Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa: Las comunas más rentables para invertir en departamentos en 2013

 

• Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida, en cambio, habrían alcanzado el “tope” de sus valores en este tipo de propiedades, por lo que ya no serían atractivas para destinarlos a inversión en menos de un año.

Fuente: La Segunda

Vitacura es una de las comunas que ha alcanzado los valores “tope” en los departamentos con un explosivo aumento en los precios y donde sería menos rentable comprar para revender.

Santiago, Chile. 28 diciembre, 2012. El sector oriente de la capital está bajo la lupa de los analistas inmobiliarios por la sostenida alza de precios de los inmuebles en los últimos años, y en particular la compra de nuevas propiedades destinadas a inversión, una de las conductas que podría llevar a especular sobre una posible burbuja.
Con el objetivo de analizar los retornos de este tipo de inversión, la consultora Arenas & Cayo revisó los valores de departamentos en su primera venta (nuevos) y departamentos con más de una transferencia (usados) en el eje Américo Vespucio, en las comunas del sector oriente.
El gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, explicó que para determinar en qué comunas aún se obtienen utilidades por estos negocios su consultora analizó el diferencial que se producía entre comprar un departamento nuevo versus comprar un departamento usado. El resultado fue que, en virtud del aumento de precios de departamentos nuevos, en general se ha reducido el espacio de ganancia en una segunda transferencia.
Pero no en todas las comunas la situación es similar. Al comparar las rentabilidades, el estudio concluyó que Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa todavía presentan retornos positivos a la hora de comprar un departamento nuevo y destinarlo a inversión.
“Estas comunas han mostrado en los últimos años una tendencia positiva que no muestra señales de declinar, por tanto es una opción atractiva para personas que quieran comprar bienes en estos mercados para rentabilizarlos en el largo plazo o como inversión segura comparativamente con la volatilidad de otros medios de inversión”, dice. Además, destaca, aún tienen alta demanda para arriendo y venta.
En Las Condes, por ejemplo, un departamento nuevo cuesta en promedio UF 6.250 mientras que uno usado alcanza UF 3.901, según valores al 2011.
Comparado con el período precrisis “subprime”, una persona podía comprar un departamento en verde en el sector oriente de la capital de UF 4.000 y una vez terminado el proyecto “perfectamente lo podía vender en valores cercanos a las UF 5.000 (tasas en torno al 20%)”, afirma Cayo.
Hoy en día, esta misma situación “tendría un valor inicial de departamento vendido en “blanco” en UF 5.000 y su reventa podría estar cercana a las UF 5.300, es decir las tasas de retorno por sobre la inversión inicial serían cercanas al 5%”, sin considerar el costo de financiamiento de la operación
Vitacura… para arriendos
En Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida la situación sería distinta a la hora de pensar un departamento para revender.
Si una persona está pensando en comprar algo nuevo para venderlo en un plazo menor a un año, “es altamente probable, bajo el actual escenario de valores, que no logre venderlo a un valor por sobre lo que pago en la compra inicial. Desde esa perspectiva, efectivamente se podría estar hablando que no sería lo más rentable”, agrega.
Sin embargo, Cayo aclara que para arriendos siguen siendo atractivas. “Así, no se puede decir que no son rentables, puesto que los bienes adquiridos presentan rentabilidades razonables en arriendo y en el largo plazo”, afirma.
Cayo toma como ejemplo Vitacura, donde “una propiedad nueva está tan cara que no conviene comprar para revender; ahí sería más conveniente comprar un departamento usado e invertir en arreglarlo”. En esta comuna un departamento nuevo en comparación a uno usado sólo tenían una diferencia de -7%: UF 5.086 el nuevo y UF 4.707 uno usado en 2010. A esto se debe agregar el ingreso durante 2013 de nueva oferta que muestra altos valores de entrada.
En Peñalolén y La Florida, mejor usado
En el caso de Peñalolén y La Florida los márgenes entre nuevo y usado “muestran valores negativos, es decir, no es rentable comprar una propiedad con expectativas de reventa en el corto plazo. En ambas comunas se ve un ralentizamiento en el valor de las propiedades debido a la gran oferta existente, lo que se vislumbra que continuará en los próximos años”, agrega Cayo.
En La Florida, al año 2012, un departamento nuevo llegaba a UF 1.848 y uno usado a UF 1.547, es decir sólo un 16% menos. “Entre más se aplanen los valores nuevos contra los usados, menos rentable sería comprar un bien nuevo vs. la refacción de uno usado para la venta, que tenga similares características, lo que explica el constante aumento del valor de departamentos usados en el último tiempo”, afirma el gerente general de la consultora.

