S&P/Case-Shiller: “Las burbujas inmobiliarias son una situación nueva para los mercados emergentes”

 

• El especialista considera estos procesos como una exageración especulativa, ya que históricamente los bienes raíces no crecen con el PIB, sino que tienen sus propios ajustes de oferta y demanda.

Fuente: Diario Financiero

Robert Shiller es economista cocreador del índice de precios de las viviendas en EE.UU., S&P/Case-Shiller.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. Las burbujas inmobiliarias provocadas por las especulaciones del alza de precios en las viviendas han sido recurrentes en países de Latinoamérica en estos últimos años. Es la situación que se percibe ahora Brasil, donde sus viviendas han tenido alzas de más del 200% en ciudades como Río de Janeiro en los últimos cinco años. Colombia es otras de las naciones que se han sumado a esta tendencia.
Las variaciones de precios que indicarían burbujas inmobiliarias representan algo nuevo no sólo en los países en la región sino que, en general, en los mercados emergentes, dijo a DF Robert Shiller, economista estadounidense y creador del índice nacional de precios de las viviendas en EEUU S&P/Case-Shiller.
-¿Qué fenómeno se ha dado, que responde a una burbuja inmobiliaria en los emergentes?

-Lo que ha sucedido en los mercados emergentes es que hay especulación. Se piensa que en 10 ó 20 años algunas de las ciudades más importantes van a tener viviendas con precios muy altos, por lo tanto prefieren comprarlos ahora. Yo creo que exageran, no entienden la historia de los bienes raíces, que estos no crecen con el PIB. Cuando hay un alza en el precio de las viviendas, se hacen más construcciones, y hay más oferta de casas por lo que los precios comienzan a bajar y esto pasa todo el tiempo en la historia.
-¿Cree que la situación no se está manejando de la manera adecuada?
-Las burbujas inmobiliarias son algo nuevo para los mercados emergentes están pasando ahora por éstas, pero alrededor del mundo se han generado muchas en los últimos 20 años. Es una reacción al milagro del crecimiento económico. El mundo se está orientando más al mercado, creando una ola de prosperidad, con lo que la gente cree que los precios de las viviendas van a subir rápidamente, (y me parece que exageran), y se convierte en una burbuja.
-¿Por qué existe una mayor especulación en el mercado inmobiliario?

-Tengo la teoría de que los países se están adentrando más hacia la especulación inmobiliaria, y hay un cambio en la cultura mundial. Hace 20 ó 30 años no se investigaba mucho lo que sucedía con el precio de las viviendas. Incluso no tenían índices de los precios inmobiliarios. Había alguna información, pero no había reportes y nadie tomaba atención al respecto. A la gente no le importaba. El índice S&P/Case-Shiller lo creamos en 1988 y antes de eso tampoco había un índice de precio de casas ni en EEUU ni en ningún otro lugar. 

Situación en EEUU
-¿Qué sucede en el mercado inmobiliario en EEUU actualmente, después de la crisis financiera?
-Los precios de las viviendas están subiendo. Aquí (en EEUU) tenemos el índice S&P/Case-Shiller y éste indica que ha subido 10,08% a junio de 2013, comparado con el mismo mes del año anterior. Ahora el gobierno respalda el 90% de nuestras hipotecas, a través de tres agencias del gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Y esto es muy extraño, ya que en EEUU no es como usualmente se hacen las cosas. Hay muchas conversaciones para confirmar esta situación.
-¿Se podría producir una burbuja inmobiliaria nuevamente en EEUU?
-Hay más inversionistas profesionales y compañías que compran. Llegó el momento donde hay una gran especulación acerca del precio de las casas. Yo creo que es como una normalización. Creo que es algo relacionado con la sicología humana. Hay muchos cambios en contra del mercado inmobiliario, alto desempleo, el gobierno quiere dejar de darle respaldo a todos estos mercados. Podría ser por razones de especulación, no lo estoy prediciendo, pero podría ser.
Mercado inmobiliario en Chile

-¿Qué podría haber sucedido con las alzas que ocurrieron en Chile en el precio de las viviendas?
-Lo que puedo imaginar es que, como en otros países hay burbujas inmobiliarias, se especula que en Chile podría pasar lo mismo. El Banco Central está en lo correcto en preocuparse y tratar de poner límites. Yo sospecho que en Chile esa es una señal de que el mercado está más enfocado en el precio de las viviendas.

