Plazo para agotar stock de viviendas aumenta por menor ritmo de ventas

• En el sector señalan que las cifras aún son saludables, pero podrían empeorar por el impacto de las mayores restricciones de la banca para otorgamiento de créditos hipotecarios.  

Fuente: El Mercurio

Indicador subió en el lapso enero-abril de 2013 respecto de los niveles observados el año pasado.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. Un aumento registra el plazo estimado para que las inmobiliarias vendan su actual stock de viviendas. Ello, debido a que la comercialización de casas y departamentos moderó sus ritmos respecto de los observados en 2012, acercándose a velocidades más “normales”, aseguran en la industria.

Este indicador, que se denomina meses para agotar stock y que es periódicamente examinado por el mercado, se encuentra en niveles saludables. Sin embargo, durante enero-abril de 2013 anotó un promedio de 14,6 meses, registrando un peak de 16,3 meses en febrero. En el segundo semestre de 2012, en tanto, la media fue de 11,9 meses y en agosto de ese año llegó a 10,4 meses.

En abril pasado el segmento de departamentos registró 15,5 meses para agotar sus stocks, mientras que en casas ese ítem llegó a 8,5 meses. En agosto de 2012, el rubro casas alcanzó 5,3 meses para acabar sus inventarios, empezando desde esa fecha un alza sostenida.

Lo anterior, debido a que las personas están optando por la cercanía con la ciudad, sistemas de transporte y de recreación, que están más ligados a edificios de departamentos, comentó el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado.

Hurtado explicó que a mediados de 2012 se registró una fuerte demanda por viviendas, en un escenario donde la oferta no creció a la misma velocidad, lo que hizo caer los meses para agotar stock . “Este año esa tendencia ha tendido a suavizarse y se nota en los últimos dos a tres meses. Se está llegando a niveles de normalidad de ventas”.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comentó que “cuando la economía se está desacelerando las personas empiezan a adoptar más precauciones. Adicionalmente, el clima de convivencia enturbiado, también aleja a otros pocos de tomar decisiones de largo plazo”.

Pese a la desaceleración de las ventas, no se espera que los inventarios lleguen a niveles vistos en 2008. A fines de ese año, y con los primeros avisos de la crisis financiera, la industria exhibía cifras cercanas a 30 meses para terminar sus stocks . Precisan que hasta 20 meses sería un indicador normal.

Trabas de la banca

En la CChC, la ADI y en las inmobiliarias coinciden en que han aumentado las restricciones bancarias para otorgamiento de créditos hipotecarios y ello podría incidir en más lentitud de las ventas y alzas de inventarios.

“Se ha percibido mayor restricción de los bancos. Hoy están financiando a clientes con poca deuda y con topes de préstamos del 90% y en algunos casos no más del 85%”, comentó el gerente comercial de Senexco, Juan Ramón Campos.

El gerente del Área Inmobiliaria de GfK Adimark, Javier Varleta, añadió que “la banca endureció las políticas crediticias y hay gente que no está pasando la preaprobación”.

Daniel Hurtado y Javier Hurtado: “Mayores costos, judicialización y clima electoral afectan decisión de inversiones”

• La Cámara Chilena de la Construcción analizó los factores que explican el menor ritmo de crecimiento de la inversión, lo cual ha desacelerado la economía.

Fuente: La Tercera

Daniel Hurtado, presidente, y Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. Tras el crecimiento de 4,4% que presentó la actividad en abril, la economía acumula una expansión de 4,2% en los primeros cuatro meses del año. El principal factor que explica este menor crecimiento, según analistas, es la desaceleración de la inversión, en tanto que el consumo se mantiene dinámico y seguiría impulsando a la economía.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Daniel Hurtado (DH), y el gerente de Estudios de la entidad, Javier Hurtado (JH), explicaron los factores que están llevando a que la inversión tenga un menor ritmo de crecimiento; un 44% de la inversión total del país corresponde al sector de la construcción.

¿Cuál ha sido la evolución de la inversión durante los primeros meses del año?

JH: En el primer trimestre del año, según la Corporación de Bienes de Capital (CBC), salieron del catastro proyectos de inversión para los próximos quinquenios del orden de US$ 5.000 millones. Por otro lado, los proyectos que ingresaron al catastro trimestralmente en 2012 eran del orden de US$ 8.000 millones. En cambio, en el primer trimestre de este año ingresaron US$ 3.500 millones. Esto muestra un cambio en la situación de inversión que obviamente nos afecta.

Esta menor inversión, ¿a qué responde?

JH: Hay dos actividades que están bajando y que explican el 80% de las inversiones totales: minería y energía.