Mall Plaza ofrece US$ 8 millones por paño para primer centro comercial en Arica

 

• La cadena está en proceso de adjudicarse un sitio que fue licitado a principios de diciembre por Bienes Nacionales. La compañía tiene un plazo de tres años para levantar un proyecto en esa zona.

Fuente: El Mercurio

El terreno emplazado en el ex Cuartel San José tiene 29.545 metros cuadrados.

Santiago, Chile. 27 diciembre, 2012. Arica está cada vez más cerca de tener su primer centro comercial. Y Mall Plaza sería la cadena que haría la apuesta por esa ciudad.
A principios de mes, el Ministerio de Bienes Nacionales licitó un terreno emplazado en el ex Cuartel San José en Avenida Diego Portales 640. El paño -de 29.545 metros cuadrados- tuvo a la filial de la cadena Falabella como interesado. A través de la sociedad Nuevos Desarrollos S.A. -representada por el abogado Martín Cortés-, la firma ofreció UF 156.593 (unos $ 3.500 millones o US$ 8 millones), convirtiéndose en prácticamente el adjudicatario del inmueble, aunque aún faltan ciertos trámites para materializar el traspaso.
“Es una alegría saber que en este nuevo proceso de licitación hubo una oferta económica de la empresa Nuevos Desarrollos, interesada en invertir en la avenida Diego Portales, empresa que ya es dueña del terreno colindante”, aseguró el intendente, José Durana, según se consignó en la página del gobierno regional de Arica y Parinacota. “Estamos muy contentos porque efectivamente será realidad en corto tiempo un nuevo centro comercial para la región”, agregó.
La iniciativa del retailer se suma a una serie de proyectos que ya se han anunciado en la zona, tales como la mina Pampa Camarones, que comenzó su construcción en septiembre; una planta fotovoltaica de 18 MW de la empresa china Sky Solar; la planta de Omega 3 “Golden Omega” vinculada al grupo Angelini, entre otras.
Si bien Mall Plaza no quiso referirse a su nuevo emprendimiento, las bases de licitación establecen una obligación de inversión del 100% del terreno en un plazo máximo de tres años, desde la fecha de entrega del inmueble.
El predio se ubica en un sector urbanizado cuya tendencia de valor es creciente, dicen las bases. Destacan que está emplazado a pocos minutos del Terminal Rodoviario y del Terminal Internacional Arica-Tacna, a pasos de la playa Chinchorro, con vista al mar.
Hoy, hay 620 metros cuadrados construidos. Además, el terreno incorpora un levantamiento histórico llamado Fuerte Peruano, el cual debe ser preservado e incorporado al proyecto por requerimiento del Ministerio de Bienes Nacionales, con el fin de declararlo patrimonio histórico.
La propuesta de Mall Plaza debe ser evaluada por una comisión calificadora antes del 4 de mayo, tras lo cual se haría efectivo el traspaso. “Si todos los antecedentes se encuentran en regla se procederá a la dictación del decreto de entrega”, aseguró en la oportunidad el seremi de Bienes Nacionales, Felipe Andrade.
La región de Arica y Parinacota tiene cerca de 213.000 habitantes y hasta el momento ningún centro comercial había concretado su arribo a esa zona. Ahora, el inmueble de Mall Plaza estaría recién en evaluación. Desde la Municipalidad de Arica aseguraron que aún no ingresa ningún proyecto vinculado a la cadena.

Tras paralización de mina de los Luksic, proyectos diferidos llegan a 12 y superan los US$ 40.000 millones

 

• La cifra equivale a más del 39% de la cartera de iniciativas mineras proyectada por la Comisión Chilena del Cobre (Cochilco), que en junio llegaba a US$ 104.300 millones.

Fuente: La Segunda

Antucoya: La iniciativa de US$ 1.700 millones estaba ubicada en Mejillones, región de Antofagasta.

