- Según Collect Gfk, entre 2002 y 2012, Las Condes y Ñuñoa son las comunas donde más subió el valor del metro cuadrado en departamentos nuevos. En casas, destacan La Florida y La Reina. La mayor parte del alza se concentra en los recientes dos años.
Fuente: La Tercera
En varios casos, la mayor parte del alza se produjo en los últimos dos años.
Para realizar su estudio, la firma elaboró un promedio de precios basado en la oferta de viviendas nuevas trimestre a trimestre. En esa muestra, las comunas con mayores alzas en precios son Lo Barnechea, Colina, La Reina, Huechuraba y La Florida, en el segmento casas, mientras que en departamentos destacan Las Condes, Ñuñoa, Santiago Centro, Vitacura, La Florida y Lo Barnechea.
Lo anterior está en línea con lo planteado por el Banco Central en su Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2012, en que afirmó que “en el sector residencial las comunas de Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura presentan alzas de precios mayores a las observadas históricamente. Estas alzas podrían explicarse por limitaciones en la disponibilidad de terrenos”.
Esta semana, la autoridad insistió en el punto, advirtiendo que se duplicaron las comunas con aumentos de precios superiores a los históricos. Entre 2002 y 2007, el crecimiento de los precios de viviendas en comunas con aumentos significativos fue de 1,6%, pero entre 2009 y el segundo trimestre de 2012 llegó a 8,3%.
Alta demanda y poca oferta
Según explica Javier Varleta, gerente de Estudios de Collect Gfk, la tendencia alcista se puede ver en dos etapas. Hasta 2009, explica, los precios estuvieron bastante estables por mucho tiempo, tanto para casas como para departamentos. “A partir de ese año se comienzan a ver alzas en las viviendas y desde mediados del 2011 se observa un incremento mayor en las comunas mencionadas. El terremoto marca un cambio radical en la composición de los precios. Empezó a haber más demanda por casas”, indica.
Las estadísticas de Collect grafican esa diferencia. En varios casos, la mayor parte del alza se produjo en los últimos dos años. En casas, el precio por metro cuadrado subió 20,9% en La Florida desde el tercer trimestre de 2010. En Lo Barnechea subió 22,9%. En departamentos, en Ñuñoa el alza es de 19,7% en dos años y en Vitacura, 18,4%.
La crisis económica de 2008 repercutió en la oferta. “Por efecto de la crisis financiera se generaron muy pocos proyectos. Y hoy la demanda ha estado tan fuerte, que los inmobiliarios se quedaron sin stock de viviendas para entrega en el corto plazo”, dice. A ello se une otro factor: la escasez de terrenos se ha acentuado. También influyeron el alza en los costos de la construcción, el término de la devolución parcial del IVA para las constructoras y un mayor estándar de estructuras, condiciones acústicas y térmicas.
Varleta indica que en todos los segmentos, y sobre todo en el alto, “debido a los aumentos en los sueldos, se observa un alza en la demanda y en la disposición a pagar más por las viviendas”. En su opinión, no hay una burbuja inmobiliaria. Y desde el punto de vista del financiamiento, “la banca está más restrictiva. Las personas que están solicitando créditos lo hacen por necesidad”, sostiene.
Coincide Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Una burbuja, advierte, “no significa o no es sinónimo de alza de precios”. Más bien corresponde a un “proceso armado por especuladores, que generan una demanda falsa, presionan la oferta y hacen subir los precios. Hasta hoy, la mayoría de la demanda habitacional es genuina, corresponde a personas que compran para vivir en las viviendas”, asegura.
Panorama por comuna
Comprar un departamento en Las Condes era, al tercer trimestre de 2012, 37%, o UF 16,6 más caro por metro cuadrado que hace 10 años. Lo mismo en Ñuñoa: la diferencia en esa comuna, en el mismo período, es de 35%, o bien UF 11,6, según Collect. En ambos casos, un comprador paga UF 60,9 y UF 44,3 por metro cuadrado, respectivamente. En Vitacura, en tanto, el valor ha aumentado 33%, pagando hoy UF 64,3. Y en Santiago Centro, el alza ha sido de 29%, con una diferencia de UF 8,1 respecto de 2002. Un departamento ahí hoy promedia UF 36,5 el metro cuadrado.
