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lunes, 2 de septiembre de 2013

Al rojo las expropiaciones del Metro: CDE acusa que se sobretasaron terrenos

 

  • Conflicto se da en el marco de la construcción de la Línea 6, donde el Consejo de Defensa del Estado alega “un enriquecimiento injusto, indebido e ilegítimo a costa del Fisco de Chile”. Además reclamó en tribunales por otras compensaciones que consideró excesivas en Providencia: Tasadores habrían hasta triplicado el valor comercial.
Fuente: La Segunda
La esquina de Suecia con Providencia es una de las expropiaciones cuestionadas por el CDE.
La esquina de Suecia con Providencia es una de las expropiaciones cuestionadas por el CDE.
Santiago, Chile. 2 septiembre, 2013. Propiedades sobrevaloradas, contratos de último momento para obtener ”un enriquecimiento injusto, indebido e ilegítimo a costa del Fisco de Chile” y errores en las tasaciones son parte de las supuestas irregularidades detectadas por el Consejo de Defensa del Estado (CDE) en expropiaciones realizadas para la construcción del la Línea 6 del Metro.
Por lo mismo, esta entidad demandó ante tribunales la anulación de las polémicas transacciones, cuestionando la tarea de los peritos tasadores.
El problema -según los antecedentes judiciales revisados por “La Segunda”- se concentra en el otrora bohemio barrio Suecia y afecta principalmente a construcciones utilizadas hasta hace poco por bancos.
Son inmuebles que ya están en demolición para dar paso a la estación Los Leones, una de las 10 que tendrá el nuevo trazado del ferrocarril subterráneo, que conectará a Providencia con Cerrillos. Para concretar los 15,3 km de rieles que pasan por 7 comunas se expropiaron 169.237 m2, lo que implica un desembolso fiscal de US$ 81 millones. Así al menos se lee en los 89 decretos que firmó el Ministro de Obras Públicas (MOP) entre 2012 y el primer semestre de este año.
Observando las tasaciones por comuna, en promedio el fisco pagó UF 1 por m2 en Maipú, mientras que en Providencia consideró un pago de UF 95,3.
Observando las tasaciones por comuna, en promedio el fisco pagó UF 1 por m2 en Maipú, mientras que en Providencia consideró un pago de UF 95,3.
Metro pide y el MOP gestiona
El sistema de expropiaciones funciona así: Metro identifica las propiedades que requiere y pone la plata; el MOP se encarga del proceso. Para valorar cada terreno, se designa una comisión de peritos nombrada por el MOP, escogidos del registro nacional de tasadores autorizado por Hacienda.
El CDE es informado y, al menos hasta ahora, no detectó mayores problemas entre Cerrillos y Providencia… hasta que revisó los precios en la esquina de Providencia y Nueva Providencia con Suecia.
Saltaron las alarmas: según el criterio de los consejeros, no sólo había “errores”, sino también intentos ilegítimos para aumentar indemnizaciones. Por eso, a principios de agosto presentó reclamos de montos fiscales en cuatro casos ante el 18°, 24°, 26° y 30° juzgado civil respectivamente, en donde pidió nuevas tasaciones.
Sobreprecio de US$ 1 millón: Doble conteo
El primer caso se refiere a un inmueble ubicado en la esquina de Providencia con Av. Suecia, donde la comisión tasadora determinó pagar de $ 1.532.101.400. De ese monto, $ 858.301.400 corresponden al terreno expropiado.
El CDE pidió al tribunal fijar este último en un monto igual o inferior a los $ 259.501.400, porque considera que lo estimado por los peritos es una ”cantidad que (…) resulta ser excesiva, desproporcionada y alejada del real valor comercial que tenía el mismo a la época de practicarse la pertinente tasación”.
La sobrevaloración se produjo porque la comisión de peritos “cometió el error de valorizar doblemente las construcciones”, señala el CDE en su reclamación.
La parte expropiada tampoco quedó conforme con la cifra original y pidió una indemnización por lucro cesante bajo el argumento de que ellos arrendaban desde 1978 esa estratégica ubicación al Banco Concepción (hoy CorpBanca). Para el CDE, ese concepto no tiene relación con el valor comercial y, enfático, agrega que si se pagan los $ 1.500 millones comprometidos, “el patrimonio de los expropiados quedará en condiciones bastante mejoradas respecto de su situación anterior (…) lo que resulta inaceptable”.
Pagando 127% más que terrenos similares
Un segundo caso corresponde a un terreno vecino al anterior. Aquí la comisión tasadora determinó la suma de $ 2.207.575.000 por el inmueble expropiado que pertenecía a Inversiones y Rentas Suecia Limitada.
El punto aquí es que 21 días después del informe de tasación -tras disolverse y liquidarse la sociedad propietaria-, dos personas adquirieron el 50% de la propiedad en $ 357.447.124: “Es decir el inmueble expropiado fue valorado por los propios expropiados (…) en la suma de $ 714.894.248″, casi la mitad de lo que estimaron los peritos, enfatiza el CDE.
¿El error? Según este organismo se incurrió en el mismo problema anterior: Se pagó por dos lados el valor de lo edificado. Incluso, explican que si se compara con otros 12 terrenos similares, esta tasación fue 127% superior en promedio.
“Un conveniente y suspicaz” contrato de arrendamiento
Una situación especial también se da con el Banco Itaú Chile, afectado por dos expropiaciones de sucursales de calle Las Bellotas (sector sur del barrio Suecia).
