Lo Barnechea proyecta otro paso bajo nivel en Alcalde Délano y más semáforos inteligentes

 

• Asimismo, y como manera de descongestionar Las Condes, a la altura del colegio Dunalastair se espera la extensión de la Costanera Norte. Alcalde de la comuna insiste: “Los tacos se producen en otras comunas”.

Fuente: La Segunda

El taco en Las Condes que “taponea” La Dehesa.

Santiago, Chile. 30 abril, 2013. “Para nosotros es algo imposible de resolver”. De esta forma, el alcalde Lo Barnechea, Felipe Guevara (RN), se refirió ayer a las escasas alternativas de solución que tiene el principal nudo vial de su comuna, el que se forma en Av. José Alcalde Délano, entre Los Trapenses y la subida de Santa Teresita.
La vía es una de las principales rutas que tienen los vecinos del sector de La Dehesa para “bajar” hacia Vitacura y Las Condes.
Esto, sin embargo, no significa que no se esté trabajando para paliar en parte la congestión. Así, el municipio ya se encuentra evaluando la construcción de un segundo paso bajo nivel en Alcalde Délano en la intersección con la Gran Vía (el primero ya existe en el cruce con Los Trapenses).
Según el cronograma municipal, durante este año deberían estar listos los estudios de ingeniería para que el próximo año se empiece con las obras.
“Va hacer más fluido el tránsito al interior de Lo Barnechea (…) Pero lo que va a hacer ese paso bajo nivel es dejar aún más de manifiesto que el taco se produce en otra parte”, insiste el alcalde Guevara.
De esta forma, el jefe comunal deja en claro que el origen del taco en Alcalde Délano se origina en Vitacura, en la intersección de Tabancura con Las Hualtatas.
Por ello, Guevara comenta que le ha hecho ver a su par de Vitacura, Raúl Torrealba, la necesidad de construir un paso bajo nivel en aquella intersección. “Eso se puede hacer, es factible obtener financiamiento. Una posibilidad sería tarificarlo y entregárselo a Costanera Norte”, apunta el alcalde.
En otro punto caótico, y para mitigar la congestión del eje La Dehesa, entre El Gambino y Av. Las Condes -punto de atochamientos por la entrada de alumnos del colegio Dunalastair que se encuentra en Av. Las Condes-, el municipio de Lo Barnechea espera la extensión de la autopista Costanera Norte hasta Padre Arteaga (vía paralela a La Dehesa).
Los trabajos, parte del programa centro-oriente del MOP, deberían comenzar en septiembre. Para el jefe comunal, “estas obras de extensión son cruciales, porque permitirán aliviar los flujos en los principales accesos a la comuna en las horas punta mañana y tarde, y permitirán sortear el taco del colegio Dunalastair”.
Alquiler de bicicletas
En tanto y para agilizar el tránsito interior, la municipalidad está trabajando con el sistema «Scoot»: semáforos inteligentes a base de sensores que regulan los flujos de acuerdo con la cantidad de vehículos de una determinada vía. A mayor cantidad de vehículos, más larga la luz verde.
Este sistema ya está operando en el eje La Dehesa, entre Av. El Rodeo y Av. Raúl Labbé. Asimismo, y en línea con agilizar el tránsito, se instaló señalética en todos los cruces con semáforos de la comuna para permitir el viraje hacia la derecha, con luz roja.
Finalmente, y para intentar bajar la alta tasa de motorización que tiene la comuna (2,7 vehículos por hogar), Lo Barnechea espera implementar durante el segundo semestre un sistema de arriendo de bicicletas. Pagando una cuota anual, el vecino tendrá derecho a usar una bicicleta, la que podrá estacionar en Las Condes o Vitacura, que también participarán en el proyecto.

Casi 1 millón de chilenos podría optar por una hipoteca revertida para aumentar su jubilación

 

• Los propietarios de un 20% de las viviendas propias del país podrían acogerse al instrumento, cuya tasa aplicada fija se ubica entre el 5% y 6%.

Fuente: Diario Financiero

El instrumento financiero está pensado para los mayores de 65 años en posesión de una vivienda propia.