DH: Hay tres razones por las cuales estos proyectos se han postergado. La primera de ellas es el aumento del costo de producción, el cual refleja el incremento del costo de mano de obra, que hace que un proyecto que era viable, ahora no lo sea. El segundo aspecto es la certeza jurídica o judicialización de los proyectos energéticos y mineros. Hemos tenido experiencias que desincentivan la inversión, como es el caso de la central Castilla o Pascua Lama, que se paraliza después de haber invertido mucho dinero. No digo que la culpa es de alguien en particular, sino que estoy diciendo que aquí hay un hecho que ha provocado que grandes inversiones se vean paralizadas. Esto, sin duda, desincentiva traer nuevos proyectos de inversión. La tercera razón es que hay un ruido desde el punto de vista político que, sin nombrar hechos específicos, les está dando temor a los inversionistas, por las distintas propuestas que han entregado los candidatos presidenciales.

Ayer el ministro de Hacienda, Felipe Larraín, dijo que las propuestas de la Concertación y el PC están afectando la inversión. ¿Concuerda con esa visión?

DH: Hay un ruido ahí. No sé si son por las propuestas de la Concertación y el PC, pero sí está claro que se están cuestionando formas de trabajo que llevamos haciendo hace años y que han dado buenos resultados. Hay incertidumbre por los temas que se están discutiendo en el debate público.

¿Cuál es la diferencia entre el escenario político eleccionario actual y lo que ocurrió en 2009?

DH: Ahora las posiciones están siendo más radicales y eso, sin duda, genera temor. En 2009, las propuestas eran menos extremas que lo que se está viendo ahora.

¿Los tres factores que describe son los que explican la desaceleración en la inversión?

JH: Hay otros puntos, como las decisiones o acciones de política pública, que son tremendamente relevantes. Por ejemplo, el tema energético, porque este es un tema que paraliza muchas decisiones de inversionistas.

Considerando esta incertidumbre en la inversión y las oportunidades que ofrecen otros países de la región, ¿cómo afectaría a Chile?

JH: La postergación de proyectos sitúa a Chile en un escenario complejo frente a la competencia internacional, ya que otros países presentan condiciones atractivas para invertir. Si se mira cómo ha evolucionado la inversión en minería en Perú respecto a Chile, nos damos cuenta de que Perú está avanzando y ha tenido un crecimiento súper importante. A fin de cuentas, las empresas transnacionales consideran para invertir un país donde haya menos incertidumbre para tomar decisiones.

¿Esta menor inversión se reflejará en algún momento en el empleo?

JH: El menor crecimiento de la inversión sí afecta el empleo, pero no es que vaya a haber mayor desempleo, sino que el ritmo de la creación de empleo será menor.

¿Cuál es la proyección de crecimiento para el sector construcción?

JH: Este año vamos a tener un crecimiento de la construcción del orden de 7,3% a 7,5%. No creemos que varíe mucho esa proyección, porque el 86% de los proyectos de este año están en ejecución. En el caso minero, sobre el 90% está en ejecución. El sector que está más rezagado es energía, donde sólo el 60% de lo que estaba presupuestado está siendo ejecutado.

Es decir, ¿los efectos no se reflejarán en 2013?

DH: No estimamos que haya efecto este año, sino que lo que está en cuestión es el flujo de proyectos para 2014 y 2015.

¿Qué señal podría entregar una baja en la tasa de política monetaria por parte del Banco Central?

JH: El crecimiento de abril abre la discusión de potenciales reducciones en la TPM en 25 a 50 puntos base.

DH: Siempre es buena la disminución de tasa para que el sector retome el dinamismo.

Mall de Castro: Contraloría ratifica irregularidades en los permisos de edificación

• Nuevo dictamen refuta cada una de las reconsideraciones que presentó el municipio al dictamen emitido en 2012.

Fuente: El Mercurio

Municipio de Castro deberá regularizar las situaciones observadas por la Contraloría.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. La Contraloría General de la República emitió un dictamen en que confirmó las irregularidades que en 2012 detectó en la entrega de permisos de edificación al Mall de Castro y que esa municipalidad de esa comuna deberá regularizar.

Esto, pese a los argumentos de reconsideración que presentó el municipio al informe de octubre pasado que se refería a la legalidad de los permisos de edificación N° 108 de 2008 y N° 309 de 2011 otorgados por la Dirección de Obras Municipales.

La Delegación Chiloé del Colegio de Arquitectos de Chile celebró la resolución. Su presidenta, Vesna Yurac, dijo que con esta resolución se demostró la existencia de una acción premeditada para faltar a la ley.