Peñalolén, Huechuraba y La Florida: Las nuevas comunas que ocupan las familias de altos ingresos

 

• Cercanía con la naturaleza y oferta inmobiliaria explican la tendencia, que ha cambiado el tipo de segregación en la ciudad.

Fuente: El Mercurio

47.777 personas del sector oriente se mudaron hasta 2002. La tendencia se acentuó en la última década. El 45,3% optó por otros sectores.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. La expresión “de Plaza Italia para arriba” ha marcado siempre una especie de barrera social para diferenciar las dos caras socioeconómicas del Gran Santiago: las familias vulnerables, emergentes y de clase media que se agrupan preferentemente en el poniente y las de clase media y alta que se ubican en el cono de seis comunas donde se concentra el segmento ABC1: Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina y sectores de Ñuñoa.
Pero en la última década la frontera parece haberse quebrado: un estudio realizado por los geógrafos Jorge Ortiz, de la Universidad de Chile, y Severino Escolano, de la Universidad de Zaragoza, muestra que los grupos de altos ingresos han comenzado a desplazarse de su tradicional ubicación.
La tendencia ya la arroja el Censo 2002 y sus proyecciones a 2012. Hasta ese año se cambiaron de casa 47.777 familias provenientes de ese sector. Si bien la mayoría (26.174, el 54,7%) optó por permanecer en el mismo sector oriente, 3.514 (7,3%) se fueron a Santiago centro y 11.057 (23%) a la denominada “periferia compacta”, es decir, comunas como Huechuraba, Peñalolén, La Florida, Puente Alto y Santiago.
¿A qué se debe el cambio? El geógrafo Jorge Ortiz explica que quienes emigran del sector oriente lo hacen porque buscan otros atributos en zonas que no se identificaban con familias de estratos altos. “Salen en búsqueda de condiciones ambientales distintas y se radican en espacios protegidos, como condominios cerrados. Esto se ha dado en sectores como Pedro Fontova en Huechuraba. Es un proceso en el que participan tipos de profesionales como ingenieros, médicos, abogados y arquitectos, adultos jóvenes”.
Ortiz precisa que este fenómeno no implica una reducción de la segregación social, sino que conforma una nueva tipología de la misma. “No hay mezcla y es una segregación aún más dura o violenta porque hoy una persona del sector poniente no está impedida de caminar por comunas como Vitacura, pero sí lo está un vecino de una misma comuna en un condominio cerrado con áreas verdes y otros equipamientos que está cerca de su casa, que no tiene lo mismo”.
No es el único aliciente para el cambio. El director de estudios de la consultora inmobiliaria AGS, Esteban González, señala que el mercado ha generado una oferta de viviendas de más de UF 4.000 y UF 5.000 para familias que buscan propiedades con más superficie, que se pueden construir en estas zonas, porque el costo del terreno es menor.
“El fenómeno se da especialmente en el segmento medio alto, que ha vivido un rebalse que no tiene cabida en el centro oriente y se ha extendido a zonas como Chicureo y Peñalolén, pero también en muchas comunas se están conformando núcleos de clase alta provenientes de la comuna, con profesionales que han surgido y no quieren irse de su comuna. Para ellos se están ofertando proyectos como Sol de Aconcagua en Maipú, con casas de más de UF 5.000″.
La tendencia también incluye a Santiago centro, que ha atraído a personas del sector oriente por los servicios y cercanías a espacios laborales. En ese caso, según González, el proceso se nota en la compra de viviendas patrimoniales localizadas en barrios como Lastarria, Parque Forestal o Bellas Artes.
¿Cómo puede haber integración social con los condominios?
Los condominios con viviendas para familias de altos ingresos en comunas emergentes han conformado verdaderas “islas”, según el geógrafo Javier Ortiz, uno de los autores del estudio. “Tiene que haber inversión que permita generar equipamiento y un mayor vínculo entre quienes viven dentro y fuera de los condominios”, dice y agrega que, de lo contrario, se conforma una segregación en el mismo barrio con vecinos que ven de lejos un lugar con mejor equipamiento, iluminación, áreas verdes e, incluso, comercios y colegios.
La presidenta de la Comisión Asesora Urbana del Gobierno, Antonia Lehmann, advierte que “los condominios debieran siempre estar rodeados de casas que tienen un frente hacia la calle pública, y no presentar un muro ciego continuo hacia esta”. Añade que se podría producir un efecto distinto si se diferencia la oferta. “No veo por qué los condominios tienen que tener casas de un mismo valor; podrían perfectamente estar integrados por casas de valores y tamaños variados”.