Santiago, Chile. 30 abril, 2013. Lleva semanas en el debate, que se intensificó a raíz de la propuesta del superintendente de Valores y Seguros, Fernando Coloma, de estudiar la implementación de la hipoteca reversible en el país como una solución complementaria al bajo monto de las pensiones. Lo cierto es que el potencial de mercado de este instrumento financiero se ha ampliado en los últimos años hasta registrar cerca de 1 millón de chilenos.
Del total de 5.038.391 viviendas existentes en el país, casi la mitad es propiedad de sus moradores, de las cuales a su vez 986.280 pertenecen a personas con edades superiores a los 60 años.
Es aquí donde la hipoteca revertida se torna una opción para el mercado nacional. Según un estudio de la tasadora inmobiliaria Arenas & Cayo, en más de 20% del total de viviendas propias sus dueños podrían obtener más financiamiento a través de esta vía.
¿Pero, en cuánto mejoraría una pensión con este mecanismo? Para un inmueble tasado en UF 4.500, la pensión podría aumentar en 
$ 137.877 mensuales, sin considerar impuestos y costos asociados a la operación bancaria. Además, en el supuesto de que la persona quisiera recibir un primer pago más abultado al inicio del período, éste podría ascender a 
$ 4.595.888. Con una vivienda de UF 10.000, la pensión se incrementaría hasta $ 301.725 y el pago preliminar podría subir a $ 15.973.690, equivalente al 15% del crédito.
Las mayores expectativas de vida de la población están ampliando la brecha entre la última renta percibida y el monto de la pensión mensual resultante. La calidad de vida de la sociedad y su consiguiente envejecimiento (más de 2,4 millones de chilenos superan los 60 años según datos del Censo de 2012 frente a 1,7 millón en 2002) ha devenido en un aumento en la tasa de participación económica de los hombres de 55 a 64 años, que sube del 68% de 2002 al 79,6% de diez años después.
Siendo conscientes de que más de un 80% de ese universo de población mayor está en proceso de jubilarse y de analizar si la pensión a obtener es suficiente para satisfacer sus requerimientos, existen potenciales interesados en considerar una alternativa que no implique un financiamiento tradicional, explica Teodosio Cayo, gerente general de la firma.
En qué consiste la hipoteca

Implantada ya en países como Estados Unidos o España, se trata de un instrumento financiero mediante el cual el propietario de un bien raíz percibe una renta durante el resto de su vida a cambio de la cesión del dominio de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y goce de ella hasta su fallecimiento.
Se orienta a las personas mayores de 65 años con un bien raíz a su nombre, que quieran mejorar su renta actual, no tengan herederos directos, quieran dejar a su cónyuge un ingreso vitalicio basado en su bien raíz principal y/o deseen trasladar el patrimonio inmovilizado en liquidez con carácter vitalicio, o temporal, según sea la modalidad de hipoteca inversa que contraten.
Quien contrata el instrumento puede realizar giros periódicos hasta un monto máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación al momento de la firma del contrato, sin que la deuda pueda ser exigida antes del fallecimiento del propietario o último beneficiario. De esta manera, convierte la vivienda en recursos económicos líquidos, mientras se continúa haciendo uso de ella.
Potencial de penetración

En Chile existe un sector de la población mayor de 65 años que no posee ingresos económicos suficientes para cubrir sus necesidades y no puede acceder a un nivel superior de renta. Sin embargo, está en posesión de un domicilio de alto nivel o bien ubicado al que puede sacarle réditos a través de la hipoteca.
Esta situación se produce en un contexto donde hay casi dos millones y medio de viviendas propias y en el que el mantenimiento del inmueble absorbe gran parte de los ingresos de jubilación de las personas.
Cómo funciona

