Vivienda alista medidas para regular construcción de condominios en parcelas

 

• Con los nuevos planes reguladores metropolitanos y el proyecto de Ley de Aportes se busca limitar su aparición, porque no pagan contribuciones ni generan obras viales.

Fuente: El Mercurio

Al construirse cerca del límite urbano, los conjuntos en suelo agrícola recargan la ciudad, pero sin obras de vialidad ni pago de contribuciones.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. Cuando fue publicada en 1980, la Ley 3.516 buscaba frenar la masiva llegada de campesinos a la ciudad. Para ello, permitía la subdivisión de grandes predios agrícolas para que los inquilinos pudiesen construir una vivienda y, a la vez, trabajar la tierra.
Pero su aplicación no tuvo los resultados esperados. De los 207 predios que había en la zona norte de Santiago, cuando se lanzó la norma, se pasó a solo cinco en 1987. Y desde entonces se comenzó a generar una distorsión: en lugar de ser destinados al uso agrícola, los terrenos fueron adquiridos por inmobiliarias que los transformaron en grandes condominios sociales, ubicados en el límite urbano, principalmente en torno al Gran Santiago, Valparaíso y Concepción.
“La efervescencia que genera la metrópoli en la periferia es demasiado fuerte para el mercado de la tierra. Se empieza entonces a especular con los terrenos y, en Santiago, zonas como Lampa, Tiltil y Colina, más del 70% se acoge a la ley. Como en Chile no hay organismos que fiscalicen, en ninguno de estos terrenos se construyeron las casas del dueño y el cuidador, que era lo que permitía la norma. En lugar de eso, se crearon condominios en parcelas de agrado, que tienen agua y luz y están exentos de contribuciones, porque son compradores de tierras de asignatarios de la reforma agraria”, explica la geógrafa de la UC y experta en esta problemática, Gloria Naranjo.
Con la proliferación de este fenómeno inmobiliario, las parcelas de agrado con uso habitacional irregular llegan a más de 20.000 hectáreas en el Gran Santiago, lo que supera la superficie de todas las comunas del sector oriente de la capital.
A juicio del urbanista Luis Eduardo Bresciani, estos usos ilegales de predios rurales generan un crecimiento artificial de la ciudad, sin la vialidad e infraestructura necesaria. “La parcelación en 5.000 hectáreas, con destino residencial es un cáncer urbano y territorial. No solo destruye el suelo agrícola y natural, sino que además deteriora a las ciudades, con bajas densidades, insuficiencia de infraestructura y fuerte segregación”, opina.
Con estos diagnósticos, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) buscará regular la generación de condominios en parcelas. A partir de diversos instrumentos, se apunta a evitar las grandes subdivisiones (y así bloquear la construcción de numerosas viviendas) para mitigar su impacto en el entorno urbano.
