- Alquileres de casas en sectores como San Carlos de Apoquindo han subido casi 40%, y en Maipú, 22%.
Fuente: El Mercurio
380.000 arrendatarios hay aproximadamente en la Región Metropolitana; esto es 19,5%, del total de viviendas.
En Ñuñoa el fenómeno es el mismo. El arriendo de un departamento de 60 m2 a pasos del Metro Ñuble valía poco más de $ 200.000 en agosto de 2010, y hoy, cerca de $ 270.000, es decir, 26,8% más en términos reales.
El alza de los arriendos es generalizada en Santiago y el ajuste corre para casas y departamentos, especialmente en el centro y oriente de la capital.
En general, los valores han subido en promedio 32,75% para casas y departamentos en sectores de Las Condes, Providencia, Colina, Vitacura y Maipú según datos de Real Data.
La consultora comparó los valores de arriendo en distintos barrios de comunas de Santiago entre 2010 y 2012, y consideró los tamaños promedios de las propiedades. Por ejemplo, el alquiler de un departamento de 109,9 m2 (la superficie promedio construida y disponible en la oferta de ese año) en Presidente Riesco, cerca del metro Manquehue, costaba $ 460.250 en 2010. Hoy cuesta $ 603.018 con un tamaño de 104,1 m2, o sea el arriendo hoy es más caro para un departamento más pequeño.
En el sector de Providencia central, el alquiler de un departamento de 106,18 m2 pasó de $ 377.958 a $ 572.231 para un tamaño promedio de 109,5 m2.
En casas, el arriendo de una vivienda de 174,36 m2 en San Carlos de Apoquindo era de $ 766.595 en 2010 y hoy es de $ 1.191.040 para un tamaño promedio de 180,75 m2 (hubo una leve alza en las superficies).
En La Villa Los Héroes de Maipú el arriendo de una casa de 61,9 m2 costaba $ 142.598 en 2010 y hoy vale $ 186.995 con 58,78 m2, es decir más chica.
En general, las alzas son mayores para casas que para departamentos. Esto se explica porque los departamentos tienen mayor rotación de ocupantes que las casas, lo que las vuelve más escasas. En Las Condes una familia permanece en promedio 13,8 años en una casa y sólo 8,6 en un departamento. En Vitacura la permanencia promedio en una casa es de 15 años y en un departamento ocho años.
A su vez, los incrementos de los arriendos son mayores que el de precios de venta de viviendas. De hecho, los valores de venta de los departamentos han crecido 18,7% en los últimos dos años y las casas 18,6% entre abril y junio de 2010 y 2012, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción.
¿Por qué suben los arriendos?
No hay una sola razón que explique el fenómeno. El cóctel lo componen una economía en crecimiento que se traduce en mayor poder adquisitivo y disposición de pago, la escasez de arriendos en algunos sectores que empujan los precios, y una nueva estructura familiar, que generó nuevos mercados como el de las viviendas más pequeñas.
“La economía ha crecido y cuando hay economía en crecimiento aquellos que vivían con sus padres o en una condición de allegados buscan arriendo. Además ha aumentado la demanda habitacional por un cambio en la estructura familiar”, dice Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Es decir, hoy más jóvenes, parejas separadas y familias con menos integrantes buscan arriendos.
También hay un grupo de arrendatarios que se trasladó desde sectores más alejados de los centros de trabajo hacia comunas de la zona centro-oriente de la capital. “Hay gente que está valorando vivir en comunas como Providencia por los costos que significa vivir en distancia”, agrega Domínguez.
En Las Condes, el alza de valores y la escasez se puede explicar en parte por la modificación del plano regulador de 2003. Con este cambio se fijaron densidades máximas (que es el número máximo de habitantes o unidades de vivienda que pueden habitar o construirse en un terreno) para las edificaciones, lo que a ojos de los inmobiliarios limita la construcción de departamentos chicos, pues no resultan rentables. La excepción es el eje Apoquindo-Las Condes, donde al no existir densidad máxima, se tiende a edificar este tipo de departamentos.
Para Patricio Hempel, socio de Real Data, los mayores precios se explican simplemente porque la demanda está superando a la oferta en algunos sectores de Santiago.
El dueño de un departamento puede esperar plusvalía (si vive en la propiedad) o retorno (si lo arrienda) -explica- y la forma de aumentar el retorno es aumentando el arriendo. No obstante, “ésta es una cifra muy fácil de manejar, si la cosa anda mal, cae. Es mucho más flexible que el precio de venta”, asegura.
38,7% del total de viviendas está arrendado en la comuna de Santiago.
De la variedad de arrendatarios hay uno que está captando la atención de la industria: el profesional, soltero, con alto poder adquisitivo, y de entre 25 y 30 años. Ellos son los que empujan la oferta y los precios de departamentos más pequeños, de entre 20 y 40 m2, en comunas como Las Condes.
Los valores de los arriendos para este tipo de departamentos han subido entre 36% y 11% (medidos en UF/m2) en los últimos dos años, principalmente en cuatro comunas de Santiago, según un estudio de Mapcity.
Esta tipología de departamentos más pequeños es atractiva para los inversionistas porque su precio final es menor y permite mejores opciones de pago.
En el detalle, hoy el arriendo de un inmueble de estas características en la comuna de Santiago promedia UF 8,08 ($ 183.586) y en 2010 costaba en promedio UF 7,5 ($ 157.046). Mientras que en Las Condes, el valor hoy es de UF 18,62 ($ 423.067) promedio y hace dos años era de UF 13,46 ($ 281.846).
“La diferencia se explica por efectos de valor de suelo, disposición a pago y calidad del departamento”, explica Roberto Camhi, director ejecutivo de Mapcity.
Las Condes (cuyos valores subieron 36% en el período) tiene poca oferta de departamentos nuevos y usados, y en ese contexto, las construcciones que resistieron bien el terremoto son más valoradas. Además, los arrendatarios de inmuebles pequeños -explica- son adultos jóvenes con alto poder adquisitivo, lo que contrasta con el arrendatario promedio de la comuna de Santiago (cuyos precios sólo crecieron 11%) que, en general, son estudiantes universitarios que provienen de regiones.
¿Hay burbuja en los alquileres?
La semana pasada, Sebastián Edwards, economista de la Universidad de California, habló de una “incipiente burbuja” en el mercado inmobiliario, con una sobreoferta que habría que monitorear, especialmente en edificios de oficinas de alto estándar.
En junio, el Banco Central descartó que hubiera una burbuja, pero llamó a estar atentos y a la precaución.
¿Pero qué pasa con los arriendos? Distintos actores coinciden en que no es factible hablar de burbuja. “Puede haber burbuja en la propiedad, pero en el arrendamiento es imposible, porque es un mercado puro, de oferta y demanda”, asegura Vicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. En el caso de las ventas inmobiliarias, los inversionistas -que compran varias propiedades no para vivir sino para arrendar- pueden aumentar “artificialmente” el precio con su alta demanda. Pero en el alquiler es una “expresión voluntaria” ajena a otros fenómenos que puedan inflar los precios, agrega.
Para Roberto Camhi, de Mapcity, no hay burbuja sino una tendencia de precios en aumento: “Si uno compara los precios de los bienes raíces en Chile con los precios en otras partes, se da cuenta de que no están sobrevalorados. Parece que la tendencia del aumento llegó para quedarse y no responde a una burbuja”. Hoy hay una “pelea” por la oferta que sube los precios, según Patricio Hempel, de Real Data, pero no genera una burbuja. “Los precios empezaron a subir en 2010, mientras que en países como España hay alzas desde hace más de 10 años”, señala.