Claves para enfrentar la posventa en caso de que la vivienda tenga defectos

 

• La gente está reclamando más y las inmobiliarias lo saben. Después de todo, el poder del boca a boca en las futuras ventas es fuerte y la ley es clara cuando se trata de establecer responsabilidades. Eso sí, es importante tener presente que no siempre la culpa es de la empresa; muchas veces son los mismos dueños los causantes del problema y ahí no hay derecho a “pataleo”.

Fuente: El Mercurio

10 años de garantía establece la ley en caso de existir problemas con la estructura.

Santiago, Chile. 8 enero, 2013. No hay ningún proyecto inmobiliario que no tenga quejas de posventa. No al menos que conozca el presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Mauricio Salinas. “La tasa de reclamos nunca se va a poder disminuir a cero, porque la construcción es un tema artesanal en sí. Mientras sean seres humanos y no máquinas los que hagan las casas, siempre va a haber algún problema”, señala.
Este escenario, sumado al hecho de que la gente está reclamando más, ha provocado que muchas empresas opten por generar un área especialmente dedicada al tema. En Socovesa, por ejemplo, crearon una gerencia de calidad para cubrir las quejas de sus compradores, que abarcan a cerca del 6% del total de sus viviendas con menos de cinco años de entrega.
Según Bryan Schneeberger, gerente de Calidad de Socovesa Santiago, los reclamos más comunes tienen que ver con detalles en los muros, como fisuras e irregularidades, y desperfectos en las pinturas. En Casa Check, empresa que entrega el servicio de revisión de propiedades tanto a inmobiliarias como a particulares, identifican en promedio 320 problemas en las casas que revisan, cifra que baja a 170 en los departamentos que, por lo general, son de menor metraje.
Cristián Grandón, gerente general de Casa Check, cuenta que normalmente las inmobiliarias no resuelven más del 80% de los detalles que advierten en sus revisiones: “Con la gran cantidad de ventas a veces las inmobiliarias no dan abasto para cubrir la posventa y eso les juega en contra. A veces cuesta obtener una respuesta rápida”, señala.
En todo caso, Schneeberger advierte que el rol de la posventa no es decir a todo que sí. “No estamos para eso, pero obviamente atendemos todos los requerimientos de nuestros clientes. Analizamos las causas del problema y le explicamos a la persona si corresponde o no el reclamo”, dice.
Mauricio Salinas coincide con esa postura y para él la clave de una buena posventa consiste en ser eficiente y dar una respuesta rápida. En la CChC hay cerca de 200 proyectos inscritos en el programa “Buen Constructor”, donde las empresas se comprometen a dar una respuesta a sus clientes en no más de cinco días. Eso sí, el abogado experto en temas de copropiedad, José Manuel Figueroa, explica que legalmente no hay ningún plazo determinado en el que la firma deba dar atención al reclamo.
Quién debe responder
La Ley General de Urbanismo y Construcciones es clara: la empresa que aparezca como propietaria y que sea la primera vendedora del inmueble, generalmente la inmobiliaria, debe responder por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas en la construcción o diseño de la vivienda. Son 10 años de garantía en caso de problemas con la estructura, cinco años cuando se trate de defectos de las instalaciones, y tres años si son terminaciones.
José Manuel Figueroa, explica que el reloj empieza a correr desde la recepción final del edificio, independiente de cuántos traspasos de propiedad se realicen. “Si compro una casa que ya tiene dos años no me quedan tres de garantía por las terminaciones, sino que sólo uno. Y si es segunda transferencia, el obligado a responder no es el que me vendió sino que la inmobiliaria, que es el primer vendedor”.
Los espacios comunes no son ajenos a esta norma, por lo que problemas con los ascensores, cerámicas partidas en algún pasillo o filtraciones en los subterráneos estarían cubiertos. Aquí no deben actuar los propietarios por sí solos, sino que es la comunidad la que debe llevar a cabo los trámites, a través de sus órganos de administración (asamblea, comité de administración y administrador).
Ahora bien, independiente de que sea un problema comunitario o particular, Mauricio Salinas advierte que el fuerte de la posventa se concentra en los cinco primeros años después de la entrega. “Con la estructura prácticamente no existe posventa porque en general no presenta problemas”, aclara.
Cristián Grandón coincide con este diagnóstico y destaca que es el primer año el más intenso: “Hay muchas deficiencias que quedan ocultas y de repente se manifiestan cuando ya hay personas viviendo ahí”.
