Fuente: El Mercurio
Santiago, Chile. 26 junio, 2012. En 1982 -cuando comunas como Puente Alto o San Bernardo eran casi totalmente rurales y el país se convulsionaba con la crisis económica y bancaria- el precio promedio de los terrenos en la capital alcanzaba a 0,64 UF por metro cuadrado, unos $ 14.500 al valor de hoy.
Casi treinta años después el valor promedio se empina casi por UF 7, es decir, unos $ 160.000. O sea, un alza de casi 13% anual promedio en estas tres décadas. O de 960%, si se mira en un continuo este período entre 1982 y fines de 2011.
Otro dato que sirve para dimensionar el alza es que si se considera el período de 1987 a 2010 -lapso en que se puede hacer el empalme con la trayectoria del PIB en Chile-, el alza es del 14% anual promedio, frente al 5% anual del Producto chileno. Es decir, el alza promedio del precio del suelo casi triplica el crecimiento promedio del país.
La otra cara de la misma moneda es la tendencia a partir de mediados de los 90 a una disminución sistemática de la oferta de terrenos, hasta llegar a un punto en que hoy los datos muestran que dicha oferta está en mínimos niveles en las 34 comunas del Gran Santiago, avivando de paso la discusión en torno a las alzas de precio de los productos inmobiliarios (ante la oferta escasa donde emplazarlos), y la discusión de si hay o no burbuja inmobiliaria, un tema que puso en el tapete el Banco Central.
Las cifras son parte de un estudio del consultor y experto en precios del suelo Pablo Trivelli, quien desde hace tres décadas catastra trimestre a trimestre las ofertas de terrenos que se publican para las 34 comunas del Gran Santiago. No se trata de un índice o muestra, sino que de un cómputo de terrenos y precios efectivos.
¿Por qué disminuye la oferta y por ende, suben los precios?
La razón más evidente es que cada vez hay menos sitios eriazos debido al mismo crecimiento que ha tenido Santiago, pero también hay otros factores, pues todo terreno -incluso los ya “ocupados”- podrían pasar a ser parte de la oferta, reconvertirse y estar “disponibles”, dependiendo de las condiciones.
Pero en general, los propietarios prefieren esperar y aumentar su plusvalía antes que vender, a menos que estén en apuros y requieran liquidez, lo que no ocurre con un ciclo de expansión como lo ha tenido Chile, explica Trivelli.
¿Queda suelo urbano?
Que queden o no hectáreas disponibles es un debate controvertido. Un estudio hecho por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) cifró en sólo 1.893 las hectáreas disponibles con uso residencial o mixto en el Gran Santiago. Cifras que no concitan acuerdo entre expertos, en parte por los métodos del cálculo. Este estudio considera sólo sitios eriazos o con uso agrícola, que tengan más de dos hectáreas y que puedan tener una densidad superior a 150 habitantes por hectárea.
El arquitecto y urbanista Iván Poduje, socio de Atisba, no concuerda. “En el Gran Santiago -las 34 comunas-, quedan 6.000 hectáreas, no 2.000. Ese es un cálculo que tiene una serie de exigencias. No es correcto”, dice. No obstante, a su juicio, de todas formas se requiere la ampliación del anillo urbano y se abra la opción de que haya más suelo urbano en algunas comunas.
“Si no sale el PRMS 100 (la ampliación de 10.000 hectáreas propuesta), vamos a entrar en un escenario que por primera vez le ocurre a Santiago, que dentro de siete años vamos a estar con un stock de 2.000 o 3.000 hectáreas, que para efectos prácticos no es suelo. Hay que ampliarlo hacia las comunas que tienen escasez”, alerta.
“Hay comunas que no tienen nada de suelo: Quilicura, Maipú y Pudahuel”, agrega.
Poduje estima que fuera del Gran Santiago hay otras 14.000 hectáreas en lugares como Colina o Buin, pero no alcanzan a influir en el precio en Santiago, pues por la distancia no son una opción real para que masivamente la gente las considere como opciones (por el transporte y tiempos de traslado, por ejemplo). “Suelo muy periférico no se vende, no es alternativa”, dice.
Pablo Trivelli es más expansivo en sus cálculos. Estima que en las mismas 34 comunas del Gran Santiago quedan 20.000 hectáreas, al incorporar terrenos que están en diversa situación, y a su juicio podrían sumarse.
Las anunciadas PDUC (Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, como los desarrollos Urbanya, y Praderas), aunque estos proyectos están entrabados en las aprobaciones. Otro grupo -que Trivelli cuantifica “conservadoramente” en un rango entre 3.000 y 7.000 hectáreas- son terrenos que podrían reciclarse y densificarse dentro de la ciudad, y que actualmente están poblados por antiguos cordones industriales (San Pablo, Matucana, partes de San Eugenio, San Joaquín, entre otros). Y otras 3.000 en zonas como Colina, Lampa, Padre Hurtado o Buin.
“Nosotros fuimos al Comité Inmobiliario de la CCHC con esto. Yo les dije: lo que pasa es que ustedes echan de menos el suelo, porque en realidad lo que quieren no es más suelo, sino suelo con precio más bajo. Tengo la percepción que es una frase inconclusa: ‘no hay suelo disponible, a los precios que nos hacen felices o que nos permite plusvalía’. Ese es el tema, hay que terminar la frase”, dispara Trivelli.
La periferia, la gran ganadora de los últimos años
En el largo plazo, las mayores alzas se focalizan en comunas de la periferia. En 20 años, La Florida creció 1.400%, y Renca, 2.800%.
Ahora están primado otros aspectos:
“Centralidad, servicios y distancia relativamente corta a los centros de empleo”, dice Iván Poduje, quien agrega que también proyectos particulares generan alzas de precio muy relevantes, como el Metro, que levanta un 20% el valor con el solo anuncio de que llega una línea.
“En los últimos cuatro o cinco años, el producto estrella de los bordes es una vivienda de UF 1.500 a UF 2.000, que puede pagar más de 1,5 a 2 UF/M2 de terreno, cuando originalmente los terrenos valían UF 0,2 a UF 04, que era lo que podían pagar las viviendas sociales. Es una multiplicación potente y es lo que pasó en el largo plazo”, dice Trivelli sobre la periferia. Eso explica las dificultades para conseguir terrenos para vivienda con subsidio.
Durante los últimos 20 años, el 65% de la inversión de los programas de vivienda social se concentró en comunas como Puente Alto, Maipú, Quilicura o San Bernardo, cuenta Francisco Irarrázaval, jefe de la división de Política Habitacional del Minvu. Pero ahora se han ido incorporando cambios, como aprovechar el stock de viviendas disponibles y usadas, con la idea de dar soluciones en sectores ya urbanizados y generalmente mejor ubicados, dice.
Un dato a considerar es que hay comunas que en el estudio de Pablo Trivelli aparecen con inexplicables bajas de precio, como Vitacura o Las Condes.
En Vitacura ya no queda oferta, y la poca que sale viene de sectores muy acotados, como Lo Curro, que tiene fuertes restricciones de constructibilidad, y subdivisiones de terrenos más grandes.
Lo mismo en Las Condes: las ofertas que aparecen corresponden a sectores en el borde de la cordillera, como Quinchamalí, y no en la parte baja. Una sola oferta cerca del Costanera Center -el Bosque Norte-apareció a UF 200 el metro cuadrado, cuenta Trivelli.
¿Hay burbuja en estos valores? “No se podrían conceptualizar como una burbuja especulativa. Los precios de los terrenos tienen cierta inflexibilidad a la baja. Sólo bajan cuando hay una crisis severa como la de 1982″, dice Trivelli.