- Es la vía estructural con más densidad de Las Condes, pero hace tiempo que en esa calle no se desarrollan nuevos proyectos inmobiliarios. En la zona, el mercado de casas y departamentos usados no da señales de debilitamiento, con precios que prácticamente igualan la oferta nueva de sectores cercanos.
Fuente: El Mercurio
En
julio de 2007 era posible encontrar casi 400 departamentos nuevos a la
venta, los que actualmente no superan las 14 unidades en la zona que
comprende Tobalaba, Hernando de Magallanes, Martín de Zamora y Bilbao.
Sin embargo, veinte años después, la avenida dejó de estar entre los polos de crecimiento en altura de Santiago.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica: “Es un corredor totalmente consolidado, donde ya no quedan espacios para la edificación, por lo que ya no tiene la novedad de los productos nuevos”.
Según datos de Portalinmobiliario.com, la baja en el número de proyectos nuevos en oferta comenzó sostenidamente en 2007. En julio de ese año, era posible encontrar casi 400 departamentos nuevos a la venta, mientras que en 2012 la cifra no superaba las 14 unidades en la zona que comprende Tobalaba, Hernando de Magallanes, Martín de Zamora y Bilbao. Por su parte, en la consultora Arenas y Cayo dan cuenta de una caída estrepitosa en el mercado de departamentos nuevos en la última década: las viviendas vendidas cayeron en un 95%.
Sin embargo, a Vicente Domínguez no le alarman estos números: “Cuando los barrios se van poniendo viejos eso no necesariamente significa que están peores, sino que sencillamente no hay la renovación que antes se estaba produciendo”. A su juicio, para que el sector no se deprecie es clave que haya una mantención e inversión tanto pública como privada.
Teodosio Cayo, socio de la consultora Arenas y Cayo, reconoce que se podrían generar proyectos nuevos, pero no dan los números: “Intentar un desarrollo implicaría analizar ofertas de edificios en baja altura, condominios o colegios de la zona, que cruzado con la normativa vigente, genera presiones de precio más fuertes que desarrollar proyectos similares en otras zonas del sector oriente”.
El reino de lo usado
Aunque no hay oferta nueva, la avenida Colón sigue siendo atractivo para un creciente número de personas. Para Bannen, del IEUT-UC, tiene varios atributos, entre los que destacan su buena conectividad con el resto de Santiago y un interesante nivel de arborización.
José Valdés, broker/owner de Re/Max Urbe, agrega otro elemento positivo: el poco equipamiento de la zona. “La gente que llega al sector es de ahí, por lo que no tienen una gran cantidad de visitantes como ocurre en otras partes con mayor comercio. Acá los servicios están a una escala más pequeña, como una panadería o una peluquería”, destaca.
La demanda es alta y eso se traduce en una activa venta de departamentos usados. Según datos de Arenas y Cayo, el año pasado se comercializaron 265 departamentos equivalentes a UF 844.000, mientras que para 2012 se proyecta cerrar con 204 unidades equivalentes a UF 715.000. Si se compara con lo que pasaba hace 10 años, la cantidad de departamentos vendidos subió en 143%, mientras que total de UF aumentó en 261%.
Los precios de los departamentos usados en venta se mueven en torno a las UF 48/m2 promedio según datos de Portalinmobiliario.com, cifra José Valdés prefiere dejar en UF 45/m2, en base a su experiencia en terreno. “Al no tener oferta nueva y al haber mucha demanda, la gente que está vendiendo pide casi precio de nuevo en ese sector, que en zonas cercanas ronda las UF 49/m2″, cuenta.
De todas formas, Vicente Domínguez no cree que los precios de las propiedades usadas de Colón presenten alzas especialmente importantes: “En general, los precios en todas partes han subido, éste es un barrio donde se ha experimentado el mismo fenómeno, pero no de manera extraordinaria”.
Alta competencia en los arriendos
Para el arriendo, el escenario se repite, a juicio de Cayo, quien destaca que hay una alta competitividad en este segmento, a pesar del aumento de precios. En Portalinmobiliario.com, el promedio de arriendo es de UF 0,30/m2 en promedio, aunque José Valdés de Re/Max aclara que el monto final va a depender del sector del que se trate.
Según los datos que maneja el experto, entre Tobalaba y Manquehue, la UF/m2 se mueve en torno a las UF 0,25, es decir, por una vivienda de 100 m2 el arriendo mensual está entre los 500.000 y 600.000 pesos: “Es donde está lo más caro, pues se acerca a la zona de Nueva Las Condes”, explica.
Mientras, en el tramo entre Maquehue y la Rotonda Atenas la cifra baja a UF 0,18/m2, es decir, en torno a los 400.000 pesos. “Acá es un poco más barato porque hay edificios con mucha densidad que hacen que haya más gente en el sector, además hay más comercio, como automotoras”, agrega Valdés.
Son justamente los edificios de esta zona -como el Imago Mundi, por ejemplo- los que debieran verse afectados, en primer lugar, si es que no hay mejoras en la calidad de las vías, áreas verdes o en la mantención de las propias viviendas.
“Edificios más alejados del Metro y más masivos en términos de unidades por torre son los primeros en bajar de precio si no hay inversión”, advierte Teodosio Cayo.
Profesionales jóvenes
Pedro Bannen, director del IEUT-UC, cree que un fenómeno interesante que se da en Colón es la variedad de tamaños de sus departamentos, donde conviven unidades grandes con pequeñas. “Gracias a ello, hay una clase media esforzada que es acogida por esta avenida y se les da la opción de vivir en Las Condes, si no de otra manera sería expulsada por no poder pagar arriendos”, señala.
Según José Valdés, en la zona la mayoría de quienes están llegando a Colón son profesionales jóvenes de entre 35 y 45 años. Para ellos, un elemento atractivo del sector es que entrega distintas opciones según los distintos perfiles familiares. “Esa mezcla que se da entre edificios y casas hace que la gente se quede en su barrio, porque cuando ya llegan los hijos se pasan a las casas de atrás”, destaca Bannen.
Para el mercado de las casas usadas, la UF/m2 promedio se mueve en torno a las UF 55, según los datos que maneja Portalinmobiliario.com, en la zona que comprende entre Del Inca y Bilbao. Sin embargo, para José Valdés de Re/Max muchas veces los precios están distorsionados: “En varios casos, alrededor del 20% del precio es especulación (…) Después de cuatro o cinco meses los propietarios ponen sus casas a precio de mercado, pero demoran un tiempo en darse cuenta”.
De todas formas, en poco tiempo habrá más de dónde elegir en la zona. El propio Valdés cree que el sector está dando señales de renovación, en el sector de Alonso de Camargo y en el mediano plazo en el tramo entre Rotonda Atenas y Paul Harris. “Un cambio positivo va a ser la habilitación del mall Los Plaza Los Dominicos, que va a traer un impulso y va a llamar a los proyectos inmobiliarios en este tramo, que será el próximo polo de desarrollo en Colón”, concluye.