Santiago, Chile. 27 diciembre, 2012. El anuncio de Antofagasta Minerals -brazo minero del grupo Luksic- de suspender su proyecto Antucoya sorprendió al mercado. La iniciativa de US$ 1.700 millones ubicada en Mejillones será revisada por la firma liderada por su presidente ejecutivo, Diego Hernández.
Sin embargo, no es el único proyecto suspendido. Con Antucoya, el catastro llega a 12, sumando US$ 40.600 millones la inversión “stand by” de la industria. Esta suma equivale al 39% de la cartera de iniciativas mineras proyectada por la Comisión Chilena del Cobre (Cochilco), que en junio llegaba a US$ 104.300 millones.
De acuerdo a un informe de Cochilco publicado la semana pasada, las razones detrás de los retrasos en los distintos proyectos son de índole interna y externa.
Los factores externos, principalmente, se refieren a la necesidad de asegurar el suministro eléctrico a costos inferiores a los actuales. También, está entre los motivos poder perfeccionar el estudio de impacto ambiental u obtener permisos para construir obras de infraestructura requeridas por el proyecto.
Los factores internos, en tanto, se refieren a los altos costos considerados para la inversión y operación , “lo que obligaría a la compañía a reformular el proyecto”. Asimismo, algunas iniciativas buscan la sincronía del proyecto con la estrategia global de la compañía y al logro del financiamiento.
Por qué se suspenden o difieren
Uno de los proyectos suspendidos es Inca de Oro -de la Australiana PanAust, con participación de Codelco- que aspiraba iniciar operaciones en 2014. No obstante, esta se retrasaría a 2016. De acuerdo a Cochilco, la empresa consideró realizar nuevos estudios para evaluar oportunidades de mejora económica, al igual que negociarán mejores tarifas eléctricas para la operación.
Santo Domingo -consorcio canadiense-coreano integrado por Capstone Mining y Korea Resources Corporation- diferirá su ingreso en un año. La puesta en marcha no será antes de 2017, “considerando contar con costos razonables de la energía eléctrica para esa época”.
San Antonio Óxidos , proyecto de Codelco, estimaba su puesta en marcha el 2015, pero se trasladaría a 2017, luego que el estudio de factibilidad indicara que “el proyecto estaría afectado por altos costos de operación, entre ellos los relacionados a la energía eléctrica”.
Andina Fase II , también de la estatal, retrasaría su operación en dos años, estimándose para 2021.
La canadiense Teck cuenta con dos proyectos diferidos. Uno es Quebrada Blanca Hipógeno , luego que la empresa retirara el Estudio de Impacto Ambiental (EIA). En Cochilco estiman que se atrasará un año, siendo su puesta en operación el 2018. “Este tiempo permitirá a la compañía realizar las negociaciones referentes a los proveedores de energía eléctrica”, dice el informe.
También de la canadiense es Relincho que retardaría su inicio en 12 meses debido, principalmente al retraso en la obtención de permisos, afectando la construcción de un puerto y de las instalaciones de suministro eléctrico.
Para la expansión de Collahuasi -Xstrata Copper y Anglo American- Cochilco calcula un retraso de 2 años. La Fase III de la mina estimaba una inversión de US$ 6.500 millones.
El oro, también con problemas
Las iniciativas de oro no están exentas de problemas. Bien lo saben en Barrick que controla dos proyectos diferidos. Uno de ellos es el binacional Pascua-Lama que ingresaría en 2014 y no el próximo año como era la estimación. Más complejo es para Cerro Casale , luego que para la canadiense la iniciativa no cumpliría con los criterios de inversión. “Sin embargo, dada la importancia que se le atribuye al proyecto, se continuará revisando el atractivo y se evaluarán alternativas para mejorar su economía”, dicen en Cochilco, que estima un retraso de dos años en la puesta en marcha.
Lobo-Marte -controlada por Kinross- sigue en proceso de obtención de permisos, pero la firma suspendió el avance del desarrollo de la iniciativa para trabajar en la dimensión de la inversión inicial. En Cochilco proyectan que la puesta en marcha sería en 2017 y no en 2015.
El Morro , liderado por Goldcorp, aparece también en la lista tras suspender la construcción para abordar situaciones legales derivadas de la aplicación del Convenio 169 de la OIT.

Escasas obras de infraestructura y transporte traban proyectos inmobiliarios al norte de Santiago

 

• De las 15 Zonas de Desarrollo Urbano identificadas hace 15 años, sólo cuatro muestran algún grado de avance. El resto, poco o nada.

Fuente: El Mercurio

Quince Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) se establecieron en 1997. Cuatro de ellas presentan algún grado de avance: Chicureo, Valle Grande, Larapinta y Chamisero.

