- En los últimos dos años, 10 de las 52 comunas de la región otorgaron 47 autorizaciones para levantar torres de más de 60 metros de altura. Ñuñoa cambia su fisonomía con rascacielos de hasta 28 pisos y en Providencia se alza una torre de 31. También se levantan en Macul, La Florida, San Miguel, Quinta Normal e Independencia.
Fuente: La Segunda
Desde 2008 a la fecha se han levantado 82 rascacielos habitacionales de más de 20 pisos que están repartidos por toda la comuna de Santiago.
Don Juan hace 20 años que vive en Ñuñoa -en Av. Irarrázaval, entre Carmen Covarrubias y Campos de Deporte- y cuenta que desde la ventana de su casa de dos pisos ha visto cómo esa avenida y sus alrededores se han llenado de edificios de más de 60 metros de altura.
Pero no sólo es esa cuadra la que está cambiando su fisonomía (antes había 35 casas y tras la construcción de las torres el mismo terreno va a albergar casi 500 hogares) porque ya se levantaron otras dos construcciones por sobre los 25 pisos en la comuna: una en Irarrázaval (cerca de Manuel Montt) y otra en Vicuña Mackenna con avenida Matta.
A ello se agrega que la Municipalidad de Ñuñoa ha otorgado -los últimos dos años- permisos para construir otros 6 edificios de más de 20 pisos de altura. En definitiva, dice don Juan, “la comuna ya no es la misma. Antes rara vez había edificios altos, ahora están en todas partes”.
Permisos otorgados en los últimos dos años para edificios de más de 20 pisos.
Pero no sólo Ñuñoa está creciendo hacia arriba. Según información de la consultora inmobiliaria Arenas y Cayo, comunas como Santiago, Las Condes y Estación Central también se están llenando de edificios de más de 20 pisos. En los últimos dos años se han otorgado 32 permisos para levantar estas construcciones en esas comunas. También han sucumbido a la tentación La Florida, Macul, Providencia, San Miguel, Quinta Normal e Independencia.
Pero lejos es la comuna de Santiago la que concentra la mayor cantidad de estas construcciones en altura. Según dice la directora de Edificación Myriam Troncoso, desde 2008 a la fecha se han levantado 82 rascacielos habitacionales de más de 20 pisos que están repartidos por toda la comuna: Nataniel, Santa Isabel, Portugal, Balmaceda, Arturo Prat, Vicuña Mackenna, Santa Rosa, etc.
En Las Condes, en tanto, estas construcciones se han instalado en torno a avenida Apoquindo, pero tienen un carácter más comercial que habitacional y son destinadas mayormente a oficinas. Desde el municipio explican que el plano regulador comunal sólo permite un máximo de 15 pisos… aunque tolera excepciones “en predios de mayor tamaño o cuando se propone un conjunto armónico”.
Lluvia de permisos en Dirección de Obras
Según Alberto Texido, experto en construcción de altura de la Facultad de Arquitectura de la U. de Chile, el ritmo de crecimiento de este tipo de edificios es cercano al 8% “y se concentran en el pericentro, es decir las comunas que rodean el centro histórico de la ciudad como Ñuñoa, Providencia y también en Santiago”.
Agrega que “el sector de Av. Matta sur es un ejemplo claro de ello. De hecho, cuando la nueva alcaldesa de Santiago (Carolina Tohá) anunció que congelaría los permisos de edificación, en la Dirección de Obras llovieron las solicitudes de construcción en altura para que ingresaran antes que la medida se haga efectiva”.
Torre de 31 pisos en Providencia
“El problema es que por fuera estos edificios parecen perfectos… pero en muchos casos hemos detectado ascensores que no funcionan, que la gente no paga los gastos comunes, problemas de convivencia y que muchas veces los residentes no cuidan los espacios comunes. Al final, como depende de la voluntad de tantas personas, el edificio no funciona”, advierte el secretario de Planificación de Providencia, Nicolás Valenzuela.
Y aunque de 2010 a la fecha sólo se han autorizado levantar dos edificios de más de 20 pisos -uno de 31 niveles al lado de la Torre Santa María-, advierten que están evaluando densificar la altura por zonas: “Creemos que de 4 a 7 pisos es lo más sano… es lo que está pasando en las ciudades europeas”.
Pero el crecimiento vertical de la ciudad de Santiago no es exclusivo de la metrópolis, dice el director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la Universidad Diego Portales, Genaro Cuadros: “También se puede ver en ciudades del norte del país y aunque en el Censo todavía aparece que la mayoría de los chilenos viven en casas, el número de residentes de departamentos es creciente”.
Según el último Censo, de los 5 millones de viviendas ocupadas en el país, un 15% son departamentos.
El experto explica que “el camino a la casa propia ya no es inmediato y la idea de una propiedad para toda la vida tampoco. Ahora lo más común es que una pareja llegue a un departamento pequeño y cuando logra un mejor ingreso, lo deje para irse a uno más grande o a una casa en un zona más acomodada”.
Y agrega que precisamente estas personas “que se están incorporando a la clase media buscan acercarse físicamente a sus lugares de trabajo. Por eso se van a Ñuñoa, Providencia, San Miguel o Recoleta, que en general tienen buenas conexiones de Metro”.