En general, los plazos de la hipoteca oscilan entre 10 y 20 años con una tasa aplicada fija del 5% al 6%. El valor mensual a pagar corresponde a una proporción del valor de la tasación del inmueble así como la edad y el sexo de los propietarios, lo que determina la esperanza de vida de cada uno de ellos.
Por su parte, los intereses, que no se abonan hasta la cancelación de la deuda, pueden ser fijos o variables. Mientras, el valor calculado equivale por lo general al 50% del valor actual de la vivienda y el gasto que tiene que desembolsar directamente el cliente es el costo de la tasación.
Igual que en otros créditos hipotecarios, la operación conlleva gastos por liquidación de impuestos, notario, gestión de crédito y registro en el Conservador de Bienes Raíces, que son adelantados por quien financia a cuenta del préstamo hipotecario. Al momento de la cancelación, aseguran, el importe adeudado será igual a las rentas y gastos iniciales que haya abonado la entidad, más los intereses generados hasta la cancelación.
Modalidades de la hipoteca
-Hipoteca Inversa Vitalicia: Las disposiciones mensuales que cobra el contratante son de carácter vitalicio. Simultáneamente se contrata un Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, que queda financiado con el propio crédito, con el que se garantiza que a la finalización del crédito se seguirá percibiendo la misma cantidad a través de dicho seguro. Se puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía podrá ascender a entre un 20% y 30% según las condiciones aplicadas por cada entidad
-Hipoteca Inversa Temporal: Las disposiciones mensuales se cobrarán hasta la finalización del crédito de la Hipoteca Inversa (este plazo queda establecido por cada entidad y depende de la edad del contratante).
Una vez agotado el plazo, el beneficiario deja de recibir las rentas mensuales pactadas, si bien hay que recordar que la deuda acumulada sólo puede ser exigida al fallecimiento del contratante, aunque se produzca con posterioridad a la finalización del crédito. Se puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía podrá ascender a entre un 20% y 30% según las condiciones de la entidad.

10% de las viviendas se vende “en blanco”: ¿Qué hay detrás de la compra sólo viendo los planos?

 

• La tendencia a adquirir casas y departamentos que aún no comienzan a construirse prolifera en un mercado con alta demanda y poca oferta. Eso sí, las mismas inmobiliarias recomiendan tomar resguardos antes de apostar a ojos cerrados.

Fuente: El Mercurio

La comercialización bajo esta modalidad anotó un récord durante el primer trimestre del año.

Santiago, Chile. 30 abril, 2013. ¿Estaría dispuesto a comprar un departamento sólo mirando los planos, sin ver grúas o camiones en el terreno, ni siquiera un piloto para hacerse una idea de cómo será su futura propiedad por dentro? ¿Y si el departamento que va a comprar tiene un 20% de descuento respecto del precio que pagará cuando el edificio ya esté construido?
Si su respuesta es sí, es parte de los cientos de chilenos que hoy están adquiriendo su departamento o casa “en blanco”; es decir, sin que en el terreno se haya movido ni una piedra. Esta modalidad es diferente a la compra en verde, porque en este último caso se adquiere el inmueble cuando ya hay un grado de avance de la construcción, aunque sea movimiento de tierra.
Durante el primer trimestre de este año se vendieron 497 departamentos en Santiago bajo esta modalidad, según estadísticas de la Cámara Chilena de la Construcción. Esto representa el 9,7% de la venta total de departamentos, el mayor porcentaje para los últimos cinco años.
En casas el fenómeno se repite con más frecuencia. En el primer trimestre de 2013, se vendieron 270 casas “en blanco”, el 10,7% de la venta total de este tipo de vivienda.
Menos terrenos y atractivos descuentos
Hay tres razones que explican el alza de la venta “en blanco”.
Por el lado de las inmobiliarias, hay una escasez de stock o viviendas disponibles para la venta. “Hace cinco años, en general, la oferta disponible era mayor a la actual y la demanda era menor, por lo que se necesitaban cerca de dos años para agotar stock . Había viviendas terminadas o en etapa final en el mercado, y la venta en verde no superaba el 40%. Hoy, dado que la demanda es muy alta, no se alcanzan a generar nuevos proyectos a la velocidad requerida, y muchos están vendiéndose en verde, o incluso en blanco”, explica Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara de la Construcción.
Además, hoy la capacidad de las inmobiliarias para producir viviendas ha bajado, “por las restricciones propias para encontrar terrenos aptos para los proyectos, ya sea porque no se puede crecer en extensión o porque muchos municipios no admiten proyectos en altura”, agrega Hurtado.
La modalidad de venta “en blanco” puede resultar ventajosa para algunas inmobiliarias, especialmente para aquellas que financian sus proyectos a través de préstamos bancarios. En concreto, para una inmobiliaria puede ser “más fácil financiarse” si firma promesas y cobra pies antes de construir, indica Hurtado.
Por el lado de los compradores, la principal razón para optar por este tipo de compra son los atractivos descuentos a los que se puede acceder. En la industria hablan de hasta 20% de descuento comparado con el precio final, más o menos el doble de descuento de quien compra en verde.
Un descuento del 10% sobre el precio de lista es el que convenció a Thomas Brogle (32 años, ingeniero civil industrial) para firmar una promesa de compraventa con “21 Inmobiliaria” por un departamento que aún no se había empezado a construir. De hecho, pagó el pie del 10% del total del valor de la vivienda cuando en el terreno donde hoy se construye el edificio recién estaban demoliendo las casas que antes se emplazaban allí.
La propiedad de 140 m2, ubicada en Hernando de Aguirre, en Providencia, le costará UF 7.857,56, incluyendo dos estacionamientos y arreglos, como agrandar la cocina. Cuando él compró, el precio de lista rondaba los UF 8.282, cuenta Brogle; es decir, pagó 5,12% menos y obtuvo un estacionamiento más y pudo hacer arreglos, lo que él calcula se traduce en un valor final 10% menor. Estima que hoy podría venderlo a UF 9.500.

