La Reina se consolida como la comuna con más proyectos de casas de alto valor en Santiago

• En los últimos 10 años se construyeron 127 conjuntos. Con ese ritmo, estudio proyecta que las 115 hectáreas disponibles permitirán asegurar la oferta por 13 años más.  

Fuente: El Mercurio

La Reina construye condominios de alto avalúo en suelos hoy ocupados por grandes casonas. Compite con zonas como Chicureo, pero entre sus atributos ofrece cercanía, conexión con líneas de metro y áreas verdes.

Santiago, Chile. 31 mayo, 2013. Vida de barrio, extensas áreas verdes y construcciones de bajas alturas y a escala humana. La mezcla de estos factores ha permitido a La Reina destacar como una de las comunas predilectas entre quienes buscan casas con buena superficie, dirigidas para familias de altas rentas.
Un estudio realizado por la consultora AGS Visión Inmobiliaria muestra que la comuna es la que presenta la mayor cantidad de proyectos de casas para este perfil de compradores: personas que optan por viviendas de un promedio de UF 8.750, con más de cuatro dormitorios, jardín y localizadas en barrios con buena calidad de vida.
En los últimos 10 años se construyeron 127 condominios de hasta 20 casas en La Reina. Con ese ritmo de consumo, el análisis inmobiliario proyecta que la comuna aún tiene 115 hectáreas de terrenos “reciclables” (hoy ocupados por grandes casonas) que permitirán mantener la oferta por los próximos 13 años. “Hay una variada oferta para familias que buscan diversos intereses, con viviendas boutique, especialmente diseñadas. La gracia de La Reina es que ha logrado consolidar un modelo de densificación de casas con lo mejor de los departamentos, como acceso controlado y seguridad”, explica Esteban González, director de estudios de AGS.
Actualmente se comercializan 17 proyectos en La Reina, con lo cual lidera en cantidad de conjuntos para familias de altos ingresos. Le sigue Lo Barnechea, con 13, y Las Condes, con 3.
Este auge se explica también por el plan regulador, que restringe las alturas en casi todo el territorio comunal y solo define un eje de densificación variable a lo largo de la Avenida Ossa.
¿Y qué sucederá dentro de 13 años, cuando se agoten los terrenos que pueden reconvertirse? Según Eduardo Martínez, jefe de estudios de AGS, hay zonas, como el triángulo entre Larraín, Tobalaba y Ossa (con los terrenos contiguos al paño donde se levanta el mall Plaza Egaña) que podrían densificarse en altura.

Fibra de vidrio y policarbonato: Resistencia y durabilidad para techar

• Múltiples propiedades y ventajas ofrece a distintos sectores de la industria, especialmente a la construcción, el uso de fibra de vidrio y policarbonato en techumbres e, incluso, como revestimiento.

Fuente: El Mercurio

El policarbonato y la fibra de vidrio se han transformado en una tendencia mundial para cubiertas, desde viviendas hasta estadios.

Santiago, Chile. 31 mayo, 2013. Las cubiertas y techumbres fabricadas con fibra de vidrio y policarbonato han entrado cada vez más al rubro de la construcción, sin dejar de lado otras industrias donde se requiera, especialmente, transparencia en los espacios, dándole mayor luminosidad.
Así lo señala Cristián Ribalta Pizarro, arquitecto y docente de Dibujo Arquitectónico y Estructural, Escuela de Construcción Duoc UC, sede Valparaíso, quien explica que los policarbonatos ofrecen múltiples propiedades como translucidez, capacidad aislante, protección de filtro UV, facilidad de instalación y diferentes colores.
“De esta forma, las ventajas de este material radican en su durabilidad, resistencia, rapidez en la instalación y economía respecto de otras soluciones de cubiertas que posibiliten el paso de la luz”.
En tanto, agrega que las planchas de fibra de vidrio tienen la ventaja de ofrecer un menor costo. Asimismo, expertos subrayan su resistencia a agresiones químicas y a cambios climáticos. E, incluso, dice Cristián Ribalta que la fibra de vidrio también puede ser usada como revestimiento.
Ventajas 
Otra de las ventajas de las cubiertas y techumbres fabricadas con estos materiales es que su instalación es un proceso simple. “Se fijan con topes que traen sello de goma incorporado y las uniones entre ellas se hacen con perfiles del mismo material fabricados como conectores. Las recomendaciones son las indicadas por el fabricante, pero no tiene nada en especial, pudiendo cualquier persona instalar estas planchas”, dice el docente de Duoc UC.
Por su parte, Jorge Bremer, docente de la carrera de Construcción de Duoc UC, sede Valparaíso, sostiene que el policarbonato -como sistema de techos traslúcidos- nace como una alternativa a las tradicionales cubiertas de vidrio, acrílico y fibra de vidrio, ya que ofrece mayores beneficios como su durabilidad.
“Las cubiertas en policarbonatos representan un nuevo concepto de cerramientos arquitectónicos traslúcidos, entregando gran flexibilidad de diseño. Este material está desarrollado para una amplia gama de aplicaciones, incluyendo cerramientos verticales y horizontales, arcos parciales o completos, cubiertas en pendiente, entre otras. Asimismo, es lo último en sistemas traslúcidos para techos en centros comerciales, terrazas, piscinas, patios y fachadas, entregando luminosidad a todos sus proyectos y una amplia variedad de soluciones”, comenta el especialista.
Dentro de todo este desarrollo, añade Jorge Bremer la importancia de ser amigables con el medio ambiente. “Existen seis tipos de plásticos, y por el volumen mundial de residuos nace la ley de las tres “R”. Esto significa, reducir, reciclar y reutilizar. Estos tipos de plásticos constituyen el 90% de los desechos, por lo tanto, casi toda la industria del reciclado se centra en la recuperación del plástico”. Un punto relevante en esta industria a tomar en cuenta.
Normativa 
Las cubiertas y techumbres están normadas por su diseño en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, especialmente en el artículo 4.1.10. Así lo señala Jorge Bremer, docente de la carrera de Construcción de Duoc UC, sede Valparaíso, quien sostiene que es indispensable saber que la cubierta de una vivienda u obra mayor debe estar de acuerdo a la NCh 1079, relativa a la zonificación climática habitacional.
“Esto quiere decir que la cubierta debe contar con un diseño de arquitectura de acuerdo al clima, donde la zona geográfica será un referente en que se construirá la obra”, dice. Agrega que la normativa señala que todas las viviendas deben cumplir con las exigencias de acondicionamiento térmico allí señaladas.

Enea cancela plan por US$ 800 millones en viviendas y se enfoca en negocio industrial

• Firma cambió de estrategia ante retraso del plan habitacional, la alta demanda por suelo y el aumento del precio de este.

Fuente: El Mercurio

El gerente general de Enea, Roberto Alcalde, arribó al parque de negocios a fines de 2012. Antes se desempeñó en la inmobiliaria Aconcagua, del grupo SalfaCorp.