El secretario regional ministerial de Vivienda de la Región Metropolitana, Juan Andrés Muñoz, explica que el proyecto de Ley de Aportes, que se tramita en el Senado, permitirá asegurar que los nuevos condominios en parcelas también financien el impacto vial que generen en las comunas donde se construyan. “La ley hace que todas las obras de más de diez viviendas paguen, incluidos estos condominios en suelo agrícola. Así se va a evitar que, por ejemplo, usen como vialidad caminos rurales que después se hacen insuficientes, como pasó con el caso de Av. Pedro Fontova y los predios agrícolas de ese sector”, señala.
Con esta medida concuerda la Cámara Chilena de la Construcción. Su gerente de estudios, Javier Hurtado, dice que la nueva normativa será el mecanismo que frenará el impacto negativo que originan los desarrollos inmobiliarios en predios rurales. “Toda la externalidad producida debe hacerse cargo de proyectos, incluidas estas parcelas con los vacíos que generan”.
Agrega que otra alternativa que formaliza la Ley de Aportes es el fomento de Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), que permiten construir conjuntos de vivienda en zonas ubicadas fuera del límite urbano, pero que deben cumplir con obras de vialidad y servicios.
Instrumentos de planificación
No es todo. También los nuevos planes reguladores metropolitanos del Gran Santiago (PRMS 100) y del Gran Valparaíso (Premval), que están en tramitación, apuntan a evitar que la situación se repita en el entorno de los nuevos límites urbanos que definen. Para eso, establecen superficies mínimas para que las futuras subdivisiones no den cabida a grandes conjuntos habitacionales.
En el caso del PRMS 100 se establecerá un mínimo de cuatro hectáreas para subdividir predios agrícolas y el Premval del Gran Valparaíso establecerá un mínimo de dos.
“La gente compra y a los cinco años se aburren de no tener agua potable ni caminos pavimentados y generan una carga financiera para el municipio que no tiene por qué hacerse cargo de esos desarrollos. En el valle de Casablanca concentramos la extensión urbana en torno a la comuna y liberamos el valle como zona rural para que se generen ahí actividades productivas silvoagropecuarias. Así se impide la proliferación de parcelas de agrado que compiten con el desarrollo productivo agrícola. Con la subdivisión predial mínima de dos hectáreas buscamos paralizar parcelación de grandes terrenos de 5.000 hectáreas”, indica el seremi de Vivienda de Valparaíso, Matías Avsolomovic.
Medidas
Proyecto de Ley de Aportes
Exige a todas las obras, incluidas las que se levanten en suelo rural, pagar por el impacto vial que causen.
Planes reguladores
Los nuevos instrumentos reducen a una superficie mínima la subdivisión predial, lo que limita la posibilidad de construir grandes condominios.