En uno de ellas, la comisión tasadora determinó una indemnización de $ 1.005.053.000.
Pero el CDE descubrió que el expropiado adquirió el inmueble tres meses antes de la expropiación… ¡en sólo $430 millones!: Esto “da cuenta de una grave omisión cometida por la comisión tasadora, al no considerar este importantísimo antecedente”, plantea el defensor de las arcas fiscales.
Y recuerda que ”la indemnización a que tiene derecho el expropiado no implica que éste se haga más rico a costa del expropiante”. Asimismo señala que lo fijado por la comisión tasadora termina transformándose “es una fuente de lucro para el expropiado”.
Otra vez el error habría sido tasar conjuntamente terreno y edificaciones y luego agregar por segunda vez las edificaciones. El valor real según el CDE es de $ 419.928.281 .
Además por esta propiedad, el banco solicitó una indemnización por perjuicios como arrendatario por casi $ 4.300 millones.
El Consejo retruca que el arrendatario (Itaú Chile Servicios y Administración) forma parte del mismo holding del arrendador (Banco Itaú Chile): Acusa”un conveniente y suspicaz” contrato de arrendamiento el 5 de abril de 2012, en circunstancia que el decreto expropiatorio se dictó con fecha 30 de abril de 2012. Lo que habría tenido como finalidad, asegura el CDE, cumplir los requisitos de forma que establece la ley para que el arrendatario pueda solicitar indemnización de perjuicios.
Además la fecha de duración del contrato se dató a partir del 11 de noviembre de 2011, 6 meses antes de formalizarse el documento. Todo eso hace concluir al CDE que en este caso “se preconstituyó, de manera deliberada, un antecedente que le permitiera obtener una indemnización por supuestos perjuicios sufridos, intentando por esta vía un enriquecimiento injusto, indebido e ilegítimo a costa del Fisco de Chile”.
Respecto a una segunda sucursal expropiada (que rentaba Itaú), los peritos determinaron una indemnización de $ 953.286.000 aunque el monto para el CDE debió haber sido menos del 50% de esa cifra: $ 406.064.972.
Aquí también la entidad bancaria pide $ 2.358.669.581, por concepto de daño emergente y lucro cesante, pero el CDE retruca indicando que ninguno de estos daños es efectivo, dado que la baja del flujo de clientes puede ser por otras razones y no sólo por el cambio de ubicación de una sucursal.
Consultado, el Banco Itaú declinó referirse al tema.
Ya van US$ 81 millones pagados
Estacionamientos, bodegas, locales comerciales, oficinas, casas y una franja del Estadio Nacional son parte de los terrenos que se usarán para construir la nueva Línea 6 del Metro.
El total suma 169.237 m2, por los que -según los decretos de expropiación de Obras Públicas- se debió pagar $ 41.236.413.484 (poco menos de US$ 81.000.000).
Observando las tasaciones por comuna, en promedio el fisco pagó UF 1 por m2 en Maipú, mientras que en Providencia consideró un pago de UF 95,3.
Hay casos en Pedro Aguirre Cerda donde las viviendas fueron tasadas en 6 ó 7 veces más que el avalúo fiscal. Así, una propiedad -donde se levantará la Estación Club Hípico- que tenía una tasación fiscal de $ 18.830.766 fue indemnizada en $ 134.140.000.
También hay expropiados que recurren a la justicia para buscar mejores pagos. El abogado Cristóbal Haddad -del estudio Hugo Contreras & Asociados- representa a seis de ellos que ya demandaron, y prepara el reclamo de otros ocho. “Busco que se les indemnice un monto suficiente para que el afectado pueda, con el mismo dinero que se le pague, adquirir una propiedad de las mismas características y condiciones a la expropiada”, dice Haddad, citando las normas. Argumenta que “el problema con las tasaciones que ha hecho el fisco, en gran parte de los casos, es que hacen un promedio de las transacciones realizadas desde 2010 hacia atrás, sin considerar el boom inmobiliario ocurrido en los últimos 3 años”.
Perito: “El Fisco debe pagar lo justo, aunque sea una expropiación de beneficio público”
El arquitecto Andrés Risso es uno de los tasadores que participó en los avalúos cuestionados. A su juicio, parte de las críticas del CDE se debe a que “los abogados no tienen experiencia en la materia que alegan y a veces les ponen aliño personal a sus alegaciones. Pero están equivocados, ¿Cómo podríamos haber tasado dos veces las edificaciones? Están equivocados, además está todo el informe. Lo interesante es que cuando llegue el momento deberán entregar sus argumentos al tribunal”.
Explica que en este caso, como en otros en que le ha tocado participar, se hace primero un estudio de títulos del área respectiva, “lo que es importantísimo, porque nos da un punto de partida de la valorización del entorno”.
No obstante, destaca que el CDE revise, especialmente en casos en que “hay mucho dinero involucrado. Estoy de acuerdo en que todos los organismos del Estado operen, porque todo debe estar clarito”.
Su experiencia le indica que “el Fisco impugna causas importantes, donde hay involucrados mayores volúmenes de dinero”, pero plantea que como expertos independientes deben ser ecuánimes: “Somos un puente que estamos en medio de un expropiado y alguien que quiere expropiar. Y en esto debemos ser imparciales y tasar justo. El Fisco debe pagar lo justo, aunque sea una expropiación de beneficio público”.