Santiago, Chile. 31 mayo, 2013. Enfocarse exclusivamente en los proyectos de perfil industrial. Esa fue la decisión que adoptó a fines del año pasado el parque de negocios Enea, controlado por Enersis (55%) y la familia Guzmán Nieto (45%).
Por ello, decidió cancelar la ejecución de un megaproyecto inmobiliario por US$ 800 millones que se emplazaría en 300 hectáreas de su propiedad en Pudahuel, donde se levantarían cerca de 7.000 viviendas.
Se trata de un PDUC (Proyecto de Desarrollo Urbano Condicionado) que la firma preveía desarrollar en esa comuna, al igual que las otras dos iniciativas de las mismas características impulsadas -de forma separada- por los grupos Hurtado Vicuña y Santa Cruz.
Estos últimos PDUC sí continúan su tramitación en el sistema público. Junto al de Enea, sumaban inversiones cercanas a los US$ 3.500 millones.
Enea optó por desistir del plan habitacional tras 7 años de tramitaciones en diversas entidades, entre ellas, la Contraloría General de la República.
El gerente general de Enea, Roberto Alcalde -quien llegó a la firma a fines de 2012-, explicó que la decisión fue tomada porque la “vocación del parque es industrial, ese es el centro del negocio”. Señaló, además, que se juntaron algunos factores de mercado, como la escasez de suelo para desarrollo de centros industriales en la Región Metropolitana y el aumento del precio de los terrenos en la capital.
Junto con lo anterior, añadió Alcalde, a la firma le quedaban pocos paños para comercializar con destino industrial. En ese escenario, y “dados los tiempos que se había demorado la tramitación del PDUC y como no había una luz clara sobre cuándo podría concluir ello, se decidió terminar con ese plan”, comentó Alcalde.
Pese a poner fin a ese proyecto habitacional, en Enea, terceros desarrollaron previamente 50 hectáreas en el ámbito residencial. En dicho paño existen unas 3.150 viviendas habitadas. “Con eso se termina el tema de las viviendas”, recalcó Alcalde.
Nueva apuesta
En total, Enea tiene 1.030 hectáreas y es el parque industrial más grande del país. Tras la modificación de planes, aún le quedan 500 hectáreas brutas para el desarrollo de futuras etapas.
Las 300 hectáreas que quedaron liberadas tras el fin del PDUC aún no están en proceso de ser vendidas, a diferencia de otras 32 hectáreas de la denominada Fase II. Alcalde indicó que se trata de un sector que se comercializará en paños individuales de unos 2.000 metros cuadrados. Esa zona tiene un potencial de ventas de UF 1,6 millones, cerca de US$ 75 millones, y la firma prevé tener el 100% colocado en 2015.
Alcalde comentó que ya tienen el 25% entregado a empresas medianas de los sectores mineros, de alimentos y construcción. Agregó que se trata de compañías que buscan nuevos sitios para ampliar sus instalaciones.
“Hemos tenido mucha demanda. El mercado industrial está muy fuerte. Nosotros somos un producto premium, por la ubicación y los estándares que tenemos”, afirmó el ejecutivo.
Para este año, la proyección de ventas de terrenos de Enea es de UF 470.000, con lo que lograría un crecimiento de 10% respecto de 2012. Para 2014, la firma prevé aumentar esa cifra en idéntico porcentaje o en hasta 15%.
190 firmas en la zona y esperan mall de Paulmann
Enea está cumpliendo 15 años de existencia. Le resta igual número de años para completar el plazo que consideró originalmente su master plan para que estuviera desarrollado.
En este parque ya están instaladas más de 190 empresas, que dan trabajo a unas 6.500 personas. A la vez, en las viviendas que se desarrollaron hace unos años viven unos 15.000 individuos.
A la fecha, la inversión total que ha capturado el proyecto asciende a unos US$ 600 millones, monto que se compone por iniciativas de terceros como del propio Enea.
Uno de los proyectos emblemáticos que aún no se desarrolla es un centro comercial de Cencosud que se levantaría en un paño de 20 hectáreas, que el grupo liderado por Horst Paulmann adquirió en 2006. “Esperamos que hagan el mall “, comentó el gerente general de Enea, Roberto Alcalde.
Estimó que si se destraban las aprobaciones a los PDUC de los grupos Hurtado Vicuña y Santa Cruz, podría mejorar el escenario para iniciar las obras de dicho centro comercial.
Alcalde afirmó que las diferencias de precio que mantuvieron con Cencosud respecto del terreno vendido fueron solucionadas a fines del año pasado “y no quedan temas pendientes al respecto”.
En 1998, el precio de venta del metro cuadrado de suelo en Enea era de UF 2,01, mientras que este año llega a UF 5,1. “Este era el patio trasero de Pudahuel. Ahora es un polo de desarrollo empresarial. Ha logrado una plusvalía importante y sinergias con la comuna y el aeropuerto”, comentó el ejecutivo.

El loft soñado puede costar hasta $ 500.000 mensuales

• Algunos están dispuestos a esperar y pagar más con tal de hacerse de uno de los pocos disponibles.

Fuente: Las Últimas Noticias

Los lofts son una alternativa apetecida por un grupo creciente que busca algo distinto y moderno.

Santiago, Chile. 31 mayo, 2013. A penas lo vio, Francisco tomó una decisión rápida. “Lo compro”, le dijo a la corredora. Este ingeniero civil de 34 años ni siquiera preguntó cuánto le costaría ese loft de 90 m2 frente a la plaza Las Lilas, en Providencia. Llevaba un buen tiempo vitrineando: sabía que debería desembolsar sobre UF 5.000 pero no le importó. “Me dio lo mismo endeudarme”, recuerda, instalado hace ya casi un año en el lugar.
Así como para buena parte de los chilenos la expresión “el sueño de la casa propia” ha ido mutando hacia la figura del departamento, cada vez hay más que visualizan un loft como el lugar ideal. Son unidades con techo de doble altura, sin paredes de separación de ambientes, con amplios ventanales y un diseño vanguardista. Su origen está en el Nueva York de los años 70, cuando artistas locales comenzaron a adaptar antiguas bodegas de fábricas para vivir y trabajar en un solo lugar. Hoy las constructoras replican el modelo, con diseños que resaltan la obra gruesa, el aluminio y el diseño de cada rincón.
En Chile son aún escasos, pero la proliferación de las torres de departamentos en serie ha convertido a los lofts en una alternativa apetecida por un grupo creciente que busca algo distinto y moderno.
Alta demanda 
Las cifras demuestran que esta demanda sube como la espuma. “La oferta aún es muy discreta. Por ejemplo, en la comuna de Santiago hay 70 proyectos a la venta, pero sólo 3 ofrecen lofts. La demanda no se condice con la oferta existente”, explica Gabriela Paredes, subgerenta de comunicaciones de PortalInmobiliario.com.
Según una encuesta de este sitio, los interesados son principalmente profesionales entre 25 y 45 años dispuestos a comprar hasta por UF 5.500 (más de $ 125 millones) y arrendar por $ 500.000. “Prefieren esperar para encontrar el loft de sus sueños antes que cambiarse a un departamento común y corriente”, agrega Paredes, quien apunta a los barrios Yungay, Lastarria, Italia, Bellavista y Plaza Ñuñoa entre los preferidos de Santiago. Y en los cerros más onderos de Vaparaíso también son furor.
Por fuera pueden parecer rústicos, pero los lofts tienen comparativamente varias ventajas respecto de los departamentos comunes y corrientes. Por cierto, también tienen sus bemoles: no cuentan con la privacidad de las habitaciones y su amplitud de espacios hace compleja la administración de la energía, pero precisamente por eso suelen tener un diseño que permite aprovechar al máximo los recursos.
Para familias 
Por su amplitud de espacios, ductilidad y metraje (en promedio de 60 m2), los lofts suelen ser preferidos por quienes viven solos o en pareja sin hijos. Sin embargo, algunas constructoras han innovado con construcciones destinadas a familias. En Lo Barnechea y El Arrayán se ofrecen casas tipo loft de más de 110 m2 con precios que superan los $ 170 millones, valor que -en todo caso- puede ser más económico que el de una casa normal en el barrio. “Lo que se busca es un espacio donde sus habitantes puedan vivir su filosofía de vida”, define Paredes.
Para quienes buscan su primer loft, no es necesario gastar tanto. Los hay por un promedio de $ 35.000.000 (38 m2 en Santos Dumont, Recoleta), precio que sube unos $ 7 millones en el barrio República. Lo interesante es que son una buena apuesta de compra, ya que su arriendo en la comuna de Santiago promedia $ 330.000 mensuales (unos $ 50.000 más que los departamentos tradicionales).
Ventanas en el techo de los baños
En general, la norma de los lofts ofrece una apariencia cúbica con amplios ventanales de doble altura. Esto permite una iluminación natural clara y directa en toda la unidad durante gran parte del día. Incluso, en sus únicos espacios cerrados, como los baños, aparecen en algunos casos entradas de iluminación natural en los techos, a través de ventanas de termopanel. Fernanda Rubio, arquitecta asistente de Velux Chile, explica que dentro de estos paneles “hay un 98% de gas argón “que tiene como característica la modulación, lo que permite abarcar grandes paños, proporcionando mayor entrada de luz y mejorando el confort interior”.
Baja la cuenta de la luz 
Por muy buena orientación que tengan, en los departamentos tradicionales suele haber rincones que permanecen oscuros o requieren luz artificial de día. Los lofts tienen la gracia de que en verano no es necesario prender ampolletas en ningún rincón mientras haya sol, reduciendo las cuentas de luz.
Y durante la noche, debido a que no están compartimentados, basta la estratégica presencia de una buena luz central para alcanzar gran parte de su superficie. Menos es más.
Calefacción inteligente 
Al ser unidades abiertas, en invierno cuesta mantener el calor. Pero también su diseño y prestaciones están pensadas para ello. El mismo gas argón de los termopaneles (presentes en casi la totalidad de las unidades en venta) colabora a la aislación térmica y acústica en épocas frías y cálidas, utilizando el sol de manera inteligente durante el día y manteniendo el calor generado en en interior durante la noche. Los lofts suelen incorporar calefacción de losa radiante, aunque los más modernos tienden hacia sistemas eléctricos impulsados por Chilectra, que ahorran muchísima energía. ¿Cómo? Sistemas de calefacción y caldera que consumen kilowatts por unas pocas horas durante los tramos más baratos (usualmente durante la noche), y liberan calor o agua caliente todo el día.