La evolución de este tipo de ventas: cifras para los últimos 5 años.

Debate en el sector
Pese al salto que dio la venta “en blanco” durante este trimestre, en el sector inmobiliario hay opiniones divididas frente al tema. Mientras algunas empresas aplican esta modalidad en todos sus proyectos, otras no lo hacen, y no tienen planificado hacerlo.
Entre la mayoría de las compañías abiertas en bolsa, la modalidad no ha prosperado. “El Mercurio” consultó a Paz Corp, Echeverría Izquierdo, Moller, Pérez Cotapos y Besalco, y respondieron que no realizan ventas “en blanco”.
Víctor Bezanilla, presidente de Besalco, explica por qué no venden así: “Cuando iniciamos un proyecto ya lo tenemos totalmente definido. Se sabe el precio, la fecha de entrega, las terminaciones y generalmente hay un departamento piloto. Entonces la persona sabe adónde va. Y tú sabes lo que le estás ofreciendo. No hay malos entendidos, aunque a veces igual los hay. La gente dice ‘me imaginé que las puertas eran de mejor calidad, y te reclaman’. Imagínate si no tienes eso”, indica.
Para Rodrigo Lyon, gerente general de Inmobiliaria Actual, tampoco es una opción, aunque reconoce que si lo hicieran, tendrían éxito. “En el caso de Actual y de todas las inmobiliarias que tienen marca, la gente está dispuesta a comprarnos a ojos cerrados, pero nosotros queremos que haya más certezas, de manera que después no haya diferencias de expectativas entre lo que los clientes pensaron que tenía el proyecto y lo que realmente terminó siendo”, señala.
Pero hay otro grupo de empresas de todos los tamaños que sí usan esta modalidad de venta. Algunas contactan a los posibles inversionistas para dar a conocer proyectos futuros, otras los anuncian por la web, o en otros casos los clientes se enteran por avisos puestos en el terreno.
Un ejemplo es Ralei Grupo Inmobiliario, que vende todos sus proyectos antes de comenzar su ejecución. Andrés Ergas, gerente de Ventas y Marketing del grupo, dice ser consciente de que algunas inmobiliarias se arriesgan ofreciendo cosas que no cumplirán, pero en el caso de Ralei, la estrategia es ser “lo más conservadores posible en cuanto a las terminaciones; es decir, no prometer el oro y el moro, sino más bien partir en el piso y luego ir haciendo upgrade “.
Empresas Armas también realiza venta en blanco en sus proyectos de oficinas y viviendas. “En el caso de las oficinas, la gran mayoría de los compradores “en blanco” son inversionistas, y en viviendas algunos minoritarios son inversionistas, y en la mayoría son compradores finales”, explica Sergio Villagrán, gerente general comercial de Empresas Armas. Una de las reglas que sigue esta compañía es iniciar la venta en blanco cuando tienen casi en 80% definidas las terminaciones, por lo que se aseguran de entregar más información a los compradores.
Las nuevas tecnologías también facilitan la entrega de información. Valeria Gori, gerente de Márketing de Inmobiliaria Manquehue, explica que esa empresa ofrece herramientas virtuales para explicar el proyecto. “Los clientes pueden aproximarse desde la sala de ventas, o incluso desde sus teléfonos móviles, de una manera bastante real a las características que tendrá la casa o departamento. Pueden apreciar sus terminaciones, materiales, especificaciones técnicas y diseños, entre muchos otros detalles”, dice. Agrega que dado que el público conoce la trayectoria de Manquehue, “se atreve a invertir en nuestros proyectos aún cuando no se han desarrollado los pilotos”.
¿Riesgo sistémico?
En EE.UU. la compra de inmuebles sobre los que a futuro se apostaban grandes plusvalías fue uno de los detonantes de la crisis financiera de 2008. Pero en el caso de nuestro país, los expertos descartan cualquier riesgo sistémico que pueda provocar el alza de la “compra en blanco”. Javier Hurtado asegura que en este caso hay demanda real. “Lo que se verifica en el mercado de viviendas nuevas y usadas, y también en el mercado de arriendo, y los precios han subido menos que el ingreso total”.