Según cálculos de Salinas, la posventa no debiera significar para la empresa desarrolladora más del 1,5% del monto del contrato, es decir, del costo total de la obra. Bryan Schneeberger, de Socovesa, cree que una buena cifra es la que está bajo el 1% de la escrituración del proyecto.
En este monto no se considera dar respuesta a todos los reclamos. En Socovesa, por ejemplo, sólo el 60% de las quejas son solucionadas, ya que están dentro de las garantías.
Mauricio Salinas, en tanto, advierte que es en este punto donde se generan las mayores confusiones entre los clientes: “La gente no tiene claro que la garantía no cubre problemas de mal uso, de desgaste o de falta de mantención”.
Para evitar reclamos “no ha lugar”, el programa “Buen Constructor” de la CChC contempla la entrega de un manual de uso y mantención para cada uno de los proyectos inscritos. Eso sí, el gerente de calidad de Socovesa Santiago advierte que la gente no internaliza esta información: “Nos hemos dado cuenta que en el minuto de la entrega el cliente va con una emoción tan grande de recibir su vivienda que lo último que le interesa es cuáles son las mantenciones de la casa”, indica.
Por lo mismo, algunas firmas han optado por informar a sus clientes cada cierto tiempo de los trabajos que requieren sus viviendas, según la época del año y el tiempo que lleve la vivienda entregada. Y es que cada vez a más inmobiliarias les interesa estar en buenos términos con los propietarios. Después de todo, son ellos una de las principales herramientas de márketing que manejan, gracias al boca a boca. En varias, por ejemplo, el 40% del total de sus ventas es gracias a referidos.
Cuando no hay acuerdo
Por lo general, la inmobiliaria es juez y parte en la posventa. Un técnico evalúa si el problema es responsabilidad de su empresa o del cliente, y si este empleado considera que les corresponde, se efectúan los trabajos.
La mayoría de las veces el “veredicto” deja satisfechas a ambas partes, pero en algunos casos no hay acuerdo sobre quién debe correr con los gastos.
“No hay una instancia que intermedie y el que puede dirimir es la Justicia. La tasa no es demasiado alta, por lo que normalmente los reclamos se solucionan por la vía de la misma inmobiliaria”, dice Mauricio Salinas.
El abogado José Manuel Figueroa lleva varios de estos casos en tribunales y entrega como primera recomendación recurrir a un abogado sólo cuando el problema sea de gravedad. “Antes de recurrir a la Justicia, lo mejor es pedir a una empresa especializada el levantamiento completo de la edificación, para que determine cuáles son los vicios de la construcción y establezca responsabilidades”.
En ese documento se debería incluir una valorización de los problemas, para evaluar si vale la pena o no enfrascarse en un juicio. “Si todo se arregla por menos de $ 3 millones, quizás es mejor reparar, porque entre honorarios de abogados y los informes peritales que probablemente pedirán, la cifra puede ser más alta. Además, hay que considerar que la disputa puede durar cinco años o más”, agrega.
Si de todas formas la persona o la comunidad se decide por la vía legal, el abogado advierte que hay que tener muy presente la prescripción de las garantías: “Las acciones legales deben realizarse oportunamente, porque entre preparar la demanda, presentarla y notificarla se puede ir un mes entero y los plazos vencen”, dice Figueroa.
Si se llega a acuerdo y la inmobiliaria finalmente responde, el abogado recomienda la presencia de un inspector técnico de obra independiente, que valide que la propuesta de la empresa es la correcta y que sea bien ejecutada. “Las inmobiliarias hacen mucho trabajo de cosmética: hay una grieta y la reparan, pero quizás era un problema estructural y no vieron más allá”, concluye el profesional.
En qué fijarse antes de dar el sí
Para evitar disgustos, lo mejor es hacer una revisión detallada de la vivienda antes de comprar. Cristián Grandón, gerente general de Casa Check, entrega algunos tips para hacer un escrutinio más acucioso de la vivienda, considerando los problemas más comunes detectados:
Cantos de las puertas.
Por lo general los cantos superiores de las puertas no están pintados, lo cual es un problema en zonas como el baño o la cocina, ya que el vapor y humedad pueden hinchar las puertas.
Cerámicas sopladas.
Lo mejor para revisar si están bien pegadas o huecas, es golpeándolas.
Presión del agua.
Es un problema que se puede dar en los departamentos, sobre todo en los pisos superiores. Aquí se requiere de instrumentos especializados para revisar la presión del agua.
Instalaciones.
Nunca está de más revisar que funcionen correctamente todos los interruptores, enchufes, grifos de agua y salidas de gas.

