- Según un informe de Arenas & Cayo, basado en datos del Conservador de Bienes Raíces, tras años de protagonismo, desde 2009 el centro de la capital debió enfrentar el mayor atractivo de comunas como Ñuñoa, Independencia, Recoleta y Quinta Normal.
Fuente: La Segunda
Hay comunas que le han “robado protagonismo” al auge con el que contó Santiago Centro.
Según el informe, si bien por muchos años la comuna de Santiago fue el mercado protagónico para venta de departamentos en la capital -con una marcada orientación al segmento de departamentos de uno o dos dormitorios-, desde 2009 la tendencia comenzó a decrecer.
De hecho y pese al encarecimiento del suelo, en el mismo período el valor promedio de las transacciones expresado en UF sólo aumentó un 0,9% en la zona. El gerente de estudios de Arenas & Cayo, Cristián Gutiérrez, explicó que esto demuestra que existe “un mercado que está perdiendo dinamismo, dado que se están transando menos unidades sin que esto implique un aumento de valor por demanda insatisfecha”.
Las “emergentes”
Gutiérrez señala que una de las razones que puede explicar esta situación es que hay nuevas comunas que le han “robado protagonismo” al auge con el que contó Santiago Centro. “Se han incorporado comunas vecinas ofreciendo productos similares, como San Miguel, Recoleta o Ñuñoa, que han pasado a ser una alternativa factible a vivir en el centro”. Tal situación se ha acrecentado con el mejoramiento de las vías de acceso (como el metro) que ha impactado a estas y otras comunas.
El ejecutivo explica que Ñuñoa competiría en el segmento más alto, mientras que “Independencia y Recoleta, en un segmento más bajo, así como Quinta Normal, que recién se ha ido incorporando en la última década. De hecho, la nueva infraestructura en esas comunas, como malls y centros médicos, son un indicador de desarrollo, de que hay mayor demanda por vivir ahí”.
Contrario de lo que se podría pensar, el ejecutivo explica que Providencia no es necesariamente un competidor directo. “Claramente es un mercado más alto que Santiago Centro”, agrega.
Otro de los factores que, según Gutiérrez, ha influido en esta tendencia es la disminución en la cantidad de terrenos, lo que ha reducido las posibilidades de construir nuevos proyectos. ”El hecho de que tenga los costos de terreno más caros produce que los nuevos proyectos no se ubiquen en esa comuna, porque ya no existen las expectativas para un negocio inmobiliario cuyo gran porcentaje de compradores son parejas jóvenes”, dijo.
Otro factor que influye en la situación tiene que ver con las externalidades negativas propias del centro de la capital: ”alta congestión, protestas y delincuencia que lo han ido afectando”.
Pero sigue siendo rentable…
No obstante estos datos, explica que, en comparación a otras comunas, Santiago Centro sigue siendo un lugar atractivo para aquellos que buscan un departamento para invertir; es decir, compran un inmueble para luego venderlo. Según sus datos, la rentabilidad promedio que conseguiría un inversionista en Santiago Centro es cercana al 7%.
Otras comunas más estables en cuanto a rentabilidad son Ñuñoa (6,21%), Recoleta (6,76%) y San Miguel (6,19%).
Gutiérrez afirma que invertir en Santiago “sigue siendo rentable, con un buen margen de ganancias entre uno en verde y uno usado, pero ya no es la única alternativa”.