Edificios muy altos en calles muy pequeñas
Cuadros sostiene que “en Chile todavía falta desarrollar una cultura de vecindad para grandes edificios. Cuando hay entre 80 y 120 familias habitando una misma torre, todo se puede volver un gran problema. En eso es vital una buena gestión y un buen administrador no es alguien que vaya a recibir el sueldo mínimo. Eso no siempre es entendido por los vecinos. Hoy, lamentablemente, con lo que se ofrece en el mercado, los administradores no tienen conocimientos suficientes para lidiar con 100 familias al mismo tiempo”.
Texido, de la U. de Chile, agrega que son inevitables los impactos que generan las obras que superan los 8 pisos de altura. “De la noche a la mañana vecinos que viven en casas aledañas se encuentran con 120 ojos que los están viendo desde las alturas. Y eso es una irrupción a la privacidad importante”.
Pero además, advierte, “en Santiago se construyen edificios de mucha altura al lado de calles estrechas, provocando obviamente congestión. Un edificio de 24 pisos necesariamente deberá tener unos cinco niveles de subterráneos sólo para estacionamiento, lo que incentiva el transporte privado en una ciudad ya con graves problemas de circulación”.
Y señala que “siempre se saca el ejemplo de Nueva York, que tiene edificios de gran altura, pero se evita mencionar que esos edificios se levantan a la orilla de la vereda sólo hasta los ocho pisos y de ahí para arriba se desarrollan hacia el interior del terreno para evitar que a la vista quede un murallón de 30 pisos”.
En Maipú algo de eso han intentado hacer. Si bien la comuna ha tenido una sostenida alza en la venta de departamentos (en 2012 fue de 6,4% según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción), en el sector céntrico se estableció una importante restricción. “No pueden superar las alturas del Templo Votivo de Maipú, porque así lo resguardamos como el referente más importante de la comuna”, explica el alcalde Christian Vittori.
La CChC señala la necesidad de permitir una mayor densificación en torno a vías donde se encuentren buenos sistemas de transportes.
“Si uno mira el Censo 2012, casi el 80% de las personas todavía vive en casa, pero es una tendencia que está variando de modo sostenido. Si uno mira las cifras de ventas recientes, casi el 70% de los nuevos propietarios adquiere departamentos”, dice el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado.
Y detalla que las obras más codiciadas son los departamentos de menos de 50 metros cuadrados… precisamente los que son más ofertados en los edificios de más de 20 pisos.
“La razón principal en la construcción de estos edificios es la escasez de suelo porque muchos municipios son reacios a la construcción en altura. Es una paradoja, porque esta limitación obliga a hacer obras más altas para ofrecer un mayor número de departamentos en las zonas disponibles”, dice.
Por ello, señala la necesidad “de permitir una mayor densificación en torno a vías estructurales o donde se encuentran buenos sistemas de transportes, como por ejemplo en la vereda oriente de Américo Vespucio Sur, en la Línea 5 del Metro”.
Explica que esta evolución en las construcciones chilenas “es una tendencia de las grandes ciudades del mundo. Además de Europa, se está registrando en Corea del Sur y en China, donde los centros urbanos cada vez tienen más edificios altos, porque optimizan los servicios cercanos. Y al haber concentración de servicios, se garantiza bienestar para los residentes”.
Asimismo, señala que los daños provocados por terremotos -como roturas de tabiques- “nos plantea que se debe hacer algo con los seguros para terremotos, porque son voluntarios. El punto es que en una casa, los daños afectan al propietario, pero en un departamento puede haber terceros afectados y alguien debe hacerse cargo”.
Agrega que “la unidad completa es el edificio. No saco nada con tener asegurado un pedazo y ese es un tema que debería abordarse porque no se ha hecho”.
Los tres polos de desarrollo inmobiliario en la capital
Aunque son más de 10 los sectores que han concentrado el desarrollo inmobiliario en Santiago en la última década, tres de ellos son los sectores que se han consolidado como los grandes polos en esta materia. Así lo asegura el urbanista y socio de la consultora Atisba, Iván Poduje, tras analizar el Censo 2012.
Densificación de centros:
Se caracteriza por edificios muy altos de departamentos pequeños, en que los residentes privilegian los servicios y la proximidad al empleo. Por ejemplo, los barrios República, Santa Isabel y últimamente el sector de Balmaceda. A éstos se incorporará el eje Las Lilas-Los Leones debido a la construcción de la Línea 6 del Metro.
Densificación de corredores:
Surgen al amparo de líneas de Metro, grandes avenidas y autopistas. Ejemplo de ello es Apoquindo y ahora se está sumando Avenida Irarrázaval, “cuya hiperdensidad se explica por cambios normativos que acogen la gran demanda que tiene Ñuñoa”.
Densificación de periferia:
Dice que es la modalidad más reciente y se caracteriza por edificios de 4 a 6 pisos, emplazados en barrios residenciales. Ejemplo de ellos son sectores como Portezuelo, La Dehesa o la parte alta de Las Condes.