- La compañía cuenta con un presupuesto de 50 millones de euros para invertir en Chile el próximo año. Su foco está principalmente en edificios residenciales en Santiago Centro.
Fuente: Pulso
La compañía invertirá en Chile alrededor de 50 millones de euros el próximo año.
Según estudios de la compañía, en esa zona de la capital el 40% del inventario de vivienda se está arrendando y hay una demanda de 20.000 nuevas personas buscando arrendar todos los años.
“Esta demanda estuvo atendida por muchos años por inversionistas individuales que estaban motivados por el DFL2. Ahora, con el cambio al DFL2, las inmobiliarias han vendido menos a esos inversores individuales, pero la demanda sigue creciendo y alguien tiene que atenderla, y nosotros estamos comprando edificios enteros para ello”, explica.
Es en este segmento donde acaban de realizar su última compra: un edificio en la calle Santa Rosa de Paz Corp que fue adquirido en verde por el que pagaron US$ 25 millones. El edificio, que esperan sea entregado a fines del próximo año, será destinado al arriendo -al igual que la última inversión que realizaron en Chile hace unos meses- y esperan tener una rentabilidad de UF+ 10% aproximadamente, cuenta Herrera.
Compresión de cap rates en oficinas
En cuanto al segmento de oficinas, Herrera afirma que si bien están en conversaciones con desarrolladores, que no es algo que tengan en mente en el corto plazo.
“Lo que buscamos siempre, y no sólo en Santiago, son oficinas en corredores ya maduros. No nos gustan estos sectores satélites como Ciudad Empresarial o que son más antiguos y que se están renovando. Nos gusta por ejemplo Las Condes, pero más la zona de Apoquindo e Isidora Goyenechea. No quiero decir que sean malas, pero es un mercado distinto al que nos enfocamos”, afirma.
De los precios en este segmento, afirma que han evidenciado una compresión de cap rates (tasa de capitalización, el ratio de retorno de una propiedad) es decir, los activos se han vuelto más caros con cap rates más bajos que donde han llegado a niveles históricos en Chile sobre todo en el último año.
Herrera descarta que esto haya sido una burbuja.
“No me gusta utilizar el término burbuja. El mercado chileno siempre ha sido muy bueno para auto regularse, no es la primera vez que pasa. Más que llamarle burbuja, te diría que en Chile la compresión de cap rates y los precios altos han sido por un fenómeno de liquidez de fondos locales y poco inventario que comprar. Esa liquidez está ahí, hay una necesidad de invertir esta plata en real estate que ha presionado a que los precios suban en la parte oficinas. Creemos que en 2014 y 2015 se van a estabilizar y no vemos en el corto plazo que bajen los cap rates o que suban los precios de las oficinas”, agrega.
Perspectivas de inversión en Chile
Tras el auge de precios de los últimos años y en línea con las proyecciones del mercado nacional, el ejecutivo prevé que viene una fase de calma en el mercado inmobiliario, pero que aún así seguimos siendo un país atractivo para invertir cuyo único defecto es el tamaño: “llega un momento donde no hay forma de crecer”.
“Chile se ve con muy buenas proyecciones, pero sí creemos que va a haber una desaceleración en el corto plazo. En el sector inmobiliario en particular, creemos que viene de una etapa en donde había mucha liquidez y ya se hizo mucha inversión. Ahora viene un stand by en la curva del real estate donde más bien la gente estará a la expectativa de lo que va a pasar”, agrega.
Para el próximo año, Prudential cuenta con 50 millones de euros para invertir en Chile, cifra que con cofinanciamiento puede ascender a unos 100 millones, explica el ejecutivo.
Los proyectos en los que decidan invertir serán principalmente en Santiago, aunque analizaron ciudades como Concepción y Antofagasta. “En esta última el problema es que si bien uno piensa que allá es una mina de oro para poder hacer cualquier negocio, inclusive en real estate, existe un alto riesgo con los proyectos de minería, por lo que uno se puede dar de golpes ahí”, explica.
Fernando Herrera “Retorno en Chile es más bajo”
Prudential adquirió el 19,75% de Paz en 2009 tras el aumento de capital de la compañía. Hace unas semanas anunciaron su salida. Herrera afirma es parte del ciclo natural de este fondo.
Acaban de salir de Paz, ¿Por qué la decisión?
-Lo que hacemos es investment managers, manejamos fondos de inversión inmobiliarios. Generalmente son fondos cerrados que tienen una vida que va de 5 a 7 años y lo que hacen es buscar inversiones, invertir, luego madurar la inversión y después salir. El caso de Paz Corp fue este, invertimos en ellos hace 4 años y ahora el fondo está por cerrarse. Pero nada tiene que ver con al relación con Paz, al contrario, creo que han sido unos grandes socios para nosotros, que se han beneficiado mucho de la forma institucional en la que trabajamos y por nuestro lado hemos atendido mucho del mercado local, así como en Brasil y Perú a través de ellos. Estamos muy contentos con la inversión que hicimos ahí.
¿Están buscando otras empresas para invertir en la misma modalidad?
-No. La inversión que hicimos con Paz es completamente atípica, sin embargo nuestras inversiones son directamente en activos y compramos el 100% no hacemos inversiones en empresas, es algo atípico. Tampoco en otros países.
¿Por qué se decidió invertir entonces en Paz?
-Queríamos conocer cómo funciona y para nosotros era más atractivo hacerlo a través de un tercero como Paz con una participación minoritaria, donde pudimos entender cómo funcionaba el país. Paz además tenía un objetivo bastante ambicioso en crecer fuera de Chile lo cual hizo de manera exitosa en Brasil y Perú, y de la mano de ellos conocimos dos países más en Sudamérica, ese era el objetivo y lo hicimos de manera atípica.
¿Qué perspectivas tienen los inversionistas respecto a nuestro país?
-En el apetito de nuestros inversionistas, que son institucionales o grandes fondos de pensiones, sigue siendo muy atractivo el tema latinoamericano en particular, pero en relación a Chile es peculiar, porque la rentabilidades que uno puede sacar es menor que en cualquier otro país latinoamericano. Es por esto que cuesta un poco más de trabajo conseguir más dinero para invertir en Chile porque los retornos comparados con Brasil o México son menores. Ahora el riesgo es menor también. Pero para riesgo menor mis inversores dicen que es mejor invertir en EEUU o en Europa, no ahora sino que en su momento, y si voy a invertir en mercados emergentes prefiero buscar un poco más de rentabilidad pero con mayor riesgo.