- Dependiendo del tipo de bien, los bancos utilizan distintas metodologías para llegar al valor comercial de un bien raíz, ya sea por la comparación de mercado, la rentabilidad o el valor físico, entre otras.
Fuente: El Mercurio
Como prestan dinero de terceros, los bancos realizan una evaluación de los riesgos en que incurren al otorgar un crédito.
María Asunción Garrido, directora de Tasaciones de Transsa Consultores, explica que una tasación es un informe técnico que contiene una descripción completa del bien en cuanto a terreno, construcciones, materialidad, programa, superficies, entorno, situación normativa, etc. “Sin embargo, el ítem más importante es el análisis de mercado y la valoración, ya que este es la conclusión de todo lo anterior”.
Aclara que, en general, las entidades bancarias aplican el criterio de valor comercial para tasar sus propiedades; es decir, el valor de tasación debe ser reflejo del posible valor de venta de la propiedad en un escenario y plazos normales. “Dependiendo del tipo de bien se utilizan distintas metodologías para llegar a este valor, ya sea por la comparación de mercado, generalmente usado para bienes habitacionales; la rentabilidad, en el caso de propiedades comerciales, y el valor físico, cuando se trata de bienes de uso específico, etc.”.
Al respecto, en el Banco de Chile señalan que para realizar este tipo de informe consideran aspectos como los antecedentes legales y municipales de la propiedad, los antecedentes de mercado; el mejor uso del bien -es decir, lo que determina la mejor metodología de valoración (renta, costos de reposición, estudios de cabida inmobiliaria, etc.-, y el estado de conservación (de acuerdo a la visita que se realiza).
Sin embargo, en esta entidad bancaria resaltan que los aspectos que más pesan a la hora de realizar una tasación son la homologación de acuerdo a antecedentes de mercado, ya que lo principal es determinar el valor de mercado del bien tasado, y las condiciones particulares del bien en el entorno; es decir, cómo afecta la calidad de la garantía.
Criterios de ajuste
Existe la creencia de que la tasación bancaria “castiga” las propiedades, o bien tasa muy por debajo del mercado, en una suerte de exagerado celo o resguardo respecto de lo que se va a constituir como una garantía para el banco.
Asunción Garrido señala que esta idea tiene que ver con los criterios de ajuste que poseen las entidades bancarias respecto de situaciones que incrementan el riesgo de la garantía, como son construcciones no regularizadas o fuera de norma, construcciones no asegurables (adobe) u otros casos en que los bancos, independiente de reconocer el valor comercial, toman una postura más conservadora al momento de entregar el crédito.
“En resumen, existe un valor de tasación que debiera ser el reflejo del valor comercial, pero también existe un valor de garantía, que es el monto sobre el cual se realiza la operación bancaria. El cliente muchas veces se queda con la impresión de que el banco le “tasó bajo” porque confunde el valor de garantía con el valor comercial; por ello es importante que lea el informe y analice cuáles son los criterios aplicados”.
En este sentido, dice que es esencial que el solicitante del crédito o comprador de una vivienda se informe cabalmente respecto de situaciones como, por ejemplo, ampliaciones sin regularizar y políticas de cobertura de seguros del banco, entre otras.
En el Banco de Chile sostienen que un banco tiene la misión de realizar una valoración de acuerdo al mercado, en la cual se valorizan aspectos que un cliente genérico daría a la propiedad. “No incluye intereses particulares del comprador o el interesado. Es común que un individuo dé valor a ciertos aspectos cualitativos que reflejan sus intereses particulares y que no son necesariamente de interés común”.
Otros ejemplos
Un caso recurrente es que el cliente haya invertido en su propiedad mucho más de lo que se está valorando. “Esta situación tiene relación con el reconocimiento que puede hacer en general el mercado sobre la inversión realizada”, indica la directora de Tasaciones Habitacionales de Transsa Consultores.
Agrega que un ejemplo de ello puede ser una propiedad que ubicada en un barrio en donde predominan viviendas económicas, considera un programa y nivel de terminaciones muy por sobre el mercado en el que está inserto, con ampliaciones diversas, materiales y elementos de lujo. “Esto la transforma en un bien de difícil reventa, ya que, independiente de la inversión realizada, a menudo existe para un determinado sector un techo de valor sobre el cual simplemente existen mejores opciones, como viviendas en barrios de estándar superior o en nuevas en zonas de carácter más homogéneo.
Otro ejemplo puede ser la autoconstrucción en parcelas de agrado. “En este escenario, nos encontramos a menudo con propiedades que han sido el claro ejemplo del entusiasmo de sus propietarios que, muchas veces sin una asesoría profesional, llevan adelante proyectos con enormes deficiencias de diseño que terminan restringiendo su demanda, y como consecuencia, la inversión real no es reconocida en el valor de mercado”.
Derechos de los clientes
La experta de Transsa Consultores recomienda que los clientes siempre pidan el informe de tasación que realizó el banco y lo lean completo, ya que muchas veces se remiten solamente al valor de tasación, sin revisar información que podría ser relevante conocer antes de comprar una vivienda. “Por tratarse de un informe técnico, éste contiene información que el cliente puede no saber interpretar; por ello, tiene pleno derecho a realizar consultas posteriores, aclaraciones, e incluso a refutar el contenido de esta si es que no se ajusta a la realidad o si considera que se omitió información importante en él”.