Hormigón Celular Hebel resiste incendio que consumió hotel de Puerto Varas

 

• Tras un siniestro ocurrido en el sur del país, la solución constructiva Hebel quedó intacta, demostrando tener un alto comportamiento al fuego debido a su incombustibilidad.

Las soluciones utilizadas en el hotel (Panel Express, Solid Block y Termo Block) poseen una resistencia al fuego que va desde F120 a F180.

Santiago, Chile. 8 enero, 2013. Poder contar con estructuras que sean resistentes al fuego dejó de ser un imposible. Actualmente existen en el mercado soluciones constructivas como las de Hebel, que con su Hormigón Celular curado en autoclave proporcionan un producto incombustible y resistente a altas temperaturas durante prolongados períodos de tiempo.
Esto quedó demostrado en el incendio que afectó al quinto piso del Hotel Solace ubicado en la ciudad de Puerto Varas y que dejó el 40% de las instalaciones destruidas. Durante su construcción se utilizaron diversos materiales, dentro de los cuales destacaron las soluciones de Hormigón Celular Hebel, que durante el siniestro respondieron de excelente manera dada la incombustibilidad del mismo por su composición mineral.
Tanto en las instalaciones del hotel, como en las dependencias del quinto piso, se utilizaron Tabiques de Hormigón Celular, espuma de poliuretano y láminas conectoras que, al ser resistentes al fuego, cumplieron satisfactoriamente tanto con los parámetros de seguridad de los productos Hebel como los del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Cabe destacar que las soluciones utilizadas (Panel Express, Solid Block y Termo Block) poseen una resistencia al fuego que va desde F120 a F180.
Todas las soluciones constructivas Hebel son fabricadas a partir de materias primas naturales que se obtienen de la mezcla dosificada de arena de sílice, cemento, cal, y arena, a lo que se le agrega agua y un agente expansor en base a polvo de aluminio, lo que lo transforma en un producto resistente, seguro y rápido.
Además, el Hormigón Celular es un material aislante que supera la reglamentación térmica vigente, lo que lo hace utilizable tanto en el norte como en el extremo sur de nuestro país, aporta excelentes cualidades de aislación acústica y es altamente resistente al fuego y a la humedad, reduciendo drásticamente la condensación en los muros.

Obras de remodelación: El “lifting” urbano de calle Compañía

 

• La nueva Plaza de Justicia, la remodelación del Museo de Arte Precolombino y el regreso del City Hotel renovarán en 2013 la cara de esta histórica arteria del centro.

Fuente: La Tercera

Son varios los proyectos que están renovando la cara de esta calle, muchos concluirán en 2013.