Vivienda alista medidas para regular construcción de condominios en parcelas

 

• Con los nuevos planes reguladores metropolitanos y el proyecto de Ley de Aportes se busca limitar su aparición, porque no pagan contribuciones ni generan obras viales.

Fuente: El Mercurio

Al construirse cerca del límite urbano, los conjuntos en suelo agrícola recargan la ciudad, pero sin obras de vialidad ni pago de contribuciones.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. Cuando fue publicada en 1980, la Ley 3.516 buscaba frenar la masiva llegada de campesinos a la ciudad. Para ello, permitía la subdivisión de grandes predios agrícolas para que los inquilinos pudiesen construir una vivienda y, a la vez, trabajar la tierra.
Pero su aplicación no tuvo los resultados esperados. De los 207 predios que había en la zona norte de Santiago, cuando se lanzó la norma, se pasó a solo cinco en 1987. Y desde entonces se comenzó a generar una distorsión: en lugar de ser destinados al uso agrícola, los terrenos fueron adquiridos por inmobiliarias que los transformaron en grandes condominios sociales, ubicados en el límite urbano, principalmente en torno al Gran Santiago, Valparaíso y Concepción.
“La efervescencia que genera la metrópoli en la periferia es demasiado fuerte para el mercado de la tierra. Se empieza entonces a especular con los terrenos y, en Santiago, zonas como Lampa, Tiltil y Colina, más del 70% se acoge a la ley. Como en Chile no hay organismos que fiscalicen, en ninguno de estos terrenos se construyeron las casas del dueño y el cuidador, que era lo que permitía la norma. En lugar de eso, se crearon condominios en parcelas de agrado, que tienen agua y luz y están exentos de contribuciones, porque son compradores de tierras de asignatarios de la reforma agraria”, explica la geógrafa de la UC y experta en esta problemática, Gloria Naranjo.
Con la proliferación de este fenómeno inmobiliario, las parcelas de agrado con uso habitacional irregular llegan a más de 20.000 hectáreas en el Gran Santiago, lo que supera la superficie de todas las comunas del sector oriente de la capital.
A juicio del urbanista Luis Eduardo Bresciani, estos usos ilegales de predios rurales generan un crecimiento artificial de la ciudad, sin la vialidad e infraestructura necesaria. “La parcelación en 5.000 hectáreas, con destino residencial es un cáncer urbano y territorial. No solo destruye el suelo agrícola y natural, sino que además deteriora a las ciudades, con bajas densidades, insuficiencia de infraestructura y fuerte segregación”, opina.
Con estos diagnósticos, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) buscará regular la generación de condominios en parcelas. A partir de diversos instrumentos, se apunta a evitar las grandes subdivisiones (y así bloquear la construcción de numerosas viviendas) para mitigar su impacto en el entorno urbano.
El secretario regional ministerial de Vivienda de la Región Metropolitana, Juan Andrés Muñoz, explica que el proyecto de Ley de Aportes, que se tramita en el Senado, permitirá asegurar que los nuevos condominios en parcelas también financien el impacto vial que generen en las comunas donde se construyan. “La ley hace que todas las obras de más de diez viviendas paguen, incluidos estos condominios en suelo agrícola. Así se va a evitar que, por ejemplo, usen como vialidad caminos rurales que después se hacen insuficientes, como pasó con el caso de Av. Pedro Fontova y los predios agrícolas de ese sector”, señala.
Con esta medida concuerda la Cámara Chilena de la Construcción. Su gerente de estudios, Javier Hurtado, dice que la nueva normativa será el mecanismo que frenará el impacto negativo que originan los desarrollos inmobiliarios en predios rurales. “Toda la externalidad producida debe hacerse cargo de proyectos, incluidas estas parcelas con los vacíos que generan”.
Agrega que otra alternativa que formaliza la Ley de Aportes es el fomento de Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), que permiten construir conjuntos de vivienda en zonas ubicadas fuera del límite urbano, pero que deben cumplir con obras de vialidad y servicios.
Instrumentos de planificación
No es todo. También los nuevos planes reguladores metropolitanos del Gran Santiago (PRMS 100) y del Gran Valparaíso (Premval), que están en tramitación, apuntan a evitar que la situación se repita en el entorno de los nuevos límites urbanos que definen. Para eso, establecen superficies mínimas para que las futuras subdivisiones no den cabida a grandes conjuntos habitacionales.
En el caso del PRMS 100 se establecerá un mínimo de cuatro hectáreas para subdividir predios agrícolas y el Premval del Gran Valparaíso establecerá un mínimo de dos.
“La gente compra y a los cinco años se aburren de no tener agua potable ni caminos pavimentados y generan una carga financiera para el municipio que no tiene por qué hacerse cargo de esos desarrollos. En el valle de Casablanca concentramos la extensión urbana en torno a la comuna y liberamos el valle como zona rural para que se generen ahí actividades productivas silvoagropecuarias. Así se impide la proliferación de parcelas de agrado que compiten con el desarrollo productivo agrícola. Con la subdivisión predial mínima de dos hectáreas buscamos paralizar parcelación de grandes terrenos de 5.000 hectáreas”, indica el seremi de Vivienda de Valparaíso, Matías Avsolomovic.
Medidas
Proyecto de Ley de Aportes
Exige a todas las obras, incluidas las que se levanten en suelo rural, pagar por el impacto vial que causen.
Planes reguladores
Los nuevos instrumentos reducen a una superficie mínima la subdivisión predial, lo que limita la posibilidad de construir grandes condominios.