Ripley enfrenta arbitraje con constructoras de Mall Concepción

 

  • Mientras las constructoras del Mall del Centro de Concepción Consorcio Constructor CS, Socovesa Ingeniería y Construcciones y Constructora Cuevas y Purcell demandaron arbitralmente a la subsidiaria indirecta de Ripley por más de $ 17.504 millones a raíz de una serie de incumplimientos contractuales, la firma hizo lo suyo por la misma razón, pero exigiendo el pago de casi $ 27.000 millones a las empresas.
Fuente: Estrategia
Las demandas de ambas partes se fundan en supuestos incumplimientos contractuales.
Las demandas de ambas partes se fundan en supuestos incumplimientos contractuales.
Santiago, Chile. 2 septiembre, 2013. El retailer de la familia Calderón, Ripley, a través de su subsidiaria indirecta Mall del Centro de Concepción, mantiene demandas arbitrales con las que se enfrenta con el Consorcio Constructor CS, Socovesa Ingeniería y Construcciones y Constructora Cuevas y Purcell.
Por una parte, las denuncias interpuestas por las constructoras en su contra, por montos que superan los $ 17.504 millones –sin incluir otra cuantía todavía indeterminada por las empresas-, se fundan en los incumplimientos contractuales en que habría incurrido la subsidiaria indirecta Mall del Centro de Concepción durante la ejecución de los contratos de Obra Gruesa y Terminaciones y en la finalización unilateral de los mismos.
Además de la retención y cobro efectuado por la sociedad relacionada de las boletas que garantizaban dichos trabajos de construcción, tomadas tanto por Socovesa Ingeniería y Construcciones y Constructora Cuevas y Purcell.
Y por otro lado, la subsidiaria indirecta de Ripley Mall del Centro de Concepción interpuso también una demanda en contra de las empresas constructoras indicadas por casi $ 27.000 millones “por los graves incumplimientos contractuales en que incurrió el Consorcio CS, imputables a dolo o al menos a culpa grave, que se tradujeron en atrasos reiterados y significativos tanto en la fase de ejecución del contrato de Obra Gruesa como en la ejecución de Terminaciones”.
En opinión de la administración de la multitienda que opera en Chile, Perú y Colombia, y de sus asesores legales encargados de estas demandas “y considerando la etapa inicial de este proceso no se han provisionado estas denuncias”.

