- Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida, en cambio, habrían alcanzado el “tope” de sus valores en este tipo de propiedades, por lo que ya no serían atractivas para destinarlos a inversión en menos de un año.
Fuente: La Segunda
Vitacura es una de las comunas que ha alcanzado los valores “tope” en los departamentos con un explosivo aumento en los precios y donde sería menos rentable comprar para revender.
Con el objetivo de analizar los retornos de este tipo de inversión, la consultora Arenas & Cayo revisó los valores de departamentos en su primera venta (nuevos) y departamentos con más de una transferencia (usados) en el eje Américo Vespucio, en las comunas del sector oriente.
El gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, explicó que para determinar en qué comunas aún se obtienen utilidades por estos negocios su consultora analizó el diferencial que se producía entre comprar un departamento nuevo versus comprar un departamento usado. El resultado fue que, en virtud del aumento de precios de departamentos nuevos, en general se ha reducido el espacio de ganancia en una segunda transferencia.
Pero no en todas las comunas la situación es similar. Al comparar las rentabilidades, el estudio concluyó que Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa todavía presentan retornos positivos a la hora de comprar un departamento nuevo y destinarlo a inversión.
“Estas comunas han mostrado en los últimos años una tendencia positiva que no muestra señales de declinar, por tanto es una opción atractiva para personas que quieran comprar bienes en estos mercados para rentabilizarlos en el largo plazo o como inversión segura comparativamente con la volatilidad de otros medios de inversión”, dice. Además, destaca, aún tienen alta demanda para arriendo y venta.
En Las Condes, por ejemplo, un departamento nuevo cuesta en promedio UF 6.250 mientras que uno usado alcanza UF 3.901, según valores al 2011.
Comparado con el período precrisis “subprime”, una persona podía comprar un departamento en verde en el sector oriente de la capital de UF 4.000 y una vez terminado el proyecto “perfectamente lo podía vender en valores cercanos a las UF 5.000 (tasas en torno al 20%)”, afirma Cayo.
Hoy en día, esta misma situación “tendría un valor inicial de departamento vendido en “blanco” en UF 5.000 y su reventa podría estar cercana a las UF 5.300, es decir las tasas de retorno por sobre la inversión inicial serían cercanas al 5%”, sin considerar el costo de financiamiento de la operación
Vitacura… para arriendos
En Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida la situación sería distinta a la hora de pensar un departamento para revender.
Si una persona está pensando en comprar algo nuevo para venderlo en un plazo menor a un año, “es altamente probable, bajo el actual escenario de valores, que no logre venderlo a un valor por sobre lo que pago en la compra inicial. Desde esa perspectiva, efectivamente se podría estar hablando que no sería lo más rentable”, agrega.
Sin embargo, Cayo aclara que para arriendos siguen siendo atractivas. “Así, no se puede decir que no son rentables, puesto que los bienes adquiridos presentan rentabilidades razonables en arriendo y en el largo plazo”, afirma.
Cayo toma como ejemplo Vitacura, donde “una propiedad nueva está tan cara que no conviene comprar para revender; ahí sería más conveniente comprar un departamento usado e invertir en arreglarlo”. En esta comuna un departamento nuevo en comparación a uno usado sólo tenían una diferencia de -7%: UF 5.086 el nuevo y UF 4.707 uno usado en 2010. A esto se debe agregar el ingreso durante 2013 de nueva oferta que muestra altos valores de entrada.
En Peñalolén y La Florida, mejor usado
En el caso de Peñalolén y La Florida los márgenes entre nuevo y usado “muestran valores negativos, es decir, no es rentable comprar una propiedad con expectativas de reventa en el corto plazo. En ambas comunas se ve un ralentizamiento en el valor de las propiedades debido a la gran oferta existente, lo que se vislumbra que continuará en los próximos años”, agrega Cayo.
En La Florida, al año 2012, un departamento nuevo llegaba a UF 1.848 y uno usado a UF 1.547, es decir sólo un 16% menos. “Entre más se aplanen los valores nuevos contra los usados, menos rentable sería comprar un bien nuevo vs. la refacción de uno usado para la venta, que tenga similares características, lo que explica el constante aumento del valor de departamentos usados en el último tiempo”, afirma el gerente general de la consultora.