- Conflicto se da en el marco de la construcción de la Línea 6, donde el Consejo de Defensa del Estado alega “un enriquecimiento injusto, indebido e ilegítimo a costa del Fisco de Chile”. Además reclamó en tribunales por otras compensaciones que consideró excesivas en Providencia: Tasadores habrían hasta triplicado el valor comercial.
Fuente: La Segunda
La esquina de Suecia con Providencia es una de las expropiaciones cuestionadas por el CDE.
Por lo mismo, esta entidad demandó ante tribunales la anulación de las polémicas transacciones, cuestionando la tarea de los peritos tasadores.
El problema -según los antecedentes judiciales revisados por “La Segunda”- se concentra en el otrora bohemio barrio Suecia y afecta principalmente a construcciones utilizadas hasta hace poco por bancos.
Son inmuebles que ya están en demolición para dar paso a la estación Los Leones, una de las 10 que tendrá el nuevo trazado del ferrocarril subterráneo, que conectará a Providencia con Cerrillos. Para concretar los 15,3 km de rieles que pasan por 7 comunas se expropiaron 169.237 m2, lo que implica un desembolso fiscal de US$ 81 millones. Así al menos se lee en los 89 decretos que firmó el Ministro de Obras Públicas (MOP) entre 2012 y el primer semestre de este año.
Observando las tasaciones por comuna, en promedio el fisco pagó UF 1 por m2 en Maipú, mientras que en Providencia consideró un pago de UF 95,3.
El sistema de expropiaciones funciona así: Metro identifica las propiedades que requiere y pone la plata; el MOP se encarga del proceso. Para valorar cada terreno, se designa una comisión de peritos nombrada por el MOP, escogidos del registro nacional de tasadores autorizado por Hacienda.
El CDE es informado y, al menos hasta ahora, no detectó mayores problemas entre Cerrillos y Providencia… hasta que revisó los precios en la esquina de Providencia y Nueva Providencia con Suecia.
Saltaron las alarmas: según el criterio de los consejeros, no sólo había “errores”, sino también intentos ilegítimos para aumentar indemnizaciones. Por eso, a principios de agosto presentó reclamos de montos fiscales en cuatro casos ante el 18°, 24°, 26° y 30° juzgado civil respectivamente, en donde pidió nuevas tasaciones.
Sobreprecio de US$ 1 millón: Doble conteo
El primer caso se refiere a un inmueble ubicado en la esquina de Providencia con Av. Suecia, donde la comisión tasadora determinó pagar de $ 1.532.101.400. De ese monto, $ 858.301.400 corresponden al terreno expropiado.
El CDE pidió al tribunal fijar este último en un monto igual o inferior a los $ 259.501.400, porque considera que lo estimado por los peritos es una ”cantidad que (…) resulta ser excesiva, desproporcionada y alejada del real valor comercial que tenía el mismo a la época de practicarse la pertinente tasación”.
La sobrevaloración se produjo porque la comisión de peritos “cometió el error de valorizar doblemente las construcciones”, señala el CDE en su reclamación.
La parte expropiada tampoco quedó conforme con la cifra original y pidió una indemnización por lucro cesante bajo el argumento de que ellos arrendaban desde 1978 esa estratégica ubicación al Banco Concepción (hoy CorpBanca). Para el CDE, ese concepto no tiene relación con el valor comercial y, enfático, agrega que si se pagan los $ 1.500 millones comprometidos, “el patrimonio de los expropiados quedará en condiciones bastante mejoradas respecto de su situación anterior (…) lo que resulta inaceptable”.
Pagando 127% más que terrenos similares
Un segundo caso corresponde a un terreno vecino al anterior. Aquí la comisión tasadora determinó la suma de $ 2.207.575.000 por el inmueble expropiado que pertenecía a Inversiones y Rentas Suecia Limitada.
El punto aquí es que 21 días después del informe de tasación -tras disolverse y liquidarse la sociedad propietaria-, dos personas adquirieron el 50% de la propiedad en $ 357.447.124: “Es decir el inmueble expropiado fue valorado por los propios expropiados (…) en la suma de $ 714.894.248″, casi la mitad de lo que estimaron los peritos, enfatiza el CDE.
¿El error? Según este organismo se incurrió en el mismo problema anterior: Se pagó por dos lados el valor de lo edificado. Incluso, explican que si se compara con otros 12 terrenos similares, esta tasación fue 127% superior en promedio.
“Un conveniente y suspicaz” contrato de arrendamiento
Una situación especial también se da con el Banco Itaú Chile, afectado por dos expropiaciones de sucursales de calle Las Bellotas (sector sur del barrio Suecia).
En uno de ellas, la comisión tasadora determinó una indemnización de $ 1.005.053.000.
Pero el CDE descubrió que el expropiado adquirió el inmueble tres meses antes de la expropiación… ¡en sólo $430 millones!: Esto “da cuenta de una grave omisión cometida por la comisión tasadora, al no considerar este importantísimo antecedente”, plantea el defensor de las arcas fiscales.