Inmobiliarias activan planes para reducir pugnas con clientes y sustentar sus ventas

 

• Entre las tareas destacan actuar en redes sociales, publicidad para nichos emergentes de compradores y obras voluntarias de mitigación para las comunidades vecinas.

 Fuente: El Mercurio

Expositores Intervinieron en el seminario de ACOP (de izquierda a derecha): Enrique Quevedo, gerente general de Almagro; Sergio Montes, gerente comercial de Sinergia, y Pablo Droguett, gerente comercial de Aconcagua.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. No solo de vender más viviendas y a buen precio están preocupadas las inmobiliarias. El poder del “nuevo consumidor”, más exigente e informado, se transformó en una de las inquietudes que están abordando con planes concretos las empresas del sector.
Ello, para evitar daños en reputación y, por consecuencia, en sus ventas, pues reconocen que los consumidores de hoy “no perdonan” equivocaciones o malas prácticas. Esto toma importancia en esta industria, en la que una parte relevante de las ventas es por recomendación.
“Las inmobiliarias tienen mala reputación. Se dice que destruyen barrios”. Así de crítico fue el gerente general de Almagro -filial del grupo Socovesa-, Enrique Quevedo, en su exposición en el seminario “El momento inmobiliario, innovar o mantener”, realizado por la Cámara Nacional de Servicio Inmobiliario (ACOP) en el que también participó “El Mercurio”.
Quevedo indicó que junto con apuntar a obtener “el cariño” de sus clientes, buscan la “legitimidad” de sus proyectos en las comunidades donde desarrollan las obras. Algunas acciones que han impulsado en ese sentido es el arreglo de jardines de vecinos y de plazas públicas cercanas a sus edificios.
El académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Católica Sebastián Gray advirtió a las inmobiliarias que deberán tener considerada la participación ciudadana en sus nuevos proyectos, la cual “llegó para quedarse”, advirtió.
El gerente comercial de Aconcagua -filial de SalfaCorp-, Pablo Droguett, señaló que los clientes necesitan mucho más información que antes y que no se conforman solo con aspirar a tener una propiedad. Indicó que hace 15 años, la referencia para comprar una vivienda era el aviso en el diario, pero hoy buscan antecedentes adicionales a los que aparecen en internet.
Indicó que el desafío de las empresas es “trabajar en las redes sociales”. Añadió que la publicidad ya no solo se puede dirigir a la típica familia de tres integrantes (papá, mamá e hijo), sino que a los nuevos nichos, como el adulto joven que contrae matrimonio más tarde, al segmento senior o a los inversionistas.
El presidente de ACOP, Agustín Manterola, reconoció que hay que respetar a los nuevos clientes y su “concepción del mercado, que es diferente a la que teníamos veinte años atrás. Ellos son los sostenedores del mercado y saben que son un pilar fundamental”.
El precio del “cariño”
Las inmobiliarias también se refirieron a si el costo de la mayor preocupación será absorbido por las empresas o lo traspasarán a los consumidores. Enrique Quevedo comentó que “si bien la rentabilidad de corto plazo no sería la que nos gustaría, pensamos que sí lo será en el largo plazo, porque creemos que los clientes nos preferirán”.
Pablo Droguett indicó que los clientes “por servicios de mayor calidad están dispuestos a pagar más, en todas las industrias”. El ejecutivo agregó que hoy los productos inmobiliarios son muy semejantes, por lo que el foco estará en los consumidores.
En Almagro y Aconcagua coincidieron en que las empresas que lograrán sustentabilidad en su negocio serán las que pongan acento en la atención.
Para Agustín Manterola, la mejor calidad del servicio de las inmobiliarias no debería ser más cara, y “si fuese así, sería un fracaso para nosotros”.
Almagro invierte US$ 11 millones en nuevo proyecto en Vitacura
La inmobiliaria Almagro, filial de Socovesa, adquirió recientemente un terreno en la comuna de Vitacura, específicamente en la intersección de las calles Paderewski con Las Fresas.
En ese sector de Américo Vespucio con avenida Vitacura, la compañía invertirá cerca de US$ 11 millones en el desarrollo de un edificio de departamentos que tendrá viviendas de entre 80 y 120 metros cuadrados, con precios que podrían rondar las UF 8.000.
El gerente general de Almagro, Enrique Quevedo, comentó que con esta iniciativa tendrán una oferta que no se advierte en esa comuna, ya que los proyectos en la zona bordean los 250 metros cuadrados y las UF 25.000.
Otra de las novedades de Almagro será un nuevo edificio de departamentos en Antofagasta, el que es parte de un conjunto residencial que se encuentra levantando en esa ciudad la compañía.
La firma comercializa mensualmente el equivalente a un edificio de 100 departamentos. Para mantener ese ritmo de ventas y también de lanzamientos de proyectos, Almagro anunció a inicios de este año un plan de inversiones de US$ 700 millones para el período 2013-2015, que considera nuevas iniciativas en Santiago y regiones.
El año pasado, la firma inició 15 nuevos edificios con una inversión aproximada de US$ 180 millones.
A la vez, registró ventas por cerca de UF 5,55 millones, lo que representó un alza de 26% respecto de 2011.

Mercado inmobiliario evidencia señales de estancamiento por estrechez de oferta

 

• Firmas del rubro acusan escasez de suelo y mayores restricciones como causas de la baja en los proyectos. Aseguran que es un tema puntual.

Fuente: Diario Financiero

Según Gemines Consultores, ventas crecerían sólo 4,5% este año.

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. La palabra crisis está descartada -al menos por ahora- según los actores y expertos inmobiliarios, frente al ajuste que registran algunos indicadores del sector.
Para Tomás Izquierdo, de Gemines Consultores, sin duda ha habido un freno en la industria. “Se moderó el crecimiento, será menos burbujeante, pero más sano”, dijo ayer en un seminario organizado por la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).
El economista comentó cómo el stock ha ido disminuyendo, mientras que las ventas siguen creciendo, a un ritmo más moderado en todo caso. Por lo mismo, los meses para agotar la oferta también han ido a la baja.
“El nivel de stock se ha ajustado a la baja, aunque no ha llegado en ningún momento a los récord históricos anteriores de 2008-2009 (…) ¿Qué quiere decir esto? Hay escasez de viviendas y la velocidad de venta así lo muestra”, explicó Izquierdo.
En todo caso, el economista asegura que “habrá crecimiento en las ventas de viviendas nuevas, aunque menor que el año pasado”. Así, estima que este período se venderían unas 40.000 viviendas, otra vez récord en el sector, aunque la expansión sería de sólo un 4,5%, lejos del 26% que se registró en 2012.
Según Izquierdo, esta ralentización provendrá en menor medida de la demanda, pero mayoritariamente por una estrechez de la oferta. En parte, se debería a la intervención verbal del Banco Central, que el año pasado advirtió de señales de una burbuja inmobiliaria.
Otra de las razones de esta restricción de la oferta es la escasez de suelo, el que se ha vuelto más caro, mientras que las limitaciones municipales también han hecho caer el número de nuevos permisos de edificación. Un ejemplo es Santiago Centro, que congeló los permisos en un sector de avenida Matta.

Estiman que un 62% de las ventas serán unidades sobre UF 4.000 en el año 2025.