Santiago, Chile. 27 diciembre, 2012. Hace quince años (en 1997), el Ministerio de Vivienda puso en marcha un nuevo plan regulador para la Provincia de Chacabuco, que permitiría que grandes terrenos destinados a uso agrícola fueran transformados para que se desarrollaran 15 Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) con extensos proyectos inmobiliarios.
Con esa fórmula, se establecieron convenios para que los privados invirtieran en la construcción de más de 60.000 viviendas y las dotaran de servicios como colegios, comercios, centros de salud, bomberos y carabineros. Por su parte, el Estado garantizaba la construcción de redes viales y de transportes para atender a la gran masa de cerca de 300.000 habitantes que se proyectaba en comunas como Lampa, Colina y Quilicura en un plazo de hasta 30 años.
Sin embargo, ha transcurrido la mitad de ese tiempo y los conjuntos presentan grados de construcción aún iniciales. De las 15 Zoduc, sólo algunas como Valle Grande, Chicureo, Chamisero o Larapinta muestran avances.
Uno de los emblemáticos es Valle Grande. La zona está proyectada para 28.000 viviendas y lleva construidas sólo 3.000. Según su gerente general, Jaime del Valle, esto responde a la falta de inversión pública en proyectos de infraestructura e integración al sistema de transporte. “Colina y Lampa están a un tercio de la distancia de Buin, Paine o Pirque, y esas zonas tienen mejor accesibilidad. Acá sólo se logró construir la autopista Radial Nororiente, pero nada más. El Transantiago no llega, aunque esta zona sí era cubierta por las micros amarillas. Mientras tanto, hacia el sur de Santiago se han construido el Acceso Sur, una red de Metro y ahora se prepara el nuevo metrotrén. No existe la misma consideración con ambas zonas de la ciudad”, detalla.
Del Valle agrega que esto ha influido en que los compradores opten por adquirir viviendas en zonas como Puente Alto o Maipú, que sí cuentan con servicios. “Se está perdiendo la oportunidad de construir en un suelo disponible, en el norte, que rompe la idea de que en Santiago escasea el terreno”.
Otra dificultad para las Zoduc es la “tierra de nadie” en que están insertas. Como están emplazadas en viejos terrenos agrícolas, lejanos de los centros de Lampa o Colina, muchas no son adecuadamente atendidas por ningún municipio y deben asumir el costo de alumbrado público, mantención de áreas verdes y aseo.
A juicio del urbanista de la UC Luis Eduardo Bresciani, el Estado no ha garantizado en forma igualitaria los servicios para los habitantes de las zonas sur y norte. “Claramente existe una falta de dotación se servicios, sobre todo de transporte para las familias de clase media que tomaron la decisión de vivir en esta zona, especialmente en Lampa”, opina.
Al respecto, en el Ministerio de Transportes afirman que la ampliación del Transantiago al norte está siendo estudiada, al igual que el proyecto de un tren de cercanías entre Santiago y Batuco, que favorecería a los habitantes de la zona.
Además, este año el MOP anunció el cambio de estándar a autopista tarificada (con tag) de la Ruta 5 entre Vespucio Norte y el peaje de Lampa. También están en carpeta la autopista Quilicura-Lampa y el acceso norte al aeropuerto.
Para el experto en Transportes de la UDP, Louis de Grange, el Gobierno debe invertir en proyectos como el tren a Batuco y Lampa. “Ése tiene que ser un proyecto estrella que reconozca que la zona norte tiene el mayor potencial de crecimiento de la ciudad, porque hay terrenos baratos, accesibles y disponibles”, afirma.

Constructores anticipan que precios de viviendas no bajarán y que la inversión crecerá 7,3% en 2013

 

• Cámara Chilena de la Construcción identificó como riesgos para el sector que las tramitaciones ambientales podrían recalendarizar proyectos mineros a partir de 2014.

Fuente: La Segunda

Según la CChC, la demanda en 2013 va a estar parecida a este año y la oferta va creciendo de a poco, por lo tanto, los precios debieran mantenerse o quizás subir.