Y recuerda que ”la indemnización a que tiene derecho el expropiado no implica que éste se haga más rico a costa del expropiante”. Asimismo señala que lo fijado por la comisión tasadora termina transformándose “es una fuente de lucro para el expropiado”.
Otra vez el error habría sido tasar conjuntamente terreno y edificaciones y luego agregar por segunda vez las edificaciones. El valor real según el CDE es de $ 419.928.281 .
Además por esta propiedad, el banco solicitó una indemnización por perjuicios como arrendatario por casi $ 4.300 millones.
El Consejo retruca que el arrendatario (Itaú Chile Servicios y Administración) forma parte del mismo holding del arrendador (Banco Itaú Chile): Acusa”un conveniente y suspicaz” contrato de arrendamiento el 5 de abril de 2012, en circunstancia que el decreto expropiatorio se dictó con fecha 30 de abril de 2012. Lo que habría tenido como finalidad, asegura el CDE, cumplir los requisitos de forma que establece la ley para que el arrendatario pueda solicitar indemnización de perjuicios.
Además la fecha de duración del contrato se dató a partir del 11 de noviembre de 2011, 6 meses antes de formalizarse el documento. Todo eso hace concluir al CDE que en este caso “se preconstituyó, de manera deliberada, un antecedente que le permitiera obtener una indemnización por supuestos perjuicios sufridos, intentando por esta vía un enriquecimiento injusto, indebido e ilegítimo a costa del Fisco de Chile”.
Respecto a una segunda sucursal expropiada (que rentaba Itaú), los peritos determinaron una indemnización de $ 953.286.000 aunque el monto para el CDE debió haber sido menos del 50% de esa cifra: $ 406.064.972.
Aquí también la entidad bancaria pide $ 2.358.669.581, por concepto de daño emergente y lucro cesante, pero el CDE retruca indicando que ninguno de estos daños es efectivo, dado que la baja del flujo de clientes puede ser por otras razones y no sólo por el cambio de ubicación de una sucursal.
Consultado, el Banco Itaú declinó referirse al tema.
Ya van US$ 81 millones pagados
Estacionamientos, bodegas, locales comerciales, oficinas, casas y una franja del Estadio Nacional son parte de los terrenos que se usarán para construir la nueva Línea 6 del Metro.
El total suma 169.237 m2, por los que -según los decretos de expropiación de Obras Públicas- se debió pagar $ 41.236.413.484 (poco menos de US$ 81.000.000).
Observando las tasaciones por comuna, en promedio el fisco pagó UF 1 por m2 en Maipú, mientras que en Providencia consideró un pago de UF 95,3.
Hay casos en Pedro Aguirre Cerda donde las viviendas fueron tasadas en 6 ó 7 veces más que el avalúo fiscal. Así, una propiedad -donde se levantará la Estación Club Hípico- que tenía una tasación fiscal de $ 18.830.766 fue indemnizada en $ 134.140.000.
También hay expropiados que recurren a la justicia para buscar mejores pagos. El abogado Cristóbal Haddad -del estudio Hugo Contreras & Asociados- representa a seis de ellos que ya demandaron, y prepara el reclamo de otros ocho. “Busco que se les indemnice un monto suficiente para que el afectado pueda, con el mismo dinero que se le pague, adquirir una propiedad de las mismas características y condiciones a la expropiada”, dice Haddad, citando las normas. Argumenta que “el problema con las tasaciones que ha hecho el fisco, en gran parte de los casos, es que hacen un promedio de las transacciones realizadas desde 2010 hacia atrás, sin considerar el boom inmobiliario ocurrido en los últimos 3 años”.
Perito: “El Fisco debe pagar lo justo, aunque sea una expropiación de beneficio público”
El arquitecto Andrés Risso es uno de los tasadores que participó en los avalúos cuestionados. A su juicio, parte de las críticas del CDE se debe a que “los abogados no tienen experiencia en la materia que alegan y a veces les ponen aliño personal a sus alegaciones. Pero están equivocados, ¿Cómo podríamos haber tasado dos veces las edificaciones? Están equivocados, además está todo el informe. Lo interesante es que cuando llegue el momento deberán entregar sus argumentos al tribunal”.
Explica que en este caso, como en otros en que le ha tocado participar, se hace primero un estudio de títulos del área respectiva, “lo que es importantísimo, porque nos da un punto de partida de la valorización del entorno”.
No obstante, destaca que el CDE revise, especialmente en casos en que “hay mucho dinero involucrado. Estoy de acuerdo en que todos los organismos del Estado operen, porque todo debe estar clarito”.
Su experiencia le indica que “el Fisco impugna causas importantes, donde hay involucrados mayores volúmenes de dinero”, pero plantea que como expertos independientes deben ser ecuánimes: “Somos un puente que estamos en medio de un expropiado y alguien que quiere expropiar. Y en esto debemos ser imparciales y tasar justo. El Fisco debe pagar lo justo, aunque sea una expropiación de beneficio público”.