Valparaíso extiende hacia los cerros las restricciones para levantar edificios en altura

 

  • La municipalidad solicitó el visto bueno del Minvu para aplicar la medida en otras 110 hectáreas de los cerros Esperanza, Placeres, Barón y Monjas.
Fuente: El Mercurio
La medida obedece al reclamo de los vecinos de los sectores altos del puerto que aducen que el surgimiento de los edificios de altura rompe el carácter tradicional de sus barrios y la armonía del entorno.
La medida obedece al reclamo de los vecinos de los sectores altos del puerto que aducen que el surgimiento de los edificios de altura rompe el carácter tradicional de sus barrios y la armonía del entorno.
Valparaíso, Chile. 2 septiembre, 2013. En medio de la polémica, Valparaíso oficializa esta semana nuevas áreas con restricciones para construir en altura. Las prohibiciones vigentes ya cubren las 900 hectáreas más aledañas a la bahía, pero las expectativas del alcalde Jorge Castro son que se extiendan a los cerros para llegar a cubrir la tercera parte de la superficie urbana porteña.
Castro dictó el martes pasado el decreto para congelar por 90 días los permisos para levantar edificios de más de 10,5 metros de alto en los cerros Ramaditas y Delicias y en los barrios O’Higgins y Santa Elena, tras conseguir la aprobación de la Seremi de Vivienda. Una vez que el Diario Oficial lo publique, lo que debería ocurrir en los próximos días se convertirá en norma.
Según el edil, en la zona hay 15 proyectos para construir edificios de más de cuatro pisos de altura. “A los que no han llegado a la fase de pagar su permiso de construcción, les va a caer el congelamiento”, advirtió.
Una situación que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) critica, a despecho de reconocer que la autoridad cuenta con atribuciones para revisar el plan regulador en función de la calidad de vida de los habitantes.
“Si bien el ‘congelamiento’ está contemplado en el ordenamiento jurídico, tiene un carácter de excepción y debe ser usado con mesura”, dijo ayer el nuevo presidente regional del gremio, Jorge Dahdal Casas-Cordero. “Con la grave escasez de suelo urbano y la baja densidad habitacional de algunos sectores, continuará aumentando el precio de las viviendas”, advirtió.
La medida tomada por el municipio de Valparaíso obedece en parte al reclamo de los vecinos de los sectores altos del puerto que aducen que el surgimiento de los edificios de altura rompe el carácter tradicional de sus barrios y deteriora la calidad de vida, al quitar la vista al mar y sobrecargar las estrechas calles con los vehículos de los nuevos residentes.
Este malestar se ha expresado a través de organizaciones de residentes. Por ejemplo, las juntas de vecinos de los turísticos cerros Alegre y Concepción, en el otro extremo, han realizado diversas protestas pacíficas en los meses precedentes ante la opción de nuevos proyectos inmobiliarios. En el caso de Cerro Alegre, existe rechazo a la construcción, en terrenos del ex Hospital Alemán, de tres torres de departamentos.
Para el dirigente Bernardo Zamora, el camino tomado por el municipio es el adecuado “si quisiera realmente mantener el anfiteatro de los cerros que le da identidad (a la urbe)” y demanda que la restricción de edificaciones con altura superior a los 4 pisos se extienda a todo Valparaíso.
Como en los ’50
Pero el alcalde Castro explica que el congelamiento en esas 30 hectáreas será prorrogado por un año, como parte de un plan mayor en el que esa restricción constructiva es permanente. El edil ya solicitó el visto bueno del Minvu para aplicar la medida en otras 110 hectáreas de los cerros Esperanza, Placeres, Barón y Monjas.
El objetivo final es que todas esas áreas sean incorporadas al plan regulador comunal como Zona de Conservación Histórica (ZCH), una categoría contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que obliga a los propietarios a pedir a la Seremi de Vivienda autorizar la refacción o demolición de sus inmuebles.
En la actualidad, las ZCH de Valparaíso suman 944 ha que cubren todo el anfiteatro próximo a la bahía. Con las nuevas, superarían las 1.000 hectáreas con restricciones para construir en altura, un tercio de las 3.000 ha del total de superficie urbana de la ciudad puerto.
“En esas mil hectáreas hay que asumir el desafío de buscar nuevos diseños (urbanísticos) que respeten al vecino fundante. Como las poblaciones Márquez y Gabriela Mistral, construidas en los años 50, en las que no había más allá de siete pisos y eran un ejemplo de incorporación urbana”, explicó.