Los actores

En tanto, las inmobiliarias reafirman el análisis de Izquierdo. Cristian Armas, de inmobiliaria Armas, dice que “lo que hay aquí es una contracción de la oferta, hay cada vez menos proyectos, no por que falten compradores, muy por el contrario, hay muchos más compradores que el año pasado. Lo que pasa es que hay menos proyectos, por una endémica falta de tierra, producto de las sucesivas restricciones que han puesto los alcaldes a la construcción en altura y densidad”.
En tanto, Pablo Droguett, gerente comercial de Aconcagua, dice que “lo que ha pasado es que hay una falta de producto de entrega inmediata y falta de oferta. Ha costado salir con nuevos proyectos (…). Pero no hemos visto en ningún indicador una caída en la demanda”.
Todas estas restricciones, agrega Armas, “no harán más que aumentar los precios de las viviendas al menos otro 5% real este año”.
Por su parte, Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, menciona que no ve “una contracción relevante. Las alzas y bajas en la actividad, de magnitudes moderadas como las actuales, son parte normal de este negocio”. Mientras, Víctor Bezanilla, presidente de Besalco, explica que “lo que sí estamos viendo son las primeras señales de alerta, pero es muy poco todavía como para preocuparse”. El ejecutivo advierte que los sectores más afectados podrían ser “los proyectos más caros y la segunda vivienda”.
Chilenos preferirán viviendas más caras a 2025
Un 62% de las viviendas que se vendan en el Gran Santiago en el año 2025 superarían el rango de las UF 4.000, muy por encima del 23,5% que hoy ocupan en la torta, según estimaciones de Gemines Consultores.
Las previsiones de la consultora se basan en que el país siga creciendo a tasas promedio de 4,9% y, por tanto, el ingreso de las familias crezca. “El 25% del ingreso de esa familia permite pagar un dividendo más alto, porque el ingreso es más alto, por lo tanto, compran una vivienda más cara”, dice Tomás Izquierdo.
La tendencia viene dándose desde hace unos años, según Gemines. Por ejemplo, en 2001 las viviendas sobre UF 4.000 representaban sólo un 9,6% del total de ventas. Mirando a 2025, el otro segmento de viviendas de mayor valor, entre UF 3.001 y UF 4.000 será un 20,6%, siendo que en 2012 representaba un 34,2%.
Respecto de las ventas, según Izquierdo, en 2025 las colocaciones totales sumarían unas 67.843 unidades, de los cuales un 80% serían departamentos y un 20% casas. Así, entre 2012 y 2025 el mercado debería agregar unas 650.000 unidades. Respecto de dónde ubicar estas viviendas, Izquierdo cita un estudio de la Universidad Católica, encargado por la Cámara Chilena de la Construcción, el que propone densificar las zonas cercanas a las líneas de Metro, lo que daría cabida a unos 468.000 departamentos, usando la normativa de construcción actual.

Descartan “frenazo” en la construcción tras caída en permisos de edificación

 

• Presidente regional de la CChC explica que es una normalización del ritmo de crecimiento.

Fuente: El Mercurio de Valparaíso

Los permisos de edificación en la región de Valparaíso cayeron un 20,1% durante marzo de este año.

Valparaíso, Chile. 29 mayo, 2013. Con un total de 18.223 metros cuadrados, la superficie edificada autorizada en la región, incluidas las obras nuevas y las ampliaciones, experimentó en marzo una disminución de 20,1% respecto del nivel alcanzado en igual mes del año anterior, según el informe de INE. En este período las obras nuevas totalizaron 74.750 m2, experimentando una disminución de 45,1%, respecto de marzo de 2012 mientras que las ampliaciones totalizaron 43.473 m2, registrando un aumento de 267,8%, respecto de marzo de 2012.
Para el presidente de la Cámara Regional de la Construcción, Alejandro Vidal, la caída en los permisos de edificación autorizada que revela el INE “es un dato que estábamos esperando desde hace meses pues como gremio sabíamos que los índices relacionados con la actividad constructora volverían más temprano que tarde a rangos históricos o normales, lo que estadísticamente es definido como “tendencia de ciclo”, luego de vivir en la zona un boom durante varios meses. De hecho, esta proyección la adelantamos desde mediados del año pasado”.
Descartan frenazo
Vidal explica que “advertimos una desaceleración y en ningún caso un “frenazo” en la construcción, pues es la consecuencia lógica de un ciclo muy virtuoso para el sector en nuestra región, pero que no se podía sostener indefinidamente en el tiempo”.
En esta línea, remarca, “planteamos oportunamente que en el segundo trimestre de este año se notaría la desaceleración y es lo que está ocurriendo” .
Por eso, subraya, “desestimamos que se registre un “frenazo” en la construcción, si no que lo que hay es una “normalización” del ritmo de crecimiento de la actividad”.
Bajo esta lógica, indica, “es al mismo tiempo una “adecuación” al ritmo de la economía nacional, en línea con la desaceleración que comienza a notarse en la actividad del país, tras un ciclo muy expansivo que por cierto se benefició la construcción y todos los chilenos”.
Recomendaciones 
Vidal señala que “es importante destacar que la construcción habitacional es la que se verá más afectada y por ello es que planteamos que es necesario adoptar medidas urgentes que permitan disminuir los efectos no deseados de esta desaceleración”.
Por eso, señala, “es necesario incrementar los recursos destinados a los programas habitacionales del Minvu, aumentar la inversión fiscal directa en vialidad urbana e interurbana, destrabar todos los proyectos de infraestructura y equipamiento urbano que se encuentran entrampados en la burocracia estatal (plantas de energía, obras de riego, proyectos comerciales, etc.) y eliminar las barreras de entradas a nuevas inversiones para la región”.
Asimismo, aclara que es necesario precisar que según las cifras del Índice de Actividad de la Construcción Regional (Inacor) que elabora la CChC, en marzo pasado los permisos de construcción en la Región de Valparaíso aumentaron un 12%. “Esto no es un contrasentido con el informe que elabora el INE y que da cuenta de una disminución de 20,1% en los permisos de edificación regional en el mismo mes. Lo que ocurre es que la CChC calcula el Inacor sobre la base de trimestres móviles desestacionalizados, en tanto el INE hace un registro de variación anual”, informa. Además, remarca que “de acuerdo a nuestros estudios, los primeros meses del año han sido muy volátiles en lo que se refiere a los permisos de obra”.
Resguardos 
La cifra regional está en línea con lo que ocurre a nivel nacional donde, ante la cautela de las inmobiliarias, los permisos de construcción cayeron a su nivel más bajo en tres años. Y es que ante una probable desaceleración en la economía, el sector está tomando resguardos. Además, en esta baja, también indicen las restricciones de altura y densidad de los municipios para el desarrollo de viviendas.
Cifras
6,8% de aumentó registró la actividad en la región de Valparaíso durante marzo.
118.223 metros cuadrados es la superficie edificada autorizada en la región en marzo de 2013.
74.750 metros cuadrados corresponden a obras nuevas y 43.473 a ampliaciones en la región.
29% de las ventas de departamentos en el Gran Santiago en el primer trimestre correspondió a obras terminadas. El resto fue “en verde” o en “blanco”.
14.354 viviendas se vendieron en el país en el primer trimestre de 2013.

¿En qué fijarse a la hora de vender una vivienda exclusiva?

 

• La promoción de una propiedad de alto estándar tiene sus propias particularidades. Para ello se han creado, por ejemplo, modalidades como open house , que comienza a aplicarse en Chile.

Fuente: El Mercurio

Las propiedades de más alto valor en Chile se encuentran ubicadas en los sectores de Lo Curro y Santa María de Manquehue.