Inmobiliarias activan planes para reducir pugnas con clientes y sustentar sus ventas

 

• Entre las tareas destacan actuar en redes sociales, publicidad para nichos emergentes de compradores y obras voluntarias de mitigación para las comunidades vecinas.

 Fuente: El Mercurio

Expositores Intervinieron en el seminario de ACOP (de izquierda a derecha): Enrique Quevedo, gerente general de Almagro; Sergio Montes, gerente comercial de Sinergia, y Pablo Droguett, gerente comercial de Aconcagua.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. No solo de vender más viviendas y a buen precio están preocupadas las inmobiliarias. El poder del “nuevo consumidor”, más exigente e informado, se transformó en una de las inquietudes que están abordando con planes concretos las empresas del sector.
Ello, para evitar daños en reputación y, por consecuencia, en sus ventas, pues reconocen que los consumidores de hoy “no perdonan” equivocaciones o malas prácticas. Esto toma importancia en esta industria, en la que una parte relevante de las ventas es por recomendación.
“Las inmobiliarias tienen mala reputación. Se dice que destruyen barrios”. Así de crítico fue el gerente general de Almagro -filial del grupo Socovesa-, Enrique Quevedo, en su exposición en el seminario “El momento inmobiliario, innovar o mantener”, realizado por la Cámara Nacional de Servicio Inmobiliario (ACOP) en el que también participó “El Mercurio”.
Quevedo indicó que junto con apuntar a obtener “el cariño” de sus clientes, buscan la “legitimidad” de sus proyectos en las comunidades donde desarrollan las obras. Algunas acciones que han impulsado en ese sentido es el arreglo de jardines de vecinos y de plazas públicas cercanas a sus edificios.
El académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Católica Sebastián Gray advirtió a las inmobiliarias que deberán tener considerada la participación ciudadana en sus nuevos proyectos, la cual “llegó para quedarse”, advirtió.
El gerente comercial de Aconcagua -filial de SalfaCorp-, Pablo Droguett, señaló que los clientes necesitan mucho más información que antes y que no se conforman solo con aspirar a tener una propiedad. Indicó que hace 15 años, la referencia para comprar una vivienda era el aviso en el diario, pero hoy buscan antecedentes adicionales a los que aparecen en internet.
Indicó que el desafío de las empresas es “trabajar en las redes sociales”. Añadió que la publicidad ya no solo se puede dirigir a la típica familia de tres integrantes (papá, mamá e hijo), sino que a los nuevos nichos, como el adulto joven que contrae matrimonio más tarde, al segmento senior o a los inversionistas.
El presidente de ACOP, Agustín Manterola, reconoció que hay que respetar a los nuevos clientes y su “concepción del mercado, que es diferente a la que teníamos veinte años atrás. Ellos son los sostenedores del mercado y saben que son un pilar fundamental”.
El precio del “cariño”
Las inmobiliarias también se refirieron a si el costo de la mayor preocupación será absorbido por las empresas o lo traspasarán a los consumidores. Enrique Quevedo comentó que “si bien la rentabilidad de corto plazo no sería la que nos gustaría, pensamos que sí lo será en el largo plazo, porque creemos que los clientes nos preferirán”.
Pablo Droguett indicó que los clientes “por servicios de mayor calidad están dispuestos a pagar más, en todas las industrias”. El ejecutivo agregó que hoy los productos inmobiliarios son muy semejantes, por lo que el foco estará en los consumidores.
En Almagro y Aconcagua coincidieron en que las empresas que lograrán sustentabilidad en su negocio serán las que pongan acento en la atención.
Para Agustín Manterola, la mejor calidad del servicio de las inmobiliarias no debería ser más cara, y “si fuese así, sería un fracaso para nosotros”.
Almagro invierte US$ 11 millones en nuevo proyecto en Vitacura
La inmobiliaria Almagro, filial de Socovesa, adquirió recientemente un terreno en la comuna de Vitacura, específicamente en la intersección de las calles Paderewski con Las Fresas.
En ese sector de Américo Vespucio con avenida Vitacura, la compañía invertirá cerca de US$ 11 millones en el desarrollo de un edificio de departamentos que tendrá viviendas de entre 80 y 120 metros cuadrados, con precios que podrían rondar las UF 8.000.
El gerente general de Almagro, Enrique Quevedo, comentó que con esta iniciativa tendrán una oferta que no se advierte en esa comuna, ya que los proyectos en la zona bordean los 250 metros cuadrados y las UF 25.000.
Otra de las novedades de Almagro será un nuevo edificio de departamentos en Antofagasta, el que es parte de un conjunto residencial que se encuentra levantando en esa ciudad la compañía.
La firma comercializa mensualmente el equivalente a un edificio de 100 departamentos. Para mantener ese ritmo de ventas y también de lanzamientos de proyectos, Almagro anunció a inicios de este año un plan de inversiones de US$ 700 millones para el período 2013-2015, que considera nuevas iniciativas en Santiago y regiones.
El año pasado, la firma inició 15 nuevos edificios con una inversión aproximada de US$ 180 millones.
A la vez, registró ventas por cerca de UF 5,55 millones, lo que representó un alza de 26% respecto de 2011.

Mercado inmobiliario evidencia señales de estancamiento por estrechez de oferta

 

• Firmas del rubro acusan escasez de suelo y mayores restricciones como causas de la baja en los proyectos. Aseguran que es un tema puntual.