Malls concentran 56% de inversiones del comercio a junio de 2013 con casi US$ 2.000 millones

 

• Catastro de proyectos de inversión del sector comercio a junio de 2013 incluye iniciativas en ejecución y estudio.

Fuente: Diario Financiero

Las inversiones del sector comercio anotaran un buen resultado durante el primer semestre de 2013.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. El positivo desempeño de la actividad económica, principalmente del consumo, los cambios en los estilos de vida, la extensión de las ciudades y los nuevos polos de radicación poblacional han sido claves para que las inversiones del sector comercio anotaran un buen resultado durante el primer semestre de 2013.
Según el catastro elaborado por el departamento de estudios de la Cámara Nacional de Comercio (CNC) el catastro de proyectos de inversión del sector a junio de 2013, que incluye iniciativas en ejecución y estudio, alcanzó un monto de US$ 3.495 millones, creciendo 8,8% respecto del nivel contabilizado en diciembre 2012. La cifra, a su vez, es 2% menor que la cifra récord alcanzada en junio de 2012.
La buena cifra se explica principalmente por el dinamismo en los malls, que entre nuevos centros comerciales o ampliaciones de los ya existentes determinaron que la inversión planificada en este segmento alcanzara a US$ 1.963 millones a junio de 2013, creciendo un 26,5% respecto del nivel contabilizado en diciembre de 2012, llegando a representar el 56,2% del total catastrado.
El restante 43,8% de la inversión corresponde a tiendas por departamento, especializadas y supermercados, “la que no es posible diferenciar adecuadamente , ya que las empresas con actividad integrada están entregando sus programas globales con información agregada sin diferenciación entre los distintos tipos de establecimientos”, explica la CNC.
En todo caso, a junio de 2013 la inversión en este grupo se situaba en US$ 1.532 millones, cifra un 7,8% inferior a la calculada en diciembre de 2012. “Esta reducción se debe a que el monto de los proyectos inaugurados y los que registraron ajustes en sus niveles (US$ 329 millones) superó el del nuevo programa de una cadena de tiendas especializadas (US$ 200 millones) incorporado en el primer semestre del año”, consigna el informe.
Stock firme por sobre los US$ 3.000 millones

La evolución del catastro sectorial muestra que desde fines de 2011 se mantiene un stock por sobre los 
US$ 3.000 millones, caracterizado por su dinámico comportamiento, como lo refleja el constante flujo de nuevos proyectos e inauguraciones. “En el aumento de US$ 282 millones, que registró el stock entre diciembre 2012 y junio de 2013, se combinaron el surgimiento de nuevas propuestas que ascendieron a 
US$ 670 millones, con la reducción de US$ 388 millones compuesta por la suma de las iniciativas finalizadas, otras retiradas y también por naturales ajuste de cifras”, plantea la CNC.

Rodrigo Pérez: “Durante muchos años se privilegió la cantidad sobre la calidad de las viviendas sociales”

 

• El Ministro de Vivienda y Urbanismo asegura que antes del sismo de febrero, en el gobierno de Michelle Bachelet, el indicador se elevó. “Entre 2006 y 2009 el déficit pasó de 408.000 a 421.000 viviendas”, explica.

