¿Conviene vender al inicio del crédito hipotecario?

• Indica un especialista que más que considerar cuánto se ha amortizado del capital, se debe prestar atención al precio al cual se está vendiendo.

Fuente: El Mercurio

Antes de vender es necesario analizar con detención las ofertas.

Santiago, Chile. 7 junio, 2013. La decisión de vender cuando se lleva pocos años pagando una propiedad debe ser meditada. Pero no hay que asustarse.

“La conveniencia de vender una propiedad, financieramente hablando, no debe depender solo del momento en que se encuentre el crédito hipotecario. Lo primero a considerar es el precio al cual se está vendiendo y la eventual utilidad que se pueda obtener. En otras palabras, los costos de prepagos (que además son normados por ley) y los gastos operacionales no serían tan relevantes como obtener un buen precio”, indica Cristián Silva Astorga, gerente general de Inversiones Fermont.

Datos necesarios

Señala que para sacar bien las cuentas de cuánto dinero se ha pagado o pagará por el crédito, se debe observar la tabla de desarrollo, que muestra el comportamiento del crédito en términos financieros.

“Ella refleja el período del crédito, la tasa de interés compuesto y la amortización de la deuda. Normalmente son períodos mensuales, que conforman la cuota. No se consideran los seguros obligatorios (Incendio y desgravamen), ya que estos pueden variar en el tiempo”.

Explica que si no hay meses de gracia, en todo momento se paga interés y se amortiza. “Lo que sí, al principio se paga más interés que amortización, situación que se va revirtiendo con el transcurso del tiempo”.

“Con respecto del pie -porcentaje del valor de la propiedad que se paga con recursos propios-, su recuperación dependerá del precio al cual la persona venda propiedad.

“Por ejemplo, si el precio de venta es el mismo del cual compró, se recuperaría el total del pie que se pagó en su momento. Sin embargo, hay dineros que no recuperarán, como son los gastos operacionales asociados al crédito (impuesto al mutuos, inscripción en el CBR, tasación, estudios de títulos, redacción escritura y gastos notariales) realizados al momento de concretar el financiamiento cuando compró en origen el bien raíz. Por ello, en la medida que el monto de venta se haga superior al de compra, los gastos desembolsados con anterioridad se volverán menos relevantes”.

Pensar bien

Por eso, indica Cristián Silva, la capacidad de negociar es clave para no salir perdiendo en una transacción. “La venta apresurada siempre puede traer consecuencias negativas, ya sean financieras o personales, ya el apuro puede llevar a bajar el precio de la propiedad y tener una pérdida considerable”.

Además, señala, “otro problema es que la fecha de pago producto de la venta es incierta y se puede atrasar o simplemente no concretarse, en el caso que haya existido vicios en los títulos u otro problema como un juicio por embargo al dueño, etc. Esto se agrava si la persona a su vez adquirió otra propiedad, lo cual la obligará a desembolsar dineros de esta nueva compra, que en el caso que dependa del pago de la venta original, hay riesgos importantes a considerar”.

Por ejemplo, dice, si no se materializa el pago, no podrá cumplir con una eventual promesas de compraventa, que como sabemos traen multas pecuniarias. “Por lo tanto, es muy importante tener claridad sobre los tiempos de este tipo de transacciones, los riesgos y costos que tienen estas acciones, y asesorarse por empresas especialistas en el área de gestión inmobiliaria”.

¿No vender?

Por eso, señala el especialista, una alternativa es comprar una nueva propiedad, no vender la antigua, lo que implica no prepagar el crédito, dejarla para inversión y quedarse con dos propiedades y dos créditos. Este es un escenario muy atractivo para muchas personas, porque piensan que con el arriendo pagan el dividendo de la primera, pero hay que tener mucho cuidado y es viable siempre y cuando los rangos financieros sean los correctos.