Santiago, Chile. 29 mayo, 2013. Comercializar una propiedad exclusiva no es tarea fácil. Según explica Natalie Guiscardo, agente asociada RE/MAX Urbe, a la hora de vender o arrendar una propiedad de lujo, uno de los aspectos principales es saber cómo llegar a los potenciales compradores.
“Si bien estas propiedades se publican en los canales de venta tradicionales, no se puede simplemente esperar que llame un potencial comprador y/o arrendador, hay que salir a buscarlos en forma activa. Además, los clientes esperan recibir información constante y planes estratégicos de venta y material de marketing, con la calidad y profesionalismo que se merece una propiedad de lujo”.
Por eso, señala, cuando se trabaja con propiedades de lujo, lo más importante es poder encontrar la forma más atractiva de vender y/o arrendar la propiedad. Y en ellas, ya no estamos netamente enfocados en las propiedades, sino que en los clientes”.
Joyas únicas
Explica que en este segmento, por lo general, cada propiedad fue diseñada y remodelada para satisfacer las necesidades de cada dueño y su familia.
“Pero las propiedades de lujo tienen requerimientos especiales que no están al alcance del común de las personas. Hablamos de estilos, diseños, decoración, equipamientos diferentes y exclusivos. Por eso, mayoritariamente la gran diferencia está en la forma en que la presentas al mercado. Una casa común y corriente se puede vender o arrendar en los tradicionales portales inmobiliarios. Ahí te contactan y se procede al desarrollo de la venta. En cambio, una vivienda exclusiva requiere un estudio previo de qué tipo de propiedad estás vendiendo, dónde está ubicada, cómo salir a vender esta casa”.
Dice que se debe tener presente que se trata de un público especial que quiere un trato único y profesional, no solamente en el proceso de venta, sino que también en la posventa.
“La propiedad requiere de mayores acciones de márketing al momento de venderla, innovación al presentarla, quizás un evento social estilo open house que en Estados Unidos se hace constantemente y acá estamos empezando a realizarlo con mucho éxito. El principal error es esperar en forma pasiva al potencial comprador y no generar un plan de márketing a la altura de la propiedad que está ofreciendo”.
Indica la ejecutiva que una de las herramientas de la venta activa es justamente el mencionado open house .
“Es un evento proactivo donde se busca generar márketing viral en un solo evento, con el propósito de que la propiedad de lujo esté en boca de un círculo de personas, clientes, corredores, inversionistas con el perfil de un potencial comprador”.
En este evento, explica, generalmente se comparte un cóctel o un queso y vino si se prefiere. Usualmente se hace durante fines de semana, para que sea más accesible el visitarla.
Y no toma mucho tiempo: se lleva a cabo por unas dos o tres horas únicamente, en caso de casas que se encuentran ocupadas.
Señala que la idea del open house es muy común en los Estados Unidos y es promocionada en periódicos y páginas electrónicas de las compañías de bienes raíces.
Asegura que los beneficios al vendedor son claros, pues se puede lucir una propiedad en un solo evento a varios clientes potenciales simultáneamente, por lo que el costo monetario es cercano a cero.
Elementos clave
Explican en RE/MAX Chile que, para que un evento open house tenga éxito, la propiedad tiene que estar impecable, ya que lo que se quiere lograr son comentarios positivos que generen un buen ambiente para la venta de la propiedad.

Obras mal hechas: Alcaldes revelan 10 puntos “críticos” que colapsaron en Santiago por el temporal

 

• Obras mal hechas o insuficientes, vertimientos irregulares de aguas y falta de limpieza en ductos entre las causas que provocaron los mayores problemas.

Fuente: La Segunda

Calles anegadas en el sector de Padre Hurtado y Bilbao, al oriente de Santiago.

Santiago, Chile. 29 mayo, 2013. La congestión fue uno de los efectos más visibles de los cerca de 70 milímetros de agua que cayeron en los últimos dos días en la región Metropolitana. Y miles de santiaguinos vieron alterados sus tiempos de viaje incluso hasta duplicar lo habitual.
Según datos entregados a “La Segunda” por la Unidad Operativa de Control de Tránsito (UOCT) el miércoles hubo cinco puntos de mayor congestión: El eje Tajamar-El Cerro (entre Apoquindo y Los Conquistadores); Andrés Bello al oriente entre Manuel Montt y Rotonda Pérez Zujovic; Manquehue entre Martín de Zamora y Kennedy. También hubo problemas en Apoquindo (entre Manquehue y Tobalaba, así como entre Enrique Foster y Las Condes), además de Vespucio Sur, al oriente, entre Gran Avenida y Camino a Melipilla.
Pero esos fueron sólo algunos de los problemas que enfrentó la ciudad. Para detallar cuáles fueron los puntos más críticos, sus causas y posibilidades de solución, La Segunda conversó con los alcaldes y autoridades de los principales puntos afectados. Coinciden en la necesidad de acelerar el plan maestro de colectores e incluso piden que se añadan otros al plan original.
1.- La Florida: El alcalde Rodolfo Carter indicó que la avenida que da nombre a la comuna se vio totalmente anegada, lo que provocó la inundación de 30 viviendas y un colegio. “El martes se verificó una realidad muy dramática: La falta de colectores de aguas lluvias”. De acuerdo con el jefe comunal, y por el mismo problema, también hubo inconvenientes en otros ejes importantes de la comuna, principalmente los que corren en sentido norte sur, como avenidas México y Perú.
2.- Maipú: El alcalde, Cristián Vittori, indicó que el caudal del canal Santa Marta se desbordó en las villas Carlos V y Arturo Prat el lunes y la noche del martes estuvo cerca de hacerlo de nuevo. “Hemos informado a Obras Públicas que encontramos que Aguas Andinas sigue vertiendo aguas servidas debido a un permiso provisorio de mayo del año pasado. No puede ser para siempre. Además, a este mismo canal vienen a dar aguas del colector sur de Santiago, que recoge la lluvia de Lo Espejo, El Bosque o San Bernardo”.
3.- Recoleta: Hubo 17 calles anegadas por las lluvias, pero Sótero del Río (a un costado de la estación del Metro Zapadores de la Línea 2) fue la más problemática. Según explicaron en el municipio, la vía está mal hecha: Está a bajo nivel y las aguas de las calles aledañas van a dar ahí. Ante esto, el alcalde Daniel Jadué señaló que la calle hay que hacerla otra vez.
4.- Santiago: Se indicó que hubo dos puntos críticos que ameritaron la interrupción parcial de tránsito. El más importante en el paso de Lira, donde personal de Metro trabajó para hacer accesible nuevamente ese viaducto. Desde la empresa informaron que el problema se originó en la falta de limpieza de los sumideros. En Avenida Balmaceda, en el sector donde concluyen las autopistas Central y Costanera Norte, se registró un problema similar.
5.- Las Condes: Uno de los momentos más complejos vividos en la zona oriente se produjo en la intersección de Manquehue con Av. Kennedy en la comuna de Las Condes. Ahí, cerca de las 18:00 horas, el paso bajo nivel se anegó totalmente.
Por ello, personal de Carabineros se hizo presente en el sector para cerrar el paso de los vehículos que a esa hora transitaban por el lugar, lo que provocó una gran congestión en el sector.
De hecho, personal de la policía uniformada tuvo que auxiliar a dos automovilistas que ingresaron al paso, y que no pudieron seguir avanzando debido a la gran cantidad de agua.
6.- Conchalí: El alcalde Carlos Sottolichio indicó que la calle Barón de Juras (que corre entre Fermín Vivaceta y la Autopista Central) registró anegamientos al menos en dos puntos distintos: En la esquina con Viena y en la intersección con El Trabajo. “Tuvimos que suspender por algún tiempo el tránsito en esos lugares. Esta es la parte baja de la comuna y por eso el problema se soluciona en la medida en que se habilite el colector que está incluido en el plan maestro de Santiago. Ahora tiene un 25% de avance”, dijo el jefe comunal.
7.- Lo Barnechea: De acuerdo a información de la UOCT, la calle Camino Turístico a la altura Raúl Labbé se inundó totalmente.
Otro foco de inundaciones fue Av. Las Condes, debido a un desborde del alcantarillado. Ahí, según se informó, el agua llego a tener una altura de 20 centímetros, lo que provocó problemas en el desplazamiento de los vehículos.
8.- San Bernardo: La alcaldesa Nora Cuevas indicó que “monitoreamos todos los pasos y en todos suspendimos el tránsito. Pero el punto más crítico se dio en el paso San José, que conecta la comuna hacia el Camino El Mariscal. Por ahí viene toda el agua de la cordillera. San José es una obra nueva, de hace 8 años. Apenas venga a la comuna la ministra de Obras Públicas vamos a pedir la construcción de dos nuevos grandes colectores”, aseguró.
9.- Providencia: Si bien no hubo casas anegadas, sí se registraron llamados de vecinos al municipio para alertar de acumulación de aguas servidas, el colapso de los alcantarillados y la suspensión del servicio de algunos semáforos, lo que generó un cierto nivel de congestión durante la tarde noche. Los lugares más afectados fueron Eliodoro Yáñez y Carlos Antúnez. También se recibieron llamados de Bilbao, Condell, Salvador y Amapolas.
10.- Vitacura: Al menos el lunes hubo una gran acumulación de agua en la vía que lleva hasta el Saint George (Camino La Pirámide), lo que produjo atochamientos entre los conductores que usaron esa vía para tomar dirección hacia el norte de Santiago. Y, según la UOCT, hubo también gran acumulación de agua en la Rotonda Pérez Zujovic.