Fuente: Pulso

El ministro de Vivienda, Rodrigo Pérez: “En los próximos 4 años se debiera avanzar mucho”.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. La reducción del déficit habitacional ha sido una de las políticas de Estado más marcadas de los últimos 20 años. Sin embargo, ésta se vio truncada con el terremoto de 2010. Según el ministro de Vivienda, Rodrigo Pérez, antes del sismo de febrero en el gobierno de Michelle Bachelet, el indicador se elevó por primera vez desde la década de los 90’s. “Entre 2006 y 2009, el déficit pasó de 408.000 a 421.000 viviendas”, explica.
¿Cómo evalúa el trabajo para la disminución del déficit habitacional?
Si toma un periodo horizonte de 20 años, vemos que hemos sido capaces de reducir ese déficit a la mitad. De 1 millón a algo menos de 500.000 viviendas. Hay claramente dos periodos. Hasta el año 2006 se logró reducir el déficit habitacional en forma permanente, y después hay un periodo en que esto se estanca entre 2006 y 2009, el periodo del gobierno anterior.
Esto llama la atención, porque el gobierno de Bachelet se caracterizó por sus políticas sociales.
Si, podríamos decir que coincide con un periodo de bajo crecimiento económico y, por lo tanto, de mayor desempleo. Esas variables socioeconómicas hacen que el déficit aumente. En 2006, llegó a 408.000 y en 2009 subió a 421.000 viviendas. Ahora, en 2011 el déficit aumenta por efectos del terremoto. Pero la cifra de 2011 fue una buena noticia porque significa que se recuperó el dinamismo en reducción del déficit, porque las estimaciones del Ministerio de Vivienda eran que post terremoto el déficit aumentó en 130.000 viviendas, aproximadamente, llegando a 536.000, por lo que el hecho de que en noviembre de 2011 éste haya caído a 495.000 es una muy buena noticia. Eso hace que se recupere un dinamismo que se había perdido en los cuatro años anteriores, en el gobierno anterior.
¿Cuántas viviendas son adquiridas con subsidio?
-El gasto ha aumentado en forma importante. En los cuatro años de gobierno del presidente Piñera, el número de subsidios pagados va a aumentar en un 32% respecto a los cuatro años anteriores, y en monto va a aumentar en un 69%. Es decir, entre 2006 y 2009 se pagaron UF 97 millones y en estos 4 años se van a pagar cerca de UF 174 millones.
Desde la industria de la construcción plantean que hay dificultades de acceso a terrenos para viviendas sociales, por lo que ven necesario un aumento en el monto de los subsidios, ¿Cómo evalúa esto?
-Efectivamente ha habido un alza en los costos de los terrenos y en el precio de las viviendas, pero el monto promedio del subsidio ha aumentado. En el gobierno de la presidenta Bachelet, el monto promedio pagado para grupos vulnerables fue de UF 429 y en estos últimos 4 años subió a UF 570. Eso ha financiado mayores costos, pero también una mejora en la calidad de las viviendas.
Se ha pasado desde un foco de cantidad de viviendas sociales a una etapa de calidad, ¿Cómo ha sido esa tarea?
-El cambio que se introdujo al Decreto 49 incluyó mejoras en el cuadro normativo y se ha hecho un esfuerzo porque la ubicación de las viviendas sea mejor. Estamos haciéndonos cargo del déficit cualitativo. Durante muchos años se privilegió la cantidad sobre la calidad. Hoy día tenemos grandes concentraciones que no cumplen con los estándares mínimos de dignidad. Creo que la calidad es entonces el desafió que hay que continuar abordando.
¿Es posible que termine el déficit habitacional del 20% más vulnerables en 2017?
-El primer quintil es el 24% del déficit (168.000 viviendas) y si uno piensa que se entregan alrededor de 43.000 al año, por lo tanto, efectivamente en los próximos 4 años se debiera avanzar mucho.

¿Acceso universal a viviendas hacia el año 2020? Camino al déficit habitacional cero

 

• El indicador que mide la necesidad habitacional se calcula mediante la encuesta Casen. Si bien ésta se debería aplicarse a fin de año, algunos expertos plantean que con el ritmo actual se podría garantizar el acceso universal a la vivienda en el año 2020. Otros, en cambio, anticipan que la nueva medición sólo mostraría una leve mejora.

