- Revisar los planos, fijar los plazos de entrega y establecer multas son algunas de las recomendaciones que hacen expertos para llegar a acuerdos lo más parejos posible entre las inmobiliarias y los compradores de viviendas nuevas.
Fuente: El Mercurio
El 48% de quienes compraron una casa o departamento entre marzo de 2012 e igual mes de este año, lo recibieron fuera de plazo.
Santiago, Chile. 26 junio, 2013. Contratos lo más parejos posible en exigencias, tanto para las inmobiliarias como para los compradores, es el factor que los expertos recomiendan para evitar disgustos al adquirir viviendas nuevas. Esto, porque el 48% de quienes compraron una casa o departamento entre marzo de 2012 e igual mes de este año, lo recibieron fuera de plazo, de acuerdo a una encuesta de la consultora TGA publicada este mes en “El Mercurio”.
Las razones que explican este fenómeno serían la escasez de mano de obra y las demoras en las tramitaciones de permisos de las inmobiliarias.
Hernán Reyes, gerente general de Simonetti, dice que todas sus promesas de compraventa tienen un plazo estipulado de entrega, con la posibilidad de extenderlo por una sola vez en un plazo fijo, por ejemplo, 60 días. Por los posibles retrasos que pueden sufrir, la empresa siempre agrega un período de holgura de en torno a 180 días al plazo que entrega la constructora.
Iniciar negociación
Antes de celebrar un acuerdo de compraventa, las inmobiliarias hacen contratos de promesa, conocidos como “venta en verde”, que tienen una regulación y protección legal que se deben especificar claramente. Si bien los plazos los pone cada empresa, lo que está regulado por ley son los anticipos que reciben de los compradores, los que deben ser garantizados por la inmobiliaria por medio de una póliza de seguro o boleta de garantía, la que debe estar vigente hasta la entrega de la propiedad.
El abogado y ex presidente de Acop, Juan Carlos Valdivia, aclara que también servirá como garantía legal una cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el comprador y depósitos a plazo en favor del vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.
Los montos anticipados serán puestos a disposición del vendedor luego de que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.
Además, Valdivia dice que “deberá estipularse un plazo para el cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del comprador y si nada se dijere se entenderá que el plazo es de 1 año contado desde la fecha de promesa”.
Por la compleja situación que hoy viven las inmobiliarias, es posible que estas tiendan a darse mayores márgenes de seguridad en los plazos de entrega, dice José Molina, gerente general de Molina Morel. “Traerá un aumento de costo para la inmobiliaria, ya que si establece estos plazos mayores, el costo financiero es mayor, porque los ingresos por los saldos de precio de las ventas se demorarán más en ser recibidos por las inmobiliarias. Este mayor costo se debería traspasar a precio, por lo que la vivienda se encarecerá”, explica.
Todos concuerdan en que las multas no deberían considerarse como una forma de ganar plata. En el Sernac aclaran que las indemnizaciones que exija una empresa por el término anticipado del contrato deben corresponder a los gastos y pérdidas reales para la compañía, que sean susceptible de acreditarse.
Qué exigir
Cuando se decide comprar una vivienda nueva hay ciertos mínimos que se pueden exigir en un contrato. Antes que nada, la capacidad de negociación dependerá de cuánta demanda tiene el proyecto, ya que si la velocidad de venta es rápida, el poder de negociación será limitado.
El abogado Juan Eduardo Figueroa recomienda ver los planos y especificaciones técnicas y protocolizarlas en notaría antes de firmar la promesa de compra. Además, se debe pedir que se establezcan multas para el caso de atraso en la entrega material de la vivienda o en la suscripción de la escritura de compraventa. Agrega que si bien es habitual que la firma de la escritura definitiva quede condicionada a que la municipalidad reciba la vivienda, es siempre conveniente fijar un plazo tope para ello, de modo de no quedar en una situación indefinida, que puede demorar muchos meses o años. “En cuanto a las medidas de resguardo del comprador frente al retraso, fuera de aplicar multas, podría establecerse el derecho del comprador a desistirse del negocio, obteniendo la devolución íntegra de lo pagado más intereses”, dice Figueroa.
Si bien no hay normas legales que regulen las recompensas que debe ofrecer una inmobiliaria en caso de retraso, Figueroa explica que es habitual que se pacte una multa en Unidades de Fomento por cada día de atraso, que se fijará en función de la unidad que se está vendiendo.
Intermediación Sernac
El Sernac pidió los contratos a distintas empresas inmobiliarias para revisarlos y terminar con las cláusulas abusivas. Sin embargo, hubo seis que no accedieron a la petición: RVC, Tecsa, Los Silos, Manquehue, Chile y Administradora Beltec. Estas fueron denunciadas a la justicia.
Fabián Wulf, gerente general de Manquehue, especificó que la empresa “ha entregado toda la información solicitada por el Sernac y, por escrito, ha ratificado a esta entidad su clara voluntad y plena disponibilidad para proporcionarle los antecedentes que pudiera considerar de relevancia para el desempeño de sus funciones. Una diferencia en la interpretación de la oportunidad para presentar dicha información y el no haberse solicitado esta en un plazo determinado, habría motivado la acción del Sernac”, dijo.
En paralelo, el Sernac inició un trabajo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la Cámara Chilena de la Construcción. “La primera derechamente negó que se aplicara la Ley del Consumidor”, dicen en el organismo. Con los otros, en tanto, se reunieron en abril para informar la existencia de cláusulas que podrían ser abusivas.