Techos verdes: La apuesta de los edificios santiaguinos para ahorrar energía

 


  • Una veintena de edificios se inaugurará entre 2013 y 2014 con el tipo de vegetación en altura.
Fuente: La Tercera
La nueva biblioteca de la Universidad Diego Portales debutó en 2011 con un techo verde.
La nueva biblioteca de la Universidad Diego Portales debutó en 2011 con un techo verde.
Santiago, Chile. 29 agosto, 2013. Los niños de edad preescolar que diariamente llegan a clases a la Alianza Francesa de Chicureo poco alcanzan a dimensionar lo que ocurre sobre sus salas de clases. A unos 5 metros de altura, justo sobre las aulas, crecen jardines y vegetación. “Ellos miran curiosos, pero ignoran que es algo innovador”, cuenta Sebastián Cantillana, jefe de servicios de la entidad.
Esta nueva sede del colegio funciona desde febrero, pero apenas hace un par de semanas se terminaron de instalar 3.000 m2 de techo verde. Y el próximo año contarán con otros 3.000 m2. No es el único recinto educacional santiaguino que apostó por instalar un jardín en altura: la U. Diego Portales también habilitó uno de 470 m2 en la biblioteca Nicanor Parra en 2011.
A éstos se sumarán, entre este año y el próximo, cerca de una veintena de nuevos inmuebles -entre torres de oficinas y residenciales, colegios, universidades e incluso, hospitales- que implementarán esta solución sustentable en sus azoteas. Juntos sumarán, al menos, 50.000 m2, es decir, cerca de 5 hectáreas.
La tendencia de plantar arbustos, plantas y flores en la “quinta fachada” (azoteas) surgió en Alemania en la década de los 70. En Santiago, los primeros aparecieron tímidamente en casas, pero recién hace tres años se están instalando con fuerza, según Francisca Saelzer, coordinadora del área de Paisaje de la Escuela de Arquitectura de UDP.
“Este boom se generó porque muchos edificios comenzaron a implementar soluciones sustentables y que les permitan ahorrar costos en energía”, explica la especialista.
Carlos Durán, gerente de ArgGeo -compañía que desarrolla proyectos de este tipo, detalla que las características de estas cubiertas permiten que la azotea cuente con una aislación térmica que baja la temperatura del edificio entre 5 a 10 grados de temperatura. Con esto, se reduce en 45% el consumo de calefacción y refrigeración. A eso se suman la absorción de las aguas lluvias en un 70% y la captura de 0,89 kilos de CO2 por metro cuadrado al mes.
María de la Luz Barros, gerenta de Verde Activo, que también fabrica este tipo de techumbres, asegura que desde 2010 se triplicó el número de techos verdes que instalan en inmuebles de diversos tipos, “desde cuerpos de bomberos hasta centros culturales”.
Tipos de techo verde.
Tipos de techo verde.
Oficinas “verdes”
En Ciudad Empresarial hoy se levanta Terrazas, una torre de oficinas que contará con 1.000 m2 de jardines en altura. Fue diseñado por el arquitecto Gonzalo Mardones, quien sostiene que decidieron habilitarlos para aprovechar la quinta fachada. “Además, la vegetación hace más atractivo el edificio para la ciudad”, asegura.
En “Sanhattan”, dos grandes proyectos inmobiliarios también apostarán por este sistema: el complejo de oficinas Parque Titanium tendrá un techo con arbustos y plantas de 9.000 m2. No sobre sus 3 torres, sino sobre el bulevar gastronómico que está a un costado y que está semi hundido. Se comenzará a inaugurar desde fin de año.
En Costanera Center, en tanto, todavía no tiene fecha definida la apertura de los 12.000 m2 de jardines en la parte superior del mall. Estos se podrán ver desde el rascacielos y las otras torres que se erigen ahí.
Las inmobiliarias Paz Corp, Armas y Molina Morel también incluirán este tipo de cubiertas en sus desarrollos de edificios de vivienda. La primera de ellas, por ejemplo, habilitará 3.000 m2 en 11 construcciones de Las Condes, Ñuñoa y Santiago.
También hay nuevos inmuebles públicos que consolidarán este tendencia en la capital. Entre ellos, los nuevos hospitales de Maipú (14.800 m2) y La Florida (6.200 m2), que comenzarán a funcionar antes de fin de año y tendrán especies de baja altura para un menor consumo de agua.
La azotea del edificio Moneda Bicentenario, en la esquina de Moneda y Teatinos y diseñado por el arquitecto Teodoro Fernández, contará con 332 m2 de vegetación.
A la lista podrían sumarse un centro comercial en La Dehesa y otro en Ñuñoa ya existente. Aunque esté construido, es posible instalar ahí una quinta fachada verde.
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