Fuente: Pulso

Las políticas de viviendas sociales siguieron disminuyendo el déficit y previo al terremoto de 2010, se llegó a 421.000 unidades necesarias, según evidenció la encuesta Casen.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. Familias allegadas, allegadas hacinadas y viviendas irrecuperables que no cumplen con los estándares básicos son los tres componentes que mide el déficit habitacional.
Durante los últimos veinte años, los distintos gobiernos han realizado constantes iniciativas para reducir el déficit habitacional en el país. En los 90, el indicador mostraba que eran necesarias 949.000 viviendas. Una década después, la cifra llegó a los 463.000.
Las políticas de viviendas sociales siguieron disminuyendo el déficit y previo al terremoto de 2010, se llegó a 421.000 unidades necesarias, según evidenció la encuesta Casen.
“Si uno descompone el déficit en sus tres factores, observa una disminución en las viviendas irrecuperables. Hace 10 años, la cantidad de viviendas en este estado eran 200.000 y hoy está en torno a 60.000. El allegamiento con hacinamiento está más o menos constante en las 200.000. La receta entonces es mantener la velocidad y la fuerza sobre los grupos más vulnerables, con especial focalización en aquellos grupos independientes y autónomos. Además, de no dejar de atender a los grupos emergentes y medios”, explica Francisco Irarrázaval, subsecretario de Vivienda y Urbanismo.
Pese a ello, el terremoto impactó fuertemente en este indicador. La cantidad de familias que componen el déficit cuantitativo aumentó, según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), en 130.000. La Casen de 2011 mostró que eran 495.000 familias, lo que representó un aumento respecto a la medición anterior, pero que estuvo moderado por el trabajo de la reconstrucción.

Gráfico: Evolución del déficit cuantitativo de viviendas 1990 -2011.

“Muchas de las viviendas que sufrieron con el terremoto ya estaban consideradas como déficit antes de la catástrofe. Si bien las familias tenían viviendas, estas eran de materialidad insuficiente”, explica Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Actualmente, se entregan anualmente alrededor de 45.000 subsidios para los grupos vulnerables y 45.000 subsidios a la clase media. De acuerdo con el Minvu, se compran US$ 1.800 millones en viviendas con subsidios habitacionales al año, cifra de la cual US$ 400 millones son aportados exclusivamente por los subsidios y el resto lo pone la banca y los ahorros de las personas. Junto con eso, el Estado destina US$ 2.000 millones en subsidios para casas que se entregan a los grupos más vulnerables.
De mantenerse este ritmo, a fines de la década se podría garantizar el acceso universal a la vivienda en Chile. Así lo plantea Pablo Allard, decano de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo. “El déficit habitacional debe estar del orden de las 500.000 familias y hay una tasa de subsidios de 200.000 viviendas al año. Probablemente, los subsidios van a poder satisfacer el crecimiento natural de la demanda. Ahora, déficit cero nunca va a existir porque siempre habrá familias nuevas que se incorporan a la demanda”, detalla el experto.
Los cambios
La política habitacional chilena se ha modificado. Durante sus inicios estaba enfocada en la entrega de casas, pero paulatinamente fue mutando hacia la calidad de estas viviendas sociales.
“En los 90 se exigían viviendas sociales de 30 a 35 metros cuadrados. En el 2000, de 40 metros cuadrados. Ahora son de 45 ó 50 metros cuadrados. También han cambiado radicalmente los equipamientos de los barrios y su estructura”, afirma Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliario (ADI), quien agrega que esto también ha elevado los costos.
Junto con ello, los valores de las viviendas han aumentado. De acuerdo con Hurtado, hoy las viviendas sociales rondan como mínimo las UF 700 y hace 10 años eran alrededor de UF 400.
Además, la catástrofe del 27 de febrero implicó mejoras en cuanto a la materialidad de las viviendas sociales.
“Hubo modificaciones a la normas para las estructuras de viviendas en altura. Estructuras reforzadas y antisísmicas”, agrega Domínguez.
Si bien las viviendas sociales son un buen negocio para las inmobiliarias, ya que carecen de riesgo de venta, no está exento de complicaciones.
Juan Pablo Monge, gerente general inmobiliario de Desco, plantea que los problemas para conseguir terrenos disponibles para nuevos proyectos también están afectando a las viviendas sociales.
“Los terrenos han subido mucho y eso hace que sea muy difícil tener un producto atractivo para el monto de los subsidios actuales. La posibilidad sería subir los subsidios o que el gobierno coloque los terrenos. Ahí ya no es un negocio inmobiliario, sino que más bien una licitación de construcción”, argumenta Monge.
Para Domínguez, esta situación es natural. “Siempre hay un divorcio entre el precio de los terrenos y el monto de los subsidios, sobre todo cuando la autoridad en general no ha estado generando suelos, sino que al contrario, ha estados restringiéndolos”, explica.
Agrega que subir los subsidios es una solución para la coyuntura, ya que a su juicio es necesaria una política “más generosa en el otorgamiento de posibilidades de suelo”.