Santiago, Chile. 8 enero, 2013. Los obreros y las excavadoras se tomaron la céntrica calle Compañía. A pasos de la Plaza de Armas, un hombre con casco y peto reflectante cuida la entrada del histórico City Hotel, donde varios otros trabajan en la recuperación del recinto donde transcurría una escena de la novela Mala onda, de Alberto Fuguet. Un cuadra más al poniente, en el que era un antiguo estacionamiento de los jueces de la Corte Suprema, las máquinas que excavan un hoyo de 15 metros de profundidad apenas se detienen.
Hoy, esta importante arteria del centro de Santiago presenta un inédito dinamismo. Son varios los proyectos que están renovando la cara de esta calle, bautizada como Compañía de Jesús, pero que los capitalinos llaman simplemente Compañía. Se desarrollan en cuatro de sus cuadras con más historia, las que van desde Ahumada hasta Amunátegui. Será una especie de lifting que se podrá apreciar desde mediados de este año, cuando estén listas algunas de estas iniciativas.
La transformación más importante se verá en el tramo que está entre Bandera y Morandé, frente al ex Congreso Nacional y al Palacio de Tribunales. En el frontis de este último edificio se construye la Plaza de Justicia, una explanada de 4.500 m2 de superficie. Ahí, la calzada y la vereda quedarán al mismo nivel, por lo que se convertirá en un nuevo espacio peatonal para el centro. Los autos podrán circular por la calle, pero a menor velocidad.
Será un plaza dura, que contará con piso de adoquines, espejos de agua, árboles, mobiliario urbano y nueva iluminación para todo el espacio. Debajo, habrá 500 aparcaderos públicos. “Antiguamente, ahí estaba la Plaza Montt Varas, pero fue reemplazada por estacionamientos, así que lo que haremos será recuperar un espacio público para los peatones”, asegura Alejandro Vargas, socio de Plan Arquitectos, la oficina a cargo del proyecto.
“En los inicios de la ciudad, Compañía fue una de las calles más importantes, junto a Huérfanos, Agustinas y Ahumada”, explica el urbanista Miguel Laborde. En la esquina de Bandera, donde hoy están los jardines del ex Congreso Nacional, estaba la iglesia de la Compañía de Jesús, una de las más relevantes de Santiago. Un incendio destruyó el templo en 1863 y la calle fue bautizada con su nombre.
En los terrenos de un ex colegio de los jesuitas se levantó en 1807 la Aduana, edificio que ocupa desde hace dos décadas el Museo de Arte Precolombino. Ese recinto está siendo sometido a la mayor intervención de su historia: en sus patios interiores se construye una sala subterránea, que permitirá duplicar las piezas exhibidas, de 700 a 1.400.
La remodelación está a cargo del arquitecto Smiljan Radic y el director del museo, Carlos Aldunate, precisa que estará lista a mediados de este año. En esa fecha reabrirá sus puertas y dinamizará la oferta cultural y turística de calle Compañía.
Cruzando la calle se producirá el mismo efecto. Esto, porque el City Hotel volverá a funcionar después de seis años de permanecer cerrado. El recinto neogótico se inauguró en 1938 y durante años fue uno de los hoteles más elegantes del centro, y su bar el epicentro de la bohemia santiaguina. En 2010, lo compró el empresario de origen indio Satinder Garcha para reabrirlo y convertirlo en un “seis estrellas”. Su remodelación está en marcha y los transeúntes pueden apreciar parte del avance de las obras.
“Estos proyectos permitirán devolver a Compañía su impronta y que se convierta en un nuevo polo cívico. Sin duda, la inversión y recuperación de su casco histórico mejorará la imagen de la ciudad”, sostiene Miguel Laborde.
El año pasado, en esta calle se inauguró un mall, Espacio M, y un edificio de oficinas en el antiguo Palacio Larraín Zañartu. Owar Arquitectos y Rodrigo Pérez de Arce están remodelando dos casonas de 1860 que se convertirán en un nuevo bulevar. Metro habilitará en esta arteria un nuevo acceso de la Estación Plaza de Armas. La renovación de Compañía no para.

¿Inversión en el sector inmobiliario? Mantener o salir son las recomendaciones de expertos

 

• La mayoría de las corredoras locales no tienen a los papeles del segmento dentro de sus carteras recomendadas.

Fuente: Diario Financiero

Distintos expertos plantean que ya es hora de “mantener,” si es que no de “salir”.

Santiago, Chile. 8 enero, 2013. ¿Mantener posiciones o salir? Esa es la preguntas que, entre los inversionistas, se ha levantando desde que el Banco Central, en el Informe de Estabilidad Financiera (EIF) del segundo semestre de 2012, planteara su inquietud en torno al sector inmobiliario.
Burbuja o no, la demanda por fondos e instrumentos expuestos al sector se ha incrementado de mano de las rentabilidades, aunque distintos expertos plantean que ya es hora de “mantener,” si es que no de “salir”.
El ejecutivo de Claro y Asociados, Rodrigo Guzmán, señala que para los títulos de empresas del sector listadas en el IPSA (bonos y acciones), la recomendación es mantener, aunque si bien “el IPSA inmobiliario ha rentado más que el selectivo, hay que ser cauteloso no aumentando la exposición”.
Eso sí, Guzmán aclara que es importante incorporar en el análisis el factor tiempo para entender la performance histórica de las inversiones y tomar riesgos futuros. “Mucho se ha hablado de la burbuja, que el valor de las propiedades en ciertas comunas ha subido hasta en un 44% en los últimos diez años. Si los llevas a TIR es un 3,7% anual sobre activo, lo que es bastante pobre, e incluso menos rentable que un bono corporativo”.
¿Momento de salir?

