- El gerente general inmobiliario de Desco dice que “hay muy buena proyección” para este nicho, pero que “la escasez de terreno y las grandes restricciones que se pusieron a los planos reguladores en Santiago y regiones ha hecho que los proyectos sean escasos y los precios suban”.
Fuente: Pulso
Juan Pablo Monge, gerente general inmobiliario de Desco.
La compañía -ligada a la familia Silva y Díaz- acaba de cumplir 75 años de historia y continúa fortaleciendo sus áreas de trabajo tanto en la construcción propia o para terceros y sus áreas inmobiliarias y de oficinas.
Juan Pablo Monge, gerente general inmobiliario, analiza el mercado de la segunda vivienda en la Quinta Región, donde la empresa es uno de los principales impulsores. “La escasez de terrenos está afectando también al segmento de la segunda vivienda, pero éste todavía tiene muy buena proyección”, explica Monge.
¿Cómo evalúa al desarrollo que ha tenido este nicho?
-Nosotros llevamos cerca de 70 años trabajando en segunda vivienda en la Quinta Región. Cuando el país crece cerca del 5% hay un efecto de crecimiento en la segunda vivienda. Estos últimos años han sido muy buenos, la velocidad de venta se ha duplicado y también ha mejorado el precio. Pero, en contra parte, han subido los terrenos. Además, a los bancos antes no les gustaba mucho el tema, lo encontraban peligroso. Hoy la mayoría de los bancos trabajan en este segmento, lo que habla de la madurez de este negocio.
¿Qué buscan sus clientes?
-Los santiaguinos buscan en el sector de Viña del Mar y Concón departamentos de dos o tres dormitorios entre UF 3.000 y UF 7.000. Ese es el grueso.
¿Qué proyectos tienen enfocados a este segmento?
-Este edificio se llama Costa Brava 360, está en Concón y tiene 97 departamentos. Este es segunda vivienda pleno. Es un edificio donde lo que se vende es vista y ubicación. Esto es parte de los proyectos que hemos hecho en la zona enfocados a santiaguinos, segundas viviendas de 90 a 140 metros cuadrados, con valores entre UF 5.000 y UF 10.000.
El otro proyecto que tenemos es Jardín del Mar, que está en Reñaca. Son dos edificios con 122 departamentos que tienen un atributo de dos hectáreas de terreno con áreas verde, cancha de fútbol y con una gran vista. Aquí se da una perfil entre primera y segunda vivienda. Los precios van desde UF 3.500 y UF 7.000. Desco ha construido en Jardín del Mar más de 30 edificios, por lo que es una zona que conocemos.
¿Están teniendo complicaciones para encontrar terrenos para este tipo de desarrollos?
-En Viña del Mar, Concón y Reñaca los terrenos de primera línea al mar se han ido acabando y eso es lo que buscan nuestros clientes. Si uno quiere hacer un proyecto en primera línea sólo queda la opción de comprar casas y hacer un proyecto chico. Además, se han restringido mucho los planes reguladores, entonces no se permite hacer más de cuatro pisos.
De esta manera, el desarrollo se ha trasladado hacia la parte más alta como Costa de Montemar y Bosques de Montemar, donde todavía hay terrenos disponibles y a precios relativamente razonables. Pero ya no son de primera línea, entonces, el desafío está en hacer un proyecto atractivo sin tener el mar al lado.
No poder ofrecer eso te castiga el precio. Para tener una idea: mientras un proyecto de primera línea tiene un precio de UF 60, el mismo producto más arriba se tiene que vender a UF 45.
Respecto a la velocidad de venta en la zona, ¿cuánto tiempo le toma a Desco colocar un edificio?
-Históricamente vendíamos un tercio del proyecto antes de tener el piloto, un tercio entre el piloto y terminado el edificio, y el resto después de entregado. Hoy, en el caso Costa Brava, estamos llegando a tenerlo completamente vendido entre el piloto y el término de obra.
¿La venta en verde funciona parecida con todos los proyectos?
-Vendemos cerca del 70% en verde. Es muy atractivo porque el precio se baja cerca de un 15% y los clientes tienen la ventaja de encontrar mejor ubicación.
Hace un par de meses, el Banco Central bajó la alerta en el área inmobiliario pero la puso en oficinas, ¿cómo evalúa la salud de este negocio?
-En cuanto a las viviendas, la escasez de terreno y las grandes restricciones que se pusieron a los planos reguladores en Santiago y regiones ha hecho que los proyectos sean escasos y los precios suban. Es una tendencia que no es fácil de revertir. En cuando a oficinas, hay mucha más oferta porque esta construcción tiene un tema de eficiencia en el cual se consigue sacar muchos más metros cuadrados. Entonces, un terreno que a lo mejor no es tan atractivo para vivienda lo es para oficinas.
Desco tiene un proyecto en Ciudad Empresarial, ¿de qué se trata?
-Es un complejo de 5 edificios. Son 500 departamentos en tres edificios y 40.000 metros cuadrados entre 2 edificios de oficinas. La venta aproximada sería de UF 1,7 millones en habitacional y UF 1,6 millones con las oficinas.
¿Cuándo se lanza oficialmente?
-El proyecto está presentado, pero no está aprobado todavía. La idea es poder comenzar a construir el segundo semestre del próximo año.
La tasa de vacancia de Ciudad Empresarial es una de las más altas de la RM, ¿a qué se debe su apuesta?
-La tasa de desocupación en un escenario conservador sería de un 10%. Ciudad Empresarial tiene un 17% de vacancia, pero los metros colocados están siendo ocupados por empresas bastante sanas. Ahora, el crecimiento es más lento que otras áreas.
¿Es una buena oportunidad de negocio?
-Lo que sucede es que hay edificios con estándares que se han quedado atrás. Creo que hay una oportunidad importante ahí.