Altos costos ponen en jaque licitación y desarrollo del nuevo paso Los Libertadores

 

• Pese a que el MOP afirma que un tercer aplazamiento del proceso fue “a petición de las mismas empresas que compraron las bases”, los privados coinciden que el subsidio sería insuficiente y que se debería reducir el tamaño de la obra y su costo.

Fuente: Pulso

El complejo quedó chico y colapsa cada fin de semana punta.

Santiago, Chile. 17 septiembre, 2013. La nieve deja sus huellas cada vez que se aparece por el paso fronterizo Los Libertadores. El tránsito se suspende, con las negativas consecuencias para quienes buscan cruzar la frontera. A esto se suman las grandes aglomeraciones en los días punta, razón por la cual el gobierno tiene en marcha un plan para materializar un proyecto por US$ 62 millones para ampliar la infraestructura del complejo. Sin embargo, este ha sido más complejo de lo esperado inicialmente.
Por tercera vez se modificó la fecha de recepción de las ofertas para la licitación del paso fronterizo, la que inicialmente estaba estipulada para el 14 de junio de este año.
En una primera instancia se modificó para el 5 de julio de este año, sin embargo, un segundo cambio la movió para el 21 de agosto.
No obstante, el proceso sufrió un nuevo y tercer retraso: la fecha de recepción de ofertas será ahora el 10 de octubre a las 12:00 en el Auditorium del Ministerio de Obras Públicas (MOP), según la última circular del ente.
Esto modifica a su vez la fecha de apertura de Ofertas Económicas que estaba fijada para el 12 de septiembre pasado y se realizará finalmente el 30 de octubre.
El complejo, que considera una inversión de US$ 62 millones, estará ubicado en el sector denominado Llano de la Calavera en Los Andes, Región de Valparaíso.
Subsidios insuficientes
Algunas de las obras que contempla se encuentran un edificio de control de vehículos, otro para alojamiento de funcionarios, una subcomisaría de Carabineros, vialidad interior y exterior, estacionamientos y empalmes con la Ruta 60 CH, entre otras obras complementarias.
Ejecutivos participantes del proceso -pero que prefieren mantener en reserva su nombre- afirman que la razón de estos retrasos es que los subsidios serían insuficientes para el nivel de inversión a realizar, inquietud que habría sido planteada por las empresas.
“Hasta el momento hay cuotas de UF 1.200.000. Todos manifestamos que se necesita mucho más”, afirma un ejecutivo. “Puede que ningún oferente llegue a precio”, agrega otro que también pidió reserva de su nombre.
Todos los consultados por Pulso afirman que esto dejaría al MOP con dos opciones: más subsidios o reducir la escala del proyecto.
No obstante, desde el MOP se señaló de manera oficial: “El motivo de la prórroga fue a petición de las mismas empresas que compraron las bases”.
Con todo, varias empresas que adquirieron las bases afirman que un cambio en el tamaño del proyecto, y de los costos, significaría un nuevo retraso pues el MOP debería solicitar nuevas platas a Hacienda. Entre las empresas que adquirieron las bases se encuentran Besalco Concesiones, Claro Vicuña Valenzuela, Constructora Valko, Icafal INevrsiones, Brotec y OHL. Sin embargo algunas como Sacyr y OHL han manifestado que no acudirán al proceso.