Por su parte, para el socio de Vicapital, Emiliano Villaseca, de continuar el nivel de incertidumbre en el mercado inmobiliario, prácticamente todos los activos (acciones, bonos, fondos de inversión, etc.) verán afectado su valor. Y “si la burbuja inmobiliaria no es tal, lo más probable es que la velocidad y magnitud del crecimiento en los precios tome una pausa por los próximos años, por lo que hoy recomendamos sub ponderar el sector”, afirma.
Para el experto en inversiones de un family office, Nicolás Bravo, en general conviene salir del sector porque, hacia adelante, “los precios no subirán tanto, pues el ajuste, que no se habían pegado desde 2000, ya se realizó”.
En el tema de los proyectos, señala que “si estoy desarrollando un proyecto aún puede que lo venda bien, pero el tema es la liquidez para salir. Si tienes la próxima salida en tres meses, hay que pensar en hacerlo”, dice Bravo.
Parte de los riesgos del sector, plantea el último Informe de Estabilidad Financiera, se vincula a la inercia de la oferta, debido al rezago en el proceso de construcción de los proyectos inmobiliarios.
Así, la materialización de escenarios de riesgo podría conducir a shocks que originen ajustes en precios y/o acumulación de inventarios en las empresas inmobiliarias, que presentan mayores niveles de endeudamiento.
Las inversiones y los fondos

Pero, dónde invertir parece ser la pregunta más frecuente entre los inversionistas. Si bien hoy en día un fondo de desarrollo inmobiliario renta entre UF+6% y UF+10,%, en ciudades expuestas a la minería, como Copiapó o Antofagasta rinde incluso más de UF+20%. Eso sí, muchos dudan que sea sostenibles.
Para el director ejecutivo de Portfolio Capital, Ignacio Santa María, “hoy, claramente para un inversionista, no es el momento para entrar. Ahora, los fondos de inversión tampoco me parecen vehículos apropiados, porque más allá del nivel profesional, se está creando un incentivo complicado en un mercado expansivo, que está acumulando una cantidad importante de recursos en fondos, y su mandato es salir a invertir a pesar de la situación de mercado”.
Por su parte, Villaseca comenta que están recomendando salir del sector, redireccionando las inversiones a otro tipo de activos locales o al sector inmobiliario en el extranjero. “En el caso europeo el sector inmobiliario no infraestructura se tiende a dividir en retail, oficinas y vivienda. A modo de ejemplo, si tomamos el caso de Irlanda, el retorno por comprar oficinas para dejarlas en arriendo está dando en torno a 14% en dólares, en Holanda 5,8% y en Alemania 5,2%”.
Santa María apunta que “a los inversionistas que quieren entrar al sector les recomendamos que lo hagan en asociación con gente que toma la decisión pero que a lo menos ponga 30% del capital, que se meta con el desarrollador, una inmobiliaria que mete el 30% de plata propia y quiere meter a un socio”.
Acciones poco recomendadas

Basta con dar una mirada rápida por las carteras accionarias de las principales corredoras de bolsa locales para darse cuenta que las acciones del sector Construcción & Inmobiliario no están entre los títulos favoritos. Es que luego de un 2011 donde el índice cayó más de 32% y con un 2012 prácticamente plano, el interés de los inversionistas no se ha volcado a la construcción, pese al constante aumento del precio de las propiedades, sobre todo en la región metropolitana.
En Inversiones Security, por ejemplo, en su cartera recomendada de 15 acciones, Besalco, la única del sector, aparece en el último puesto de las favoritas, con una ponderación de sólo 3%.