Vitacura se consolida como nuevo polo para oficinas boutique

 

• Family offices, grupos de inversión y oficinas de profesionales prefieren edificios con mejores estándares. Ya hay 8 proyectos para esta zona.

Fuente: Diario Financiero

Ejes Alonso de Córdova y Nueva Costanera dan cuenta de un usuario de nicho.

Santiago, Chile. 29 mayo, 2013. Un nuevo estándar de edificios de oficina clase B se está instalando en la capital. Este segmento de mercado ha evolucionado, especialmente en la zona de Vitacura, hacia desarrollos que se asemejan mucho más a edificios clase A, o de alto estándar, por lo que están siendo denominados como boutique.
Y aunque esos nuevos desarrollos cumplen la mayoría de los requisitos para ser considerados clase A –con un mínimo 400 m2 de planta, altura mínima de 2,70 m, accesos directo al Metro, locomoción, servicios y avenidas principales, además de otras características más técnicas, “al dejar de cumplir alguno se convierte en un proyecto clase B”, explica Jaime Araya, managing director de Colliers.
Qué hay detrás

Entre los ejes Alonso de Córdova y Nueva Costanera, cuenta Araya, está apareciendo “un perfil de usuario de nicho que busca la diferencia respecto de los polos tradicionales, perfil que está conformado por pequeños family office, oficinas profesionales o grupos de inversión de reducido personal que aspiran a alejarse de los grandes polos de oficinas tradicionales, de gran número de transeúntes y congestión vehicular, además de fácil acceso vía transporte privado desde sus zonas de residencia”.
Por ello, explican en la consultora, han surgido estos edificios boutique, que presentan superficies más acotadas y atributos de diseño y arquitectura que escapan al principio de funcionalidad y eficiencia de los grandes proyectos de oficinas. Y esto ha desembocado en otro fenómeno, alza en los precios de arriendo. “Si bien técnicamente son clase B (…) encontramos precios de venta y arriendo que superan a los edificios Clase A”, cuenta el directivo de la consultora.
Según Colliers, al cierre del primer trimestre, en esta zona hay 4 edificios clase B en stock: Nueva Costanera 4.229, Nueva Costanera 3.698 y Av. Bicentenario 3.883, y Av. Vitacura 3.565, sumando 21.600 m2 aprox. de superficie útil.
Para el resto del año, cuatro edificios clase B se proyecta que se sumen a Vitacura, de los cuales dos se emplazarán en este nicho, sumando entre ambos poco más de 7.000 m2: edificio Live Costanera, en Nueva Costanera 4.040, y Edificio Alonso de Monroy 2.677, que ingresarían el segundo y cuarto trimestre, respectivamente.
Mirando a 2014, dice Colliers, se espera que ingresen a esta área dos edificios adicionales, ambos durante el primer trimestre: el edificio Alonso de Córdova 3.827 y Candelaria 3.900, sumando 5.300 m2 de superficie útil, aproximados.
Pero hay otros proyectos clase B levantándose en otras áreas de la comuna: desde Américo Vespucio al oriente. En esta zona, dice Colliers, el stock instalado considera ocho edificios, sumando casi 30.000 m2 de superficie útil. Los proyectos en desarrollo para 2013 y 2014 son tres y fortalecen el eje de Pdte. Kennedy: edificios New Century (Kennedy 4.700), Workennedy Arauco (Kennedy 5.600) y Edificio Kennedy 5.770; sumando 17.500 m2 aprox. de superficie útil. “El foco de estos edificios está fundamentalmente en consultas médicas, que aprovechan la influencia del Parque Arauco sobre el frente norte de la autopista”, explica Araya.
El trimestre

Durante el primer trimestre ingresaron 18.933 m² de superficie útil en edificios clase B en la capital, según Colliers, distribuidos en cuatro proyectos que incrementaron el inventario acumulado a 949.756 m2. De éstos, tres se emplazan en Providencia y el cuarto se ubica en Estoril – La Dehesa, en el eje de Av. La Dehesa.
En tanto, la tasa de vacancia promedio del mercado fue de 2,64% que corresponde a 25.059 m², cifra similar a la del periodo anterior (2,69%). En los trimestres que siguen la vacancia debería aumentar, a medida que ingresen los 10 proyectos que están planificados para el resto de 2013. En todo caso, parte de ellos estarán precolocados, siguiendo la tendencia que se ha venido dando.
Al mirar los precios de arriendo, éstos escalaron un 10% en el trimestre. Tras Vitacura -que registra los valor más altos, a 0,63 UF/m2- aparece Nueva Apoquindo, con un valor de alquiler de 0,57 UF/m2, seguido muy de cerca por Nueva Las Condes (0,55 UF/m2) y Providencia (0,54 UF/m2).

Estudio prevé que mayor oferta de oficinas hará bajar precio de arriendos

 

• En los próximos 2 años ingresarán al mercado 600.000 m2, lo que aumentará en 20% la oferta actual. Las Condes y Providencia serán las comunas de mayor crecimiento.

Fuente: La Segunda

En los próximos 2 años ingresarán al mercado 600.000 m2.

