- Si bien los privados consideran que la medida permitiría que los precios de los desarrollos inmobiliarios no sigan la escalada reciente, coinciden en que se requiere una política central, apuntando a los planos reguladores, para abordar el crecimiento de la Región Metropolitana. Pero en el gobierno confían que la iniciativa descomprimirá el mercado.
Fuente: Pulso
Los privados dicen que hoy las principales restricciones sobre el suelo no están en la periferia sino que en las comunas dentro del anillo A. Vespucio.
Y tras años de tramitación, el documento podría comenzar a ver la luz. “Podría salir de Contraloría durante el primer trimestre de 2014″, adelanta a Pulso Francisco Irarrázaval, subsecretario de Vivienda y Urbanismo. Tras ese paso, la nueva normativa rige de inmediato.
Y agrega: “Son 10.234 hectáreas que se agregarían entre las comunas de Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana. Además, se reconvierten dentro del límite urbano 790 hectáreas en Renca, Cerro Navia y La Pintana, áreas que pasan de industrial a habitacional”.
Propuestas
El consenso es que en el Gran Santiago quedan muy pocas hectáreas disponibles para construir conjuntos habitacionales. Incluso, si se consideran los requisitos para la construcción de viviendas para los grupos más vulnerables, dentro del radio urbano del Gran Santiago ya no existen paños para responder a las demandas de estos segmentos de la población.
De ahí que en 2006, en el gobierno de Michelle Bachelet, se iniciaran los estudios para modificar el plan regulador de la Región Metropolitana. Se contrataron las consultoras, y en marzo de 2011, el Consejo Regional Metropolitano (CORE) aprobó este proyecto con 17 votos a favor y 8 en contra. Dos meses después, el gobierno ingresó a Contraloría la iniciativa, organismo que hizo cerca de 90 observaciones.
A principios de este año, la autoridad volvió a presentar el documento al órgano contralor, que en agosto realizó otras nueve observaciones. Este mes, el gobierno volvió a presentar el PRMS, con la intención de que todo salga sin contratiempos.
La autoridad precisa que de las 10.000 hectáreas que se agregan a la Región Metropolitana, 2.500 son para áreas verdes, lo que equivale a un 25% del territorio ampliado. Del resto, el 8% es para viviendas sociales y un 6% para equipamiento.
Si bien se destaca la propuesta, los privados estiman que será un paliativo y no una solución de fondo para enfrentar el explosivo desarrollo de la Región Metropolitana, con la consiguiente falta de terrenos disponibles para construir. Esto, afirman, ha generado un alza en los paños, lo que se traspasa al precio final de los desarrollos inmobiliarios.
“Esta medida no ayudaría a que se estabilicen los precios de las viviendas. Hay que ser súper claro en eso. Hoy día las principales restricciones sobre el suelo no están en la periferia sino que están en las comunas dentro del anillo de Américo Vespucio. Ahí están las restricciones de suelo y donde se concentra la mayor demanda, por lo que son necesarios esfuerzos para que se generen condiciones para hacer un desarrollo equilibrado y sostenible”, afirma Mauricio Varela, gerente general inmobiliario de Empresas Socovesa.
Alberto Alaluf, gerente general Alaluf propiedades, coincide con esta visión. El ejecutivo considera que el cambio propuesto es una medida positiva, pero insuficiente. “No sólo se deben incorporar nuevas zonas al radio urbano, sino también estudiar algunos cambios de densidad, altura y constructibilidad en las zonas más consagradas”, sostiene.
Cristián Armas Morel, gerente general corporativo de Empresas Armas, es más categórico: “Lamentablemente, ya es tan tarde que más que una solución para el mercado es un eliminador de la inmensa presión que hay. De hecho, ya es imposible construir en Santiago casas de menos de UF 1.200 porque no hay tierra, pero por las condiciones que se le pusieron al PRMS las tierras costarán bastante caras y, otra vez, la gente de clase baja y media baja seguirá demorándose una hora y media en llegar a sus casas y estar lejísimo de los teatros, museos y servicios al interior de la ciudad”.
A juicio de Armas, la única manera de evitar que los precios dejen de subir es liberando densidad y altura al interior de la ciudad. “Mientras esto no se haga, Santiago, Iquique, Antofagasta y Calama seguirán con altas tasas de crecimiento de precios, porque los alcaldes y vecinos no quieren edificios y departamentos chicos que son el 65% de la demanda. Eso agrava la situación enormemente, y no dejará que paren los precios”, afirma. El directivo remata: “Chile es de los pocos países del mundo desarrollado en que no hay una planificación central, sino que está en alcaldes que responden más a los votos de los vecinos que a los intereses de los habitantes”.
Juan Pablo Monge, gerente general inmobiliario de Desco, también evidencia sus dudas respecto a la baja en los precios una vez que se apruebe la ampliación del plan regulador. “Es una oportunidad, pero el problema es que la gran mayoría de estas hectáreas ya está colocada. Hay inmobiliarias y particulares que ya tienen terrenos a la espera de esta modificación, por lo que la oferta real que saldría al mercado es menor a lo que se ha planteado”, explica.
¿Mayores costos?
Dice que, como empresa, no están dispuestos a invertir plata en un terreno que está a la espera, recordando que esta modificación ya lleva varios años analizándose. “Pero por otro lado, sí existen inmobiliarias que tienen bancos de terrenos y sí están dispuestas a esperar”, añade.
De acuerdo a los requerimientos para el desarrollo de proyectos, establecidos en la modificación al PRMS, en el gobierno se destaca que la inversión en infraestructura, equipamientos y servicios urbanos será de cargo de los desarrolladores inmobiliarios y/o promotores de los respectivos proyectos.
“Lo primero es que el desarrollador debe trabajar sobre paños de 60 hectáreas; necesita consolidar áreas verdes y mantenerlas por 5 años. También consolidar las obras viales proyectadas. En el fondo, las condiciones aseguran que el desarrollo sea equilibrado y que el propietario tenga una plusvalía controlada porque para poder desarrollar tiene que invertir mucho. Por lo tanto, el precio del suelo no se va a disparar como ocurría antes. Va a subir pero no va a se va disparar”, afirma el subsecretario Francisco Irarrázaval.
A su juicio, el plan reduce el desafío en conectividad e infraestructura. “Hoy, lo que está pasando es que las viviendas se están construyendo en Buin, Paine, Talagante, Isla Maipo, Peñaflor o Melipilla. La imposibilidad de hacerlas cerca hace que se hagan lejos y le pone más presión a la infraestructura. No es casualidad que en los últimos 8 años donde más viviendas se han construido sea Melipilla y El Monte”, remata.