El dictamen, firmado por el contralor Ramiro Mendoza, refuta cada uno de los argumentos del municipio castreño.

Respecto al permiso 108, dice que infringe la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, pues se edificó una superficie mayor al proyecto autorizado que corresponde a un equipamiento menor, definición dada por las características de las calles que le dan acceso, entre otros aspectos.

Asimismo, confirmó discrepancias entre la superficie útil declarada, ya que se omitieron las bodegas que se construyeron en los pisos 3 y 4. Según el municipio, esos sectores no se deben considerar como “superficie útil”, ya que no serían “unidades funcionales independientes” del mall , sino que accesorias a un par de tiendas. Pero la Contraloría rechazó el argumento.

También el organismo descartó la declaración del municipio respecto a que la obra estuvo siempre a cargo de un constructor. Contraloría determinó que el movimiento de tierra, que partió el 6 de mayo de 2010, y la obra gruesa y espacios comunes, el 10 de noviembre de ese año, comenzaron “sin que conste que la obra, a esa data, hubiere estado a cargo de un constructor”.

En cuanto a la legalidad del contrato de transacción entre el alcalde Nelson Águila y las empresas Inversiones e Inmobiliaria Océano S.A. y Tenglo S.A. -el cual deja sin efecto las multas e infracciones si las empresas cumplían con las normas y paralizaba las obras-, el dictamen plantea: en él el municipio “se compromete a no dar cumplimiento a ciertos mandatos legales como el procedimiento administrativo de aplicación de multas o el de fiscalización de obras, entre otros, situación que jurídicamente no resulta aceptable”.

¿Conviene vender al inicio del crédito hipotecario?

• Indica un especialista que más que considerar cuánto se ha amortizado del capital, se debe prestar atención al precio al cual se está vendiendo.

Fuente: El Mercurio

Antes de vender es necesario analizar con detención las ofertas.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. La decisión de vender cuando se lleva pocos años pagando una propiedad debe ser meditada. Pero no hay que asustarse.

“La conveniencia de vender una propiedad, financieramente hablando, no debe depender solo del momento en que se encuentre el crédito hipotecario. Lo primero a considerar es el precio al cual se está vendiendo y la eventual utilidad que se pueda obtener. En otras palabras, los costos de prepagos (que además son normados por ley) y los gastos operacionales no serían tan relevantes como obtener un buen precio”, indica Cristián Silva Astorga, gerente general de Inversiones Fermont.

Datos necesarios

Señala que para sacar bien las cuentas de cuánto dinero se ha pagado o pagará por el crédito, se debe observar la tabla de desarrollo, que muestra el comportamiento del crédito en términos financieros.

“Ella refleja el período del crédito, la tasa de interés compuesto y la amortización de la deuda. Normalmente son períodos mensuales, que conforman la cuota. No se consideran los seguros obligatorios (Incendio y desgravamen), ya que estos pueden variar en el tiempo”.

Explica que si no hay meses de gracia, en todo momento se paga interés y se amortiza. “Lo que sí, al principio se paga más interés que amortización, situación que se va revirtiendo con el transcurso del tiempo”.

“Con respecto del pie -porcentaje del valor de la propiedad que se paga con recursos propios-, su recuperación dependerá del precio al cual la persona venda propiedad.

“Por ejemplo, si el precio de venta es el mismo del cual compró, se recuperaría el total del pie que se pagó en su momento. Sin embargo, hay dineros que no recuperarán, como son los gastos operacionales asociados al crédito (impuesto al mutuos, inscripción en el CBR, tasación, estudios de títulos, redacción escritura y gastos notariales) realizados al momento de concretar el financiamiento cuando compró en origen el bien raíz. Por ello, en la medida que el monto de venta se haga superior al de compra, los gastos desembolsados con anterioridad se volverán menos relevantes”.

Pensar bien

Por eso, indica Cristián Silva, la capacidad de negociar es clave para no salir perdiendo en una transacción. “La venta apresurada siempre puede traer consecuencias negativas, ya sean financieras o personales, ya el apuro puede llevar a bajar el precio de la propiedad y tener una pérdida considerable”.

Además, señala, “otro problema es que la fecha de pago producto de la venta es incierta y se puede atrasar o simplemente no concretarse, en el caso que haya existido vicios en los títulos u otro problema como un juicio por embargo al dueño, etc. Esto se agrava si la persona a su vez adquirió otra propiedad, lo cual la obligará a desembolsar dineros de esta nueva compra, que en el caso que dependa del pago de la venta original, hay riesgos importantes a considerar”.

