Fuente: El Mercurio
Santiago, Chile. 6 agosto, 2012. El nuevo rayado de cancha que regirá para el pago del Impuesto Territorial de los predios no agrícolas en el país, más conocido como las contribuciones, está en plena elaboración y el Servicio de Impuestos Internos (SII) prevé que a fines de octubre estarán listas las nuevas valorizaciones que se aplicarán a partir de enero de 2013.
En este proceso el servicio desarrolló una nueva fórmula para el cálculo del valor de los terrenos. Esta última, junto con la tasación de la propiedad -que considera, entre otras variables, el tipo de construcción-, constituirá la base imponible para determinar el señalado gravamen.
El director del ente fiscalizador, Julio Pereira, adelantó a “El Mercurio” que se han incorporado nuevas definiciones técnicas y que se está trabajando en una nueva estructura de zonificación urbana denominada Áreas Homogéneas (AH).
El diseño de estas últimas ha implicado el estudio de distintas variables urbanas como uso de suelo, categoría de la construcción, nivel de densificación, planes reguladores comunales, entre otros elementos, por parte del Departamento de Avaluaciones. Esta última área cuenta con cerca de 400 funcionarios a nivel nacional y en ella trabajan distintos tipos de profesionales como arquitectos, ingenieros y agrónomos.
Ahora bien, en la nueva modalidad de zonificación o Áreas Homogéneas, éstas corresponden a zonas más pequeñas geográficamente, más precisas y con un valor único de suelo. Las actuales zonas son territorialmente extensas y, por lo tanto, heterogéneas, lo que trae aparejada la necesidad de disponer de muchos valores de suelo al interior de cada área, de acuerdo con la minuta que detalla la metodología de este nuevo criterio elaborado por el SII.
“El objetivo es que no haya variaciones significativas”, explica Pereira.
En el sector privado coinciden en que se trata de un cambio significativo que afectará los montos de las contribuciones y explican sus razones.
El abogado Matías Guzmán señala que con esta nueva fórmula el SII busca una mayor exactitud en la tasación de los terrenos. Actualmente existen tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país, donde la superficie está sectorizada en áreas o Zonas de Características Similares (ZCS). Esta información se encuentra registrada en los planos comunales que se encuentran en las respectivas Direcciones Regionales del SII.
El parámetro ZCS corresponde a sectores de la comuna con características homogéneas en cuanto a dinámica de desarrollo, morfología urbana, uso o destino predominante, infraestructura, accesibilidad, normativa urbana, entre otras.
En el caso de que existan sitios con valores por sobre o por debajo de dicha ZCS se aplican factores de ajustes.
Con el cambio en la fórmula para el cálculo de valor de terrenos, agrega el jurista del Estudio Guzmán y Benítez, el SII está dejando de lado el parámetro ZCS por una zonificación más específica. Esto, asegura, redundará en menos correcciones, pero también generará alzas en algunas tasaciones, como los predios industriales. A modo de ejemplo, señala el experto, hoy a una fábrica ubicada en Quilicura, que supera el ZCS normal de esa comuna, se le aplica un factor de ajuste a la baja, ya que el terreno de la fábrica es mucho mayor en superficie al ZCS de esa zona.
Luis Felipe Ocampo, director de Consultoría Tributaria de Ernst & Young, califica como “una buena práctica” los ajustes por parte del SII, porque se nivelarán los avalúos a lo que ocurre en el mercado, pero en términos reales, explica.
De acuerdo con las cifras de 2012 del SII, el avalúo total de los bienes raíces no agrícolas asciende a US$ 218.600 millones. A su vez, el grueso de este tipo de propiedades se ubica en la Región Metropolitana, y le sigue Valparaíso.
Santiago Oriente
Una de las zonas donde los expertos anticipan un alza en los avalúos de los terrenos es en Santiago Oriente.
Claudia Sossa, directora de Tax en KPMG, señala que en esta área de la capital se ha generado una escasez de suelos, lo que podría encarecer la superficie y por ende elevar las contribuciones.
Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Santiago y Vitacura, son las comunas donde los expertos anticipan mayores alzas, ya sea por la mejora en obras de urbanización, la localización del metro o los mayores estándares en la calidad de las construcciones por el efecto terremoto.
“Es probable que en algunas áreas del país se produzcan ajustes al alza, producto de nuevos desarrollos de infraestructura, consolidación de sectores y una mayor demanda por esas zonas. Por ejemplo, cerca de Costanera Center podrían verse incrementos en los precios. Lo mismo podría suceder en Las Condes, en los lugares aledaños a la extensión de la Línea 1 del Metro -inaugurada en enero de 2010-, que no fue considerada en el reavalúo anterior”, señala Ocampo.
Los pasos para reclamar un avalúo
El abogado tributario Matías Guzmán explica que existen dos procesos para reclamar cuando el contribuyente no está de acuerdo con el Impuesto Territorial: uno general y otro especial.
El primer proceso, donde cualquier persona puede pedir la revisión del avalúo, constituye un trámite que se realiza ante el Departamento de Avaluaciones del SII. Si la respuesta es negativa, la persona puede recurrir a un juicio tributario general. Las próximas instancias son la Corte de Apelaciones y luego la Suprema.
El otro camino es especial y se genera con cada nuevo reavalúo. En este caso, el solicitante tiene un mes para reclamar ante el SII por la modificación en la tasación, y, si no hay acuerdo entre el SII y el solicitante, el caso pasa a un tribunal especializado de alzada, compuesto por un abogado, un ingeniero y un arquitecto.
A juicio de Guzmán, este camino es el más recomendable, pues es mucho más expedito y, además, más específico.
Claudia Sozza agrega que la reclamación debe fundarse en algunas causales, como puede ser la determinación errónea de la superficie de los terrenos o construcciones.
Matías Guzmán puntualiza que es importante que las personas tengan claro el avalúo actual de sus propiedades y la futura tasación, para que puedan reclamar dentro de los plazos si discrepan en torno a los valores.
