- La forma en la que ha trabajado el sector inmobiliario en la capital podría verse enfrentada a restricciones o a una menor entrega de permisos de edificación. ¿La razón? Varios alcaldes electos por comunas emblemáticas están decididos en desacelerar el ritmo del sector, con miras a comunas más armoniosas. ¿Lo lograrán? La última palabra se llama Plano Regulador.
Fuente: Pulso
Las nuevas administraciones comunales buscarían restringir en diferentes niveles el desarrollo inmobiliario en sus comunas.
Esto, siempre y cuando varios alcaldes electos (en Providencia, Ñuñoa, Santiago y La Reina) concreten sus anuncios de campaña en orden a poner barreras de entrada a nuevos vecinos. Justo o no, las cartas están sobre la mesa.
Como parte de las promesas de campaña de Carolina Tohá (PPD), la nueva edil de la comuna de Santiago, está el ‘congelamiento’ a la entrega de nuevos permisos de edificación por un año en la Zona Matta al sur, con miras a “elaborar una normativa moderna y más evolucionada”. Es decir, se buscará definir un plano regulador para el sector. Además, al igual que en comunas como San Miguel, Las Condes y Vitacura, se pondrá especial atención a las alturas máximas establecidas, para evitar una mayor densificación en zonas donde se generan grandes tacos y delincuencia.
Pero no es la única. Al igual que en Santiago, Josefa Erázuriz (Independiente), la nueva alcaldesa de Providencia, también buscará frenar el actual boom inmobiliario -especialmente de oficinas- en la comuna. Propone “revertir la tendencia actual de reconversión de sectores residenciales en oficinas, comercio o bodegaje”, como ocurre en zonas tan tradicionales como Pocuro. ¿Cómo hacerlo? Según Patricio Herman, su asesor urbanístico, se implementarán planes seccionales a pequeños territorios para proteger los barrios de categoría patrimonial y arquitectónico. “Para que sea inmediato, Josefa tiene la facilidad para aplicar el Articulo 117 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, que le permite congelar los permisos de solicitud de anteproyectos de obras”, explica Herman.
En La Reina, comuna en la que se han levantado centros comerciales y vienen en camino otros, también se quiere preserva la “esencia” residencial. Es así como Raúl Donckaster, su alcalde electo, fue claro al consignar en su propuesta generar una comuna “sin edificios de altura en su interior”.
Al final, y tal como pretende Maya Fernández (PS), alcaldesa electa de Ñuñoa, la idea es evitar la llegada masiva de personas. “(La comuna) ha convocado a muchas nuevas familias y personas a mudarse a nuestros barrios en casas y departamentos. Eso nos tensiona a quienes hemos sido vecinos históricos de la comuna”, afirma.
¿Revitalizar o mantener?
Los nuevos proyectos inmobiliarios le han dado un nuevo dinamismo a la Región Metropolitana. Pero la restricción a la edificación en altura propuesta choca con el camino que se ha tomado. Incluso, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ya ha mencionado en alguna oportunidad la necesidad de permitir la construcción en altura en las zonas aledañas a la infraestructura de transporte de alto estándar.
Incluso, son varias las inmobiliarias y corredoras de propiedades que prevén que, de restringir el plano regulador comunal, la principal consecuencia será el alza de los precios, dejando fuera a cientos de personas que buscan una vivienda en estas comunas.
Como funciona la oferta y demanda, los precios se elevarán, lo que hará más difícil a las personas de menores recursos el adquirir una vivienda, teniendo que optar por comunas periféricas al ya no existir espacio suficiente dentro del anillo urbano para la construcción de casas o departamentos para familias más vulnerables.
Para tener una idea: el valor promedio del suelo en el Gran Santiago es de UF 7,22/metro cuadrado, y es en las comunas donde se quiere restringir el desarrollo de edificios donde los valores se han disparado. En Providencia, el valor del suelo es de UF 28,16/m2, mientras en Las Condes llega a UF 16,87/m2. En Ñuñoa es de UF 16,01/m2 y de UF 13,8/m2 en Santiago.
Privados cuestionan efectividad de cambios en planos reguladores
El mundo privado tiene bastantes reparos ante las restricciones inmobiliarias que los nuevos alcaldes están proponiendo en sus respectivas comunas, como la edificación en altura.
Esto, principalmente, por no ir en línea con lo que realmente se está viviendo en algunas de las comunas con mayor densidad, donde -sumado a un buen desempeño de la economía- se están demandando más metros cuadrados.
Así lo explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios: “No construimos para no vender, construimos por que la demanda lo va solicitando. Ese es el punto, esa es la realidad”. Es más, Domínguez explica que al final los principales perjudicados no son las empresas constructoras en inmobiliarias, sino que las propias personas, al no encontrar espacio para vivir en determinadas comunas. “Si no se incrementan lo metros cuadrados, la gente va a tener que irse a vivir a otros lados”, señala Domínguez.
Más aún, modificar un plano regulador no es una tarea sencilla. Aunque se pueden congelar la obtención de permisos de edificación -por tres meses, con prorroga de otros tres hasta un año- cambiar su estructura de raíz puede llegar a tomar varios años. “Me atrevería a decirte que un cambio al plano regulador no lo hará un alcalde en su periodo a menos que gane una reelección, porque se demoran como mínimo tres años, si no es más”, dice Cristián Hartwig, presidente de Socovesa. El ejecutivo de la firma -que agrupa las inmobiliarias Socovesa, Almagro y Pilares- explica que los planos reguladores son parte de un Plano Regulador Metropolitano, los cuales son presentados a los vecinos, al Consejo Regional (Core) y a la Contraloría. “Pero los alcaldes no lo determinan, no es tan fácil”, agrega Hartwig.
En el caso de Providencia, Ñuñoa y Santiago, explica Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, el desarrollo de gobiernos ciudadanos -las promesas de campañas de los actuales ediles- “no son necesariamente la mejor solución para viabilizar proyectos y lograr mejores soluciones en el ámbito urbano inmobiliario”. Incluso, las restricciones tocarían temas delicados a nivel de gobierno, según González, ya que sería bastante probable que la nueva administración de La Reina no apoye la construcción de Vespucio Oriente por trinchera abierta,“lo cual inviabilizaría el tramo que colinda con la comuna y aumentaría el colapso vial en la Plaza Egaña”.