Por ejemplo, dice, si no se materializa el pago, no podrá cumplir con una eventual promesas de compraventa, que como sabemos traen multas pecuniarias. “Por lo tanto, es muy importante tener claridad sobre los tiempos de este tipo de transacciones, los riesgos y costos que tienen estas acciones, y asesorarse por empresas especialistas en el área de gestión inmobiliaria”.

¿No vender?

Por eso, señala el especialista, una alternativa es comprar una nueva propiedad, no vender la antigua, lo que implica no prepagar el crédito, dejarla para inversión y quedarse con dos propiedades y dos créditos. Este es un escenario muy atractivo para muchas personas, porque piensan que con el arriendo pagan el dividendo de la primera, pero hay que tener mucho cuidado y es viable siempre y cuando los rangos financieros sean los correctos.

¿Conviene vender al inicio del crédito hipotecario?

• Indica un especialista que más que considerar cuánto se ha amortizado del capital, se debe prestar atención al precio al cual se está vendiendo.

Fuente: El Mercurio

Antes de vender es necesario analizar con detención las ofertas.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. La decisión de vender cuando se lleva pocos años pagando una propiedad debe ser meditada. Pero no hay que asustarse.

“La conveniencia de vender una propiedad, financieramente hablando, no debe depender solo del momento en que se encuentre el crédito hipotecario. Lo primero a considerar es el precio al cual se está vendiendo y la eventual utilidad que se pueda obtener. En otras palabras, los costos de prepagos (que además son normados por ley) y los gastos operacionales no serían tan relevantes como obtener un buen precio”, indica Cristián Silva Astorga, gerente general de Inversiones Fermont.

Datos necesarios

Señala que para sacar bien las cuentas de cuánto dinero se ha pagado o pagará por el crédito, se debe observar la tabla de desarrollo, que muestra el comportamiento del crédito en términos financieros.

“Ella refleja el período del crédito, la tasa de interés compuesto y la amortización de la deuda. Normalmente son períodos mensuales, que conforman la cuota. No se consideran los seguros obligatorios (Incendio y desgravamen), ya que estos pueden variar en el tiempo”.

Explica que si no hay meses de gracia, en todo momento se paga interés y se amortiza. “Lo que sí, al principio se paga más interés que amortización, situación que se va revirtiendo con el transcurso del tiempo”.

“Con respecto del pie -porcentaje del valor de la propiedad que se paga con recursos propios-, su recuperación dependerá del precio al cual la persona venda propiedad.

“Por ejemplo, si el precio de venta es el mismo del cual compró, se recuperaría el total del pie que se pagó en su momento. Sin embargo, hay dineros que no recuperarán, como son los gastos operacionales asociados al crédito (impuesto al mutuos, inscripción en el CBR, tasación, estudios de títulos, redacción escritura y gastos notariales) realizados al momento de concretar el financiamiento cuando compró en origen el bien raíz. Por ello, en la medida que el monto de venta se haga superior al de compra, los gastos desembolsados con anterioridad se volverán menos relevantes”.

Pensar bien

Por eso, indica Cristián Silva, la capacidad de negociar es clave para no salir perdiendo en una transacción. “La venta apresurada siempre puede traer consecuencias negativas, ya sean financieras o personales, ya el apuro puede llevar a bajar el precio de la propiedad y tener una pérdida considerable”.

Además, señala, “otro problema es que la fecha de pago producto de la venta es incierta y se puede atrasar o simplemente no concretarse, en el caso que haya existido vicios en los títulos u otro problema como un juicio por embargo al dueño, etc. Esto se agrava si la persona a su vez adquirió otra propiedad, lo cual la obligará a desembolsar dineros de esta nueva compra, que en el caso que dependa del pago de la venta original, hay riesgos importantes a considerar”.

Por ejemplo, dice, si no se materializa el pago, no podrá cumplir con una eventual promesas de compraventa, que como sabemos traen multas pecuniarias. “Por lo tanto, es muy importante tener claridad sobre los tiempos de este tipo de transacciones, los riesgos y costos que tienen estas acciones, y asesorarse por empresas especialistas en el área de gestión inmobiliaria”.

¿No vender?

Por eso, señala el especialista, una alternativa es comprar una nueva propiedad, no vender la antigua, lo que implica no prepagar el crédito, dejarla para inversión y quedarse con dos propiedades y dos créditos. Este es un escenario muy atractivo para muchas personas, porque piensan que con el arriendo pagan el dividendo de la primera, pero hay que tener mucho cuidado y es viable siempre y cuando los rangos financieros sean los correctos.