- El presidente del área inmobiliaria de Acafi habla de una transformación de la industria, reorientada hacia las rentas. Se manifiesta confiado en las bases económicas del país, las que no ve amenazadas por un cambio de gobierno.
Fuente: Pulso
El presidente de la comisión inmobiliaria de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), Enrique Ovalle.
No obstante, según el presidente de la comisión inmobiliaria de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), Enrique Ovalle, este contexto de desaceleración no complica demasiado a los fondos inmobiliarios que operan hoy.
El también gerente general de la administradora Independencia afirma que la caída en la bolsa de las acciones del sector Constructor e Inmobiliario, que este año retrocede un 38,6%, no es representativa de la realidad de los fondos que operan en el mismo sector.
¿Es la industria de fondos inmobiliarios es realmente inmune a las presiones que hoy sufren las acciones del sector?
-No. Pero pasa que por el poco conocimiento que existe sobre la composición actual de los fondos inmobiliarios se los asimila en general a la renta variable, siendo que son mucho más cercanos a la renta fija, por su estabilidad.
¿Acaso no hablamos de inversiones ligadas al ciclo económico?
-Hay diferencias. Porque el mercado de viviendas para la venta está íntimamente relacionado al ciclo económico, pero el de renta comercial está menos ligado al ciclo.
Entonces, ¿La mayoría de los fondos de hoy son de rentas?
-Sí. Hace 10 años el 80% de los fondos era para la venta y el 20% para la renta. Hoy esa proporción se ha revertido. Últimamente, en los edificios Clase A se está llegando por sobre el 90% para la renta. Ese es un cambio muy fuerte.
Da la sensación de que en los últimos años, después de la crisis subprime, el mercado se anduvo entusiasmando con las inversiones en fondos inmobiliarios, en parte porque los otros activos financieros no estaban dando buenos retornos…
-Con la crisis subprime los inversionistas tuvieron una gran desilusión. A partir de entonces han buscado alternativas más defensivas y más estables. Y entre esas alternativas, los fondos inmobiliarios de renta, especialmente los de renta comercial, son obviamente una opción muy interesante.
Pero es justamente este entusiasmo lo que hizo al Banco Central poner una nota de alerta por las señales del incubamiento de una burbuja de precios. De la mano de eso vimos una caída en los indicadores de la construcción. ¿Es esto un rasgo de flexibilidad en el sector?
-Efectivamente el Banco Central se preocupó porque había muchos proyectos potenciales, especialmente de oficinas. Y las cifras así lo indicaban. Pero la verdad es que esos proyectos están en manos de grandes inversionistas institucionales, que son los fondos. Y estos inversionistas tienen la capacidad de ir graduando la oferta. Obviamente no hacen un gran proyecto sabiendo que no hay demanda. Se va graduando la oferta y eso está funcionando bien. Están administrados por profesionales que manejan mucha información en un nivel profesional y óptimo.
¿Entonces derechamente no cree que haya hoy una sobreoferta en el mercado?
-No. Se están produciendo los metros cuadrados requeridos por el mercado. Estamos hablando hoy de una tasa de vacancia en el mercado de oficinas que menor al 3%, lo que es históricamente muy bajo.
Pero el ritmo de crecimiento del país está decreciendo y eso depende en gran medida de hasta dónde puede moderarse China.
-En la industria el nivel de profesionalismo es muy alto y manejan todas las variables que afectan a este mercado. Las administradoras de fondos hacen proyecciones de demanda. Y en este sentido, tienen una capacidad para adaptarse muy bien a esa demanda y no caer en errores graves de sobreoferta. Los fondos inmobiliarios tienen una gran capacidad de adaptación a las condiciones macroeconómicas. Pero hoy partimos de la base que estamos con falta de oferta. Hay un nivel de vacancia que es anormalmente bajo. La vacancia que debiera tener un mercado como el chileno es de un 8% y 10%.
¿Qué objetivos tiene la comisión inmobiliaria de Acafi, más allá de apoyar la promulgación de la Ley Única de Fondos (LUF)?
-La LUF es un tema general que es muy importante porque perfecciona este instrumento y permite masificarlo mucho más. Obviamente nosotros como comisión inmobiliaria también buscamos la masificación de los fondos inmobiliarios, porque una de sus características más importantes es que permite que a este tipo de inversiones pueda acceder un público masivo.
¿Cómo están viendo el cambio de gobierno desde el punto de vista de las amenazas u oportunidades que puede traer para la industria de fondos?
-En términos generales somos confiados. Si bien puede haber cambios relevantes en aspectos generales, creo que las bases macroeconómicas de este país están hace mucho tiempo consensuadas y con los expertos que se hable de cualquier sector político así lo dicen. Y desde ese punto de vista creo que sería un suicidio político que alguien atentara contra la estabilidad económica de este país. Obviamente, la mantención de esa estabilidad económica es fundamental para que el país siga creciendo.
¿Cómo ve el anhelo de convertir a Chile en una plataforma económica y financiera?
-Se está dando y creemos que es fundamental que se dé la exportación de servicios profesionales. Ahí estamos hablando de conocimiento, es una creación de valor inmensa, de poderle dar trabajo a los profesionales chilenos para exportar servicios es lo más deseado y buscado por cualquier gobierno y de cualquier signo. Y esperamos que continúe dándose. Y eso parte por la estabilidad económica. Si no, no se vendría a instalar nadie acá. Cuando vemos, además. los desastres económicos que se están creando en países vecinos, vemos que las empresas se han arrancado de allá.