- Las obras en el Gran Santiago llegaron a 589 en junio, un alza de 1% respecto de diciembre. El incremento de 30% en Las Condes contrasta con una leve caída en Santiago centro.
Fuente: La Tercera
Gráfico: Edificios en construcción en el Gran Santiago.
Aunque el dato de junio marca la cifra más alta desde diciembre de 2007, Javier Varleta, gerente de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark, explica que ese resultado se debe en gran medida a que los períodos de construcción han sido más extensos que lo previsto debido al déficit de mano de obra y la contratación de personas menos calificadas. “Pensábamos encontrar un número menor de proyectos en construcción, pero la verdad es que tenemos una cifra muy similar a la de diciembre. Eso es porque han salido menos proyectos que los que han entrado, porque los períodos de construcción se han alargado en los últimos meses”, comenta.
Eso es visible, por ejemplo, en que 163, o poco más de 27% de los proyectos, está en etapa de terminaciones. Esa proporción es inusualmente alta y corrobora la percepción de Varleta de que las obras se han demorado, “con un desfase de 4 a 6 meses”.
Los resultados son consistentes con los del Indice Mensual de Actividad de la Construcción, Imacon, elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción, que anotó un incremento de 4,6% en mayo respecto de igual mes del año pasado. El alza en el indicador, según señaló en un comunicado Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC, no necesariamente “marca una tendencia respecto de la evolución futura del sector construcción”. A su juicio, se trata de fluctuaciones propias del proceso de normalización de capacidad productiva de la industria “y prueba de ello es que en el período también disminuyeron las solicitudes de permisos de edificación y los despachos de materiales para construcción de obra gruesa”.
El catastro muestra también un aumento en el número de “proyectos sin comenzar”, esto es, de sitios donde ya se demolieron las construcciones existentes y aquellos donde se ha realizado la limpieza de terreno, pero no se han iniciado las obras. Esa era la situación de 168 proyectos en diciembre y de 185 en junio pasado.
Por comunas
En términos de la distribución por comunas, Las Condes, con 104 proyectos, 30% más que en diciembre y 73% más que hace un año, supera por primera vez en cantidad de edificios en construcción a Santiago Centro, donde se están ejecutando 96 obras, 3,3% menos que al cierre de 2012.
Esta situación se explica sobre todo por la falta de nuevos proyectos debido a restricciones normativas en Santiago Centro, que “viene restringiendo por sectores su constructibilidad, altura y tamaño de las edificaciones desde hace algún tiempo. Ya veíamos un descenso en ventas y stock y aunque sigue siendo una comuna muy importante y activa, ha estado disminuyendo su importancia”, explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
En Las Condes, en cambio, el mercado inmobiliario ha mantenido el dinamismo. Domínguez resalta la renovada “actividad de la construcción en altura en lugares que estuvieron muertos y se han revitalizado, como el eje Colón, lugares que siempre han sido fuertes, como el eje Kennedy, y toda la zona frente al Estadio Italiano. Y San Carlos de Apoquindo también continúa activo”.
Los proyectos de departamento siguen concentrados en cuatro grandes comunas: Santiago Centro y Las Condes albergan al 34% del total de los edificios en construcción, cifra que se eleva a 56% si se suman Ñuñoa y Providencia.
En comunas como Renca, Cerrillos, e incluso Maipú, precisa, si bien los descensos en el número de edificios en términos porcentuales son pronunciadas, en realidad se trata de mercados muy pequeños que no modifican el comportamiento general.
Las empresas estarían más cautelosas y no tan agresivas en el lanzamiento de proyectos.
Javier Varleta llama la atención sobre el hecho de que en las comunas donde más departamentos se han construido en los diez últimos años, es decir, Santiago, Las Condes, Ñuñoa, Providencia, Vitacura y San Miguel, se han vuelto más restrictivas porque los gobiernos locales parecen haber dado por logrados sus objetivos en cuanto a densificación. Esa situación, dice, se refleja en la evolución de los permisos de edificación, donde la tendencia en general ha sido a la baja.
Esto configura un escenario, señala, con menos permisos de edificación, escasez de suelos, alzas importantes en el valor de los terrenos y aumentos en los costos de construcción, los que hacen que sea más difícil para la inmobiliaria conjugar el valor del terreno con la ejecución de un proyecto en esa ubicación. “Creo que debiéramos ver menos proyectos en construcción en el futuro, tiene que haber un ajuste en la oferta”, comenta Varleta. “Muchos proyectos se vendieron en verde o durante la edificación, hay que ver qué pasará con las escrituraciones. Pero lo más probable es que veamos menos proyectos y más chicos en términos de unidades”, agrega.
Cautela y financiamiento
Vicente Domínguez cree que hay dos grandes razones que explican que la tendencia en la construcción sea más bien plana. La primera es que las empresas están “más cautelosas, en el sentido de no ser tan agresivas en el lanzamiento de proyectos”, porque anticipan que las tasas de crecimiento no serán las mismas que en los últimos años. La segunda radica en las mayores exigencias de la banca para financiar la construcción.
Según explica, los bancos están pidiendo que haya más capital invertido por parte de la inmobiliaria, de modo de reducir el apalancamiento por parte del banco. Aunque el grado varía dependiendo de las condiciones de cada empresa, “en general, y lo dice el Banco Central, hay más restricciones a las inmobiliarias para desarrollar proyectos. Se están planteando exigencias nuevas y eso en un comienzo siempre genera contracción”, dice. Añade que eso guarda coherencia con que se ven terrenos limpios para comenzar las obras, pero no se inician.
Como tercer factor, aunque marginal, Domínguez menciona la efervescencia política. “Hay gente que dice: ‘Esperemos un poco, a ver cómo viene la mano, cómo vienen las nuevas condiciones’. Se ha conversado de un posible término de la devolución de IVA para viviendas entre UF 2.000 y UF 4.500, entonces uno empieza a dudar de si se va a producir o no, y cómo eso impactaría en los costos. No comienzo a vender si no sé los costos que voy a tener”, argumenta. En todo caso, recalca, lo fuerte es la cautela y las restricciones bancarias.
En cuanto a las ventas, también las visualiza planas, lo que se explica porque el año pasado fue un buen año y la base de comparación es alta. “Son ventas que están un dígito por arriba o por abajo, no es más. No hay alarma, la industria se estableció a un cierto nivel y ahí está”, dice.