En el segmento casas, en La Florida el metro cuadrado costaba UF 25,3 en 2002 y hoy tiene un valor de UF 36,4; es decir, UF 11,1 más, equivalente a un incremento de 44%. Destaca también La Reina, donde el metro cuadrado presenta un precio de UF 63,5, un 43% más alto que hace una década. En Lo Barnechea, en tanto, se aprecia una variación de 38% en una década y una diferencia de UF 18,8 por metro cuadrado.
Hay otras zonas, como Buin, que no fueron consideradas en el estudio, pero donde se advierten alzas. Varleta añade ciudades del norte, como Antofagasta, Iquique, Calama, Copiapó y La Serena, donde los incrementos están asociados al auge minero.
Las comunas donde las inmobiliarias y las constructoras han concentrado su oferta
En un contexto de escasez de suelo y mayor demanda, la competencia por desarrollar proyectos en zonas consolidadas es fuerte. En el caso de nuevos proyectos de departamentos, Santiago y Las Condes se mantienen como las comunas líderes y emerge Estación Central, analiza Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Añade que, en casas, Colina y San Bernardo son las comunas “más pujantes en zonas de extensión”, respecto de años anteriores.
Inmobiliaria Paz, por ejemplo, enfocará los 12 nuevos proyectos que iniciará en 2013 en comunas como Estación Central, Santiago, La Florida, San Miguel y Vitacura. Su oferta está enfocada, principalmente, a la clase media. “Tenemos departamentos de uno y dos dormitorios, pensados en jóvenes profesionales, matrimonios jóvenes, padres separados, entre otros”, explica Eliseo López, gerente general de Paz Chile. A nivel local, la compañía tiene un portafolio de 30 etapas de proyectos, de los cuales 20 se concentran en la Región Metropolitana (nueve de ellos en Santiago Centro).
En el caso de Empresas Socovesa, su filial Pilares atiende a los segmentos medios con viviendas entre UF 1.000 y UF 2.000. Estas se ubican en San Miguel, La Cisterna, San Joaquín, Estación Central e Independencia. “Son para gente que quiere estar cerca de la infraestructura del Metro, carreteras y colegios”, explica el gerente general de Empresas Socovesa, Mauricio Varela. Para el segmento de hogares sobre UF 2.000, la filial Almagro apunta a proyectos en Las Condes, Providencia, Ñuñoa, Santiago Centro y San Miguel.
Para las casas desarrolladas por Socovesa, la apuesta se concentra en San Bernardo, Renca, Lampa y Chicureo. “Acá la demanda está enfocada a espacios más grandes, casas con jardines más amplios, donde la gente está dispuesta a vivir un poco más lejos, pero gana en espacio”, dice Varela. Estas unidades tienen un amplio rango, que va desde las UF 900 hasta las UF 20.000.
La zona norte de Santiago es también el polo de desarrollo de Inmobiliaria Manquehue. Su gerente comercial, Juan Enrique Nestler, sostiene que el proyecto Piedra Roja de Chicureo -que concentra el 50% de las ventas de la compañía- cuenta con casas de entre UF 7.000 y UF 16.000. El ejecutivo espera que en 2013 “el 35% de la demanda del sector ABC1 se concentre en esa zona”. Otro sector relevante es Santa María de Manquehue.
No obstante, la escasez de suelos en la zona central y la fuerte demanda asociada al boom minero han llevado a los operadores a poner sus fichas en el norte. El presidente ejecutivo de Inmobiliaria Aconcagua, Cristián Alliende, explica que si bien el 58% de su portafolio de más de 90 proyectos se concentra en la Región Metropolitana, un 20% está en el norte. “En los últimos años hemos tendido a crecer más en Antofagasta y La Serena”, afirma.
Ingevec tiene un 35% de su carpeta en el norte, un 35% en la zona sur y un 30% en el centro. Rodrigo González, gerente general, explica que “Antofagasta, Calama y Copiapó tienen una sólida demanda inmobiliaria y de infraestructura ligada al dinamismo de la minería”. La expansión a regiones se ha dado “porque en la zona central hay restricciones de suelo y mayores limitaciones de los planes reguladores”, agrega.