Jaime Araya, managing director de Colliers, dice que es indudable que en el perfil de cliente final para compras “en blanco” participan activamente inversionistas y profesionales, pero asegura que el fenómeno se viene dando hace varios años en mercados inmobiliarios atractivos para inversión residencial, como Santiago Centro, San Miguel, Estación Central, Ñuñoa.
¿Qué debo tener en cuenta si quiero comprar “en blanco”?
Hay varios aspectos que se deben considerar al momento de firmar una promesa de compraventa por un departamento o casa que aún no se empieza a construir.
* Tratar con una inmobiliaria conocida y con prestigio: De preferencia, la inmobiliaria debe ser conocida, pues el comprador podrá tener una referencia de sus proyectos anteriores y contará con mayores certezas sobre la ejecución del proyecto y los resultados del mismo.
Lo ideal, según algunos especialistas, es firmar la compraventa con la compañía matriz y no con la inmobiliaria creada para el proyecto. No obstante, hay compañías como Ralei Grupo Inmobiliario, cuya matriz es socia de todas las filiales, por tanto, responde también por el proyecto.
* Firmar solo si existe anteproyecto: No basta con que la inmobiliaria sea dueña de un terreno, lo ideal es que el proyecto cuente con aprobaciones de la respectiva municipalidad. “Tiene que haber un anteproyecto aprobado por la Dirección de Obras de la Municipalidad o bien un anteproyecto presentado ante la Dirección”, asegura Andrés Ergas, gerente de Ventas y Márketing de Ralei Grupo Inmobiliario.
* Exigir después de su firma un seguro a su nombre: Las inmobiliarias contratan seguros con empresas aseguradoras externas para garantizar los pagos que reciben por las compraventas. Les pagan a estas compañías primas mensuales por este servicio. Por lo tanto, el comprador después de firmar su promesa, recibe un seguro a su nombre, el que le garantiza la devolución del dinero en caso de que el proyecto no prospere, explica Sergio Villagrán, gerente general comercial de Empresas Armas.
Jaime Araya, managing director de Colliers, complementa: “En el caso hipotético de que el proyecto no llegue a desarrollarse, la legislación actual (Ley 20.007) obliga a garantizar la recuperación del dinero entregado como pie de la propiedad”.
* Fijarse si la compraventa incluye “cláusulas de salida”: Lo ideal es que la promesa de compraventa incluya “cláusulas de salida” si hubiera cambios importantes respecto del proyecto que se acordó, recomienda Andrés Ergas.
Por ejemplo, el comprador puede hacer valer esta cláusula si firmó una promesa de compraventa por un departamento con orientación norte y le entregan uno con orientación sur o con una superficie menor a la prometida.
* Pedir especificaciones técnicas de la vivienda: El comprador debe pedir especificaciones técnicas del departamento, tales como el tipo de piso y de muros que tendrá, asegura Sergio Villagrán.
La idea en este punto es tratar de acordar en la compraventa la mayor cantidad de puntos posibles respecto de lo que se compra, recomienda Javier Hurtado, de la Cámara Chilena de la Construcción. Hay empresas que habilitan pilotos prefabricados en los que se pueden ver más detalles del futuro proyecto, agrega Hurtado.
* Ser paciente: Thomas Brogle, comprador de un departamento “en blanco”, dice que es una decisión muy personal y que se debe estar dispuesto a pasar malos ratos. En su caso, asegura que con el tiempo han surgido diferencias entre lo que se construye y los planos que vio cuando firmó la compraventa. “Por ejemplo, en un principio me habían enviado un plano con una tina de hidromasaje en la pieza principal, y en una reunión me dijeron que no iba, pero yo la exigí”, señala.
Brogle reconoce que hay un beneficio económico importante al comprar usando esta modalidad, pero advierte que si la inmobiliaria no es muy conocida, el cliente debe estar dispuesto a que le entreguen un producto final sobre el que no está 100% seguro.