Santiago, Chile. 27 diciembre, 2012. “No veo razón para que los precios bajen”, afirmó el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, entidad que esta mañana entregó sus proyecciones para 2013.
Según Hurtado, “la demanda (en 2013) va a estar parecida a este año y la oferta va creciendo de a poco, lento en general, por lo tanto los precios debieran mantenerse o quizás subir, pero la limitante de fondo es la disponibilidad de terrenos o densidad. Por eso veo díficil que durante 2013 bajen los precios”.
“Ya en 2006 y 2007 dijimos que congelar el radio urbano de Santiago era un tema (…) Estamos entrando al 2013 y todavía no hay un plan regulador metropolitano, lo que obviamente implica que se ha ido consumiendo todo el espacio que había”. El segundo factor es la densificación: “No podemos pretender que la ciudad siga creciendo en extensión y tengamos que obligar a la gente más pobre a irse lejos”, agregó.
Entre los factores que han influido en la estabilidad de la demanda, la CChC identificó el mayor empleo, alza en remuneraciones, inflación acotada y tasas de interes bajas. “Si se mantienen así hacia adelante no vemos por qué pueda cambiar”, señaló la coordinadora económica de la Gerencia de Estudios de la CChC, Marcela Ruiz-Tagle.
Inversión crecería 7,3%
Para el 2013, proyectó un aumento en la inversión de 7,3% en comparación a este año impulsado principalmente por la infraestructura privada, que se llevaría dos tercios de la inversión total en construcción.
Sin embargo, señalaron que esta cifra estaría condicionada a los vaivenes de la economia: de aumentar el PIB proyectado por el Banco Central podría subir a 9%; de presentarse un escenario económico negativo-principalmente por la crisis europea-la cifra descendería a cerca de 5%.
“En fase de normalización”
En el mercado inmobiliario privado, especificamente, se estimó que la tasa de inversión se situará en torno a 3%, cifra algo menor a la registrada este año. “La inversion inmobiliaria está entrando en una fase de normalización”, afirmó Ruiz-Tagle.
“Este año tuvimos un máximo de ventas histórico, 24% de incremento al tercer trimestre, impulsado principalmente por la Región Metropolitana”, dijo.
Esto lo asocian a una “evolución de la oferta inmobiliaria que ha estado bastante más plana y que incluso en el último trimestre presentó una disminución en el caso del departamentos y una estabilidad baja en las casas. La mezcla de estos dos factores, la oferta más contenida y una demanda expansiva, nos hace que los meses para agotar stock estén muy favorables: catorce meses para departamentos y siete meses para casa”, señaló Ruiz-Tagle.
En cuanto a las ventas -medido en cantidad de unidades vendidas-, la economista afirmó que se estima tendrán “un avance muy leve de casi 2% solamente respecto a las ventas de este año porque estamos en niveles históricos. No quiere decir que sea un mal año sino que vamos a lograr mantener el dinamismo de este año en 2013″.
Para el Gran Santiago sin embargo este avance sería incluso menor, llegando al 1%.
Los permisos de edificación se proyectan con una caída del 3,5% respecto a 2011 y que continuará durante 2013.
Proyectos mineros se verían afectados en 2014
Uno de los puntos que la CChC identificó como un “riesgo” para el 2013 es la inversión en infraestructura privada que aumentó en 39%, pasando de US$ 6.693 millones a US$ 9.300 para el 2013 pero que podría verse afectado por la tramitación principalmente de proyectos energéticos.
“Desafortunadamente estimamos que esos US$ 9.300 millones no lograrán ser materializados de manera completa o como nos gustaría de acuerdo a los cronogramas que han informado las empresas”, señaló Ruiz-Tagle.
La razón es que “tienen que cumplir las aprobaciones ambientales. En el caso de los US$ 6.693 millones de este año, el 97% está en ejecución. En cambio de los US$ 9.300 millones del 2013, sólo 56% está en ejecución, y del resto, parte importante está en calificación ambiental. Ese es el primer riesgo dentro de los ciclos del próximo año en inversión en infraestructura privada”, agregó Ruiz-Tagle.
Al desglosar por sector, minería comprometería un gasto en construcción superior a US$ 5.000 millones de los cuales un 73% están ya en construcción. “Sin embargo en energía, que alcanza casi los US$ 2.000 millones sólo tiene 16,4% en construcción. Es decir más del 80% de la inversión asociada a energía tienen distintos grados de certidumbre (…) Viendo información más reciente encontramos que el mayor riesgo se empieza a concentrar en 2014 para el caso de la inversión minera, es decir, o estarían en riesgo las del 2013 pero si empiezan a vislumbrarse posibles recalendarizaciones en 2014″, enfatizó la economista.