Fuente: Diario Financiero

Según Gemines Consultores, ventas crecerían sólo 4,5% este año.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. La palabra crisis está descartada -al menos por ahora- según los actores y expertos inmobiliarios, frente al ajuste que registran algunos indicadores del sector.
Para Tomás Izquierdo, de Gemines Consultores, sin duda ha habido un freno en la industria. “Se moderó el crecimiento, será menos burbujeante, pero más sano”, dijo ayer en un seminario organizado por la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).
El economista comentó cómo el stock ha ido disminuyendo, mientras que las ventas siguen creciendo, a un ritmo más moderado en todo caso. Por lo mismo, los meses para agotar la oferta también han ido a la baja.
“El nivel de stock se ha ajustado a la baja, aunque no ha llegado en ningún momento a los récord históricos anteriores de 2008-2009 (…) ¿Qué quiere decir esto? Hay escasez de viviendas y la velocidad de venta así lo muestra”, explicó Izquierdo.
En todo caso, el economista asegura que “habrá crecimiento en las ventas de viviendas nuevas, aunque menor que el año pasado”. Así, estima que este período se venderían unas 40.000 viviendas, otra vez récord en el sector, aunque la expansión sería de sólo un 4,5%, lejos del 26% que se registró en 2012.
Según Izquierdo, esta ralentización provendrá en menor medida de la demanda, pero mayoritariamente por una estrechez de la oferta. En parte, se debería a la intervención verbal del Banco Central, que el año pasado advirtió de señales de una burbuja inmobiliaria.
Otra de las razones de esta restricción de la oferta es la escasez de suelo, el que se ha vuelto más caro, mientras que las limitaciones municipales también han hecho caer el número de nuevos permisos de edificación. Un ejemplo es Santiago Centro, que congeló los permisos en un sector de avenida Matta.

Estiman que un 62% de las ventas serán unidades sobre UF 4.000 en el año 2025.

Los actores

En tanto, las inmobiliarias reafirman el análisis de Izquierdo. Cristian Armas, de inmobiliaria Armas, dice que “lo que hay aquí es una contracción de la oferta, hay cada vez menos proyectos, no por que falten compradores, muy por el contrario, hay muchos más compradores que el año pasado. Lo que pasa es que hay menos proyectos, por una endémica falta de tierra, producto de las sucesivas restricciones que han puesto los alcaldes a la construcción en altura y densidad”.
En tanto, Pablo Droguett, gerente comercial de Aconcagua, dice que “lo que ha pasado es que hay una falta de producto de entrega inmediata y falta de oferta. Ha costado salir con nuevos proyectos (…). Pero no hemos visto en ningún indicador una caída en la demanda”.
Todas estas restricciones, agrega Armas, “no harán más que aumentar los precios de las viviendas al menos otro 5% real este año”.
Por su parte, Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, menciona que no ve “una contracción relevante. Las alzas y bajas en la actividad, de magnitudes moderadas como las actuales, son parte normal de este negocio”. Mientras, Víctor Bezanilla, presidente de Besalco, explica que “lo que sí estamos viendo son las primeras señales de alerta, pero es muy poco todavía como para preocuparse”. El ejecutivo advierte que los sectores más afectados podrían ser “los proyectos más caros y la segunda vivienda”.
Chilenos preferirán viviendas más caras a 2025
Un 62% de las viviendas que se vendan en el Gran Santiago en el año 2025 superarían el rango de las UF 4.000, muy por encima del 23,5% que hoy ocupan en la torta, según estimaciones de Gemines Consultores.
Las previsiones de la consultora se basan en que el país siga creciendo a tasas promedio de 4,9% y, por tanto, el ingreso de las familias crezca. “El 25% del ingreso de esa familia permite pagar un dividendo más alto, porque el ingreso es más alto, por lo tanto, compran una vivienda más cara”, dice Tomás Izquierdo.
La tendencia viene dándose desde hace unos años, según Gemines. Por ejemplo, en 2001 las viviendas sobre UF 4.000 representaban sólo un 9,6% del total de ventas. Mirando a 2025, el otro segmento de viviendas de mayor valor, entre UF 3.001 y UF 4.000 será un 20,6%, siendo que en 2012 representaba un 34,2%.
Respecto de las ventas, según Izquierdo, en 2025 las colocaciones totales sumarían unas 67.843 unidades, de los cuales un 80% serían departamentos y un 20% casas. Así, entre 2012 y 2025 el mercado debería agregar unas 650.000 unidades. Respecto de dónde ubicar estas viviendas, Izquierdo cita un estudio de la Universidad Católica, encargado por la Cámara Chilena de la Construcción, el que propone densificar las zonas cercanas a las líneas de Metro, lo que daría cabida a unos 468.000 departamentos, usando la normativa de construcción actual.