Por Rodrigo Orlandi*
Rodrigo Orlandi es gerente general-abogado de Legaltec Servicios Inmobiliarios Ltda.
La póliza protege a su titular contra riesgos que puedan afectar el dominio de bienes raíces y la validez o ejecutabilidad de hipotecas y otros derechos sobre inmuebles. El asegurado en el caso del dominio es el propietario del inmueble y en el caso de la hipoteca, el banco o institución financiera que otorga el crédito hipotecario.
La cobertura incluye vicios o problemas que pudiesen presentar los títulos del inmueble, tales como errores no detectados de las inscripciones y escrituras anteriores, falta de autorizaciones para enajenar, fraudes, intereses o derechos de terceros contra el título, defectos desconocidos que un informe de títulos tradicional no hubiese podido detectar y otras situaciones descritas en los condicionados.
En su variante “Express”, llamada así por algunos de los bancos que lo utilizan, la protección del seguro permite prescindir de casi la totalidad de los documentos de un estudio de títulos tradicional (10 años de escrituras, inscripciones, declaraciones de soltería, escrituras de sociedades y un largo etcétera), lo que trae aparejado un sustancial ahorro en documentos (pensamos en ahorro económico y de tiempo por supuesto), logrando acortar la etapa de estudio de títulos, que en algunos casos llega a 6 meses, a un promedio de 24 horas.
Existe aún una cobertura especial, llamada de “Gap” o intervalo, que protege al título en el tiempo intermedio entre la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y la inscripción de esta en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Esta cobertura también es llamada de adelanto de fondos, y he aquí otra increíble utilidad de este Seguro ya que permite que el banco pague los fondos contra firma de la escritura, sin esperar la inscripción de la hipoteca. Lo anterior es un gran beneficio para el mercado inmobiliario, permitiendo acelerar los procesos de compra, que muchas veces se dilatan por el tiempo en que demora inscribirse una propiedad, generando liquidez casi inmediata.
En cuanto a otras características especiales de este seguro, podemos mencionar que en Chile al menos es de prima única, es decir, se paga por una sola vez, al inicio de la operación hipotecaria, el seguro no tiene deducible alguno; es de larga vigencia: en caso del propietario, este permanecerá asegurado mientras se mantenga como propietario del inmueble, de tal manera que al enajenarlo voluntariamente a terceros, el seguro caduca para él pero en el caso de su fallecimiento, los herederos del inmueble continuarán asegurados, sin necesidad de endoso. Para el acreedor hipotecario, la cobertura se mantendrá mientras la hipoteca no sea alzada, pero se mantiene en caso de venta o traspaso del crédito hipotecario a un tercero.
En definitiva, además de dotar al propietario y al acreedor hipotecario de una protección superior con respecto al estudio de títulos “tradicional”, el Seguro permite agilizar el proceso hipotecario, y hoy, ya ha ayudado a miles de personas a obtener sus créditos con rapidez, terminando con la incertidumbre de aquellos largos y engorrosos estudios de títulos, la acumulación de intereses cuando se prepaga otro crédito hipotecario, los finiquitos de contratos de arriendo y en general, la conocida demora en “el cambio de casa”.
*Rodrigo Orlandi es gerente general-abogado de Legaltec Servicios Inmobiliarios Ltda.