los proyectos de construcción. Los cambios -algunos de los cuales requieren quórum calificado- buscan actualizar una normativa nacida en 1931, que si bien contempla que los proyectos inmobiliarios consideren cesión de terrenos para calles, áreas verdes y edificaciones de equipamiento, respondía a necesidades propias de hace 82 años, cuando se podían anexar terrenos destinados a usos agrícolas o semirrurales. Hoy la explosiva construcción vertical invade las ciudades, pero como estas obras se llaman técnicamente “proyectos de densificación” (y no loteos) se les aplica estándares más bajos de mitigación. Lo que propone el Ejecutivo ahora es rescatar el principio original de la legislación urbanística chilena, en cuanto a que todos los proyectos de construcción colaboren en la conformación de ciudades equilibradas. Y para ello se establece que todos los proyectos (grandes o pequeños) estén obligados a las cesiones de terrenos, incluidos los edificios y proyectos tales como los centros comerciales o de servicios.
Compensar con terrenos o dineros
En caso de no contar con terrenos para habilitar estos espacios públicos obligatorios, se plantea que podrá pagarse el equivalente en dinero al municipio. Para ello, las comunas deberán contar con un “Plan de Inversiones en el Espacio Público”, que incluya todos los ensanches y aperturas viales contempladas en el respectivo Plan Regulador Comunal, además de obras de mejoramiento de las avenidas, calles y plazas, de construcción de parques y áreas verdes, y obras de equipamiento público. Dicho plan deberá contar con la aprobación del gobierno comunal y la visación de las Seremi de Vivienda y de Transportes respectivamente y tendrá que actualizarse cada 3 o 5 años, dependiendo de si tiene un estudio de capacidad vial actualizado. Los montos ingresados podrán ser invertidos exclusivamente en la ejecución de dicho plan de Inversiones en el Espacio Público (su administración y expropiaciones), el que podrá incluir, como obras de desarrollo comunal sistemas de transporte colectivo fijados en el espacio público, tales como tranvías, teleféricos, ascensores, escaleras mecánicas o cintas transportadoras. La propuesta legal incluye, por primera vez, que los planes reguladores tengan la posibilidad de establecer el número máximo de estacionamientos que podrá contemplar un proyecto de edificación. La intención es que al igual que en países desarrollados se limite la cantidad de automóviles que ingresen al interior de las áreas más densas de la ciudad , sin que afecte el tamaño de los proyectos sino los modos de transporte de los usuarios, privilegiando los medios colectivos por sobre los individuales.