Santiago, Chile. 28 mayo, 2013. Cada vez es más caro y difícil encontrar un arriendo en comunas consolidadas, pero en el mercado de las oficinas el panorama puede cambiar. Al menos esa es la proyección que hace la consultora Arenas & Cayo sobre el descenso en los precios de arriendo para el próximo año y 2015.
El gerente de estudios de la compañía, Cristián Gutiérrez, cuenta que en los próximos 2 años ingresarán al mercado 600.000 m2, lo que aumentará en 20% la oferta actual. Las Condes será la comuna de mayor crecimiento, seguido por Providencia.
“Hay una coyuntura de escasez de producto y una alta demanda que justifica los valores de arriendos, pero en la medida que ingrese más oferta, al menos esa tendencia debe estancarse”, argumenta Gutiérrez.
Ahora en Las Condes el valor del metro cuadrado puede llegar a UF 0,65, mientras que el año pasado, en el mismo sector, su precio promediaba UF 0,57. “Se debería volver a valores de 2011, después que se produjo un aumento explosivo de la demanda, lo que no era sostenible en el tiempo”, proyecta el experto.
Gutiérrez comenta que en los últimos 10 años existió una consolidación del mercado de desarrolladores de edificios de oficinas, lo que sumado a la gran demanda impulsó el precio de los arriendos. “Los valores de arriendo en ascenso han sido apoyados por una oferta mucho más controlada principalmente por la existencia de menos operadores que realizan una colocación de oficinas para arriendo en una forma más ordenada evitando una saturación”, explica.
Este escenario cambiaría, ya que además del ingreso de nuevas oficinas, hay expectativas de movimientos en el mercado, como el ingreso de nuevos actores que han mostrado “interés en entrar en el dinámico negocio de venta-explotación de superficie destinada a oficinas clase A y B”, comenta.

Codelco decide desarrollar proyecto de rajo abierto para extender vida útil de Salvador

 

• La administración de la cuprífera le informó a los trabajadores que se avanzará en la iniciativa Rajo Inca, por sobre la opción de San Antonio Óxidos, para seguir explotando el yacimiento por al menos 15 años.  

Fuente: El Mercurio

De acuerdo con la última presentación realizada por Codelco a inversionistas en abril, entre los proyectos que entrarían en operación durante está década aparece el rajo abierto de Salvador con su ingreso a producción en 2019. San Antonio Óxidos no se menciona.

Santiago, Chile. 28 mayo, 2013. La administración de Codelco, liderada por Thomas Keller, ya tiene trazado el futuro de su división menos rentable, Salvador.
Tras varios análisis realizados para evaluar costos y beneficios, la plana ejecutiva de la estatal tomó la decisión de impulsar el proyecto Rajo Inca, que transforma la actual mina subterránea de la faena ubicada en la Región de Atacama en un rajo abierto como el que exhibe actualmente Chuquicamata.
La última presentación a inversionistas realizada por Codelco incluye en el cronograma de grandes proyectos a desarrollar durante está década, la entrada en operación de Rajo Inca para 2019.
Dicha decisión ya se encuentra en conocimiento de los trabajadores, quienes fueron informados de la determinación a mediados de este mes por el gerente general del yacimiento, Armando Olavarría.
En aquella ocasión, el ejecutivo explicó que el futuro de Salvador en el mediano plazo está ligado a Rajo Inca. Así, para no seguir perdiendo competitividad en la división, se decidió ejecutar un plan de transición que contempla una mayor explotación de yacimientos como mina Rajo Damiana (es aledaña a Inca Subterráneo), mientras se construye la nueva mina a rajo abierto.
La decisión de Codelco deja en el camino el otro proyecto que estaba estudiando la corporación para extender la vida útil de Salvador: San Antonio Óxidos. Este último había sido retirado de la cartera de inversiones de la estatal debido a sus altos costos energéticos y contemplaba una inversión cercana a los US$ 1.000 millones.
Según fuentes ligadas a la cuprífera, los estudios encargados para evaluar los costos de desarrollo de ambos proyectos arrojaron resultados a favor de la nueva mina a rajo abierto que se pretende construir.
Además, la iniciativa le permitirá a Codelco extender en al menos 15 años la vida útil de la división menos rentable de la estatal, la cual ha llegado a alcanzar costos totales de producción cercanos a los US$ 3,5 por libra.
Asimismo, se descarta un eventual cierre del yacimiento, materia que ha sido evaluada en varias ocasiones dentro de la corporación.
En cuanto a los montos de inversión que involucraría Rajo Inca, aún no existe claridad en Codelco. Tampoco sobre su nivel de producción.
“Efectivamente el proyecto Rajo Inca está en estudio y forma parte de nuestro plan de negocio para dar continuidad a División Salvador. Sin embargo, este proyecto está en una fase preliminar, en ingeniería de perfil y debe seguir todas las etapas de estudio que tiene un proyecto de inversión en Codelco”, sostuvo la compañía.
Pese a lo anterior, la iniciativa involucraría montos superiores a los US$ 1.000 millones y le permitiría a Salvador al menos duplicar las 62.000 toneladas de cobre que alcanzó el yacimiento en 2012.
El costo de cerrar una división
Uno de los temas más debatidos en torno a la división Salvador es la conveniencia económica de seguir adelante con el yacimiento. Esto, teniendo en cuenta sus altos costos de producción.
Gustavo Lagos, profesor del Centro de Minería UC, explica que el mayor costo de poner fin a un yacimiento como este es el político y social. “Para una estatal se hace casi imposible cerrar una división como Salvador debido a los efectos sociales para la localidad en la que está emplazada y los trabajadores del yacimiento”, dice el experto. A eso se agrega que en ciclos de altos precios del cobre es conveniente tener en operaciones todas las minas.

Llevarán a la justicia al centro comercial del Parque Araucano: “Fue un cheque en blanco”

 

• Jorge Blanche, dirigente vecinal que se opone al proyecto “Vida Parque” celebró el sumario que la Contraloría ya abrió en contra del municipio de Las Condes: “Esto huele tan mal como el mall de Castro”. En 2007 el Concejo Municipal aprobó un parque acuático y finalmente se levantó un pequeño centro comercial.

Fuente: La Segunda

Lo más cercano a un “parque acuático”: la piscina del gimnasio Hard Candy, que es parte de Vida Parque.

Santiago, Chile. 28 mayo, 2013. “Ha habido distintas denuncias, pero sólo se ha ordenado hacer este sumario porque todas las observaciones anteriores fueron desechadas… ya que el proyecto está en línea con la normativa vigente”.
Así de categóricos respondieron el martes desde la Municipalidad de Las Condes al ser consultados por la decisión de la Contraloría General de la República de iniciar un proceso disciplinario en contra de la administración comunal.
¿La razón? Las “diferencias significativas” que existen entre el proyecto autorizado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) en 2007, para que el Parque Araucano tuviera un centro recreacional deportivo, y lo que finalmente se construyó.
Y es que si bien la licitación realizada en Las Condes buscaba que esa área verde tuviera un “parque acuático” al final se levantó otro proyecto -denominado Vida Parque- que incluyó la construcción del gimnasio Hard Candy de la cantante Madonna, restaurantes y el centro de entretención infantil Kidzania. El alcalde de la comuna, Francisco de la Maza , no entró hoy en la polémica pues se encuentra administrativamente desvinculado de sus labores en el municipio por estar trabajando en la campaña del candidato presidencial de la UDI, Pablo Longueira.
La decisión de la Contraloría fue celebrada por el ingeniero Jorge Blanche, uno de los vecinos que recurrió a la entidad que encabeza Ramiro Mendoza.
“Esto nos da la razón, porque se ofreció hacer una cosa y se levantó otra”, aseguró el profesional, quien agregó que lo que pasó en Las Condes “huele tan mal como el mall de Castro, el muelle Barón o el proyecto inmobiliario en Portezuelo (Vitacura)”.
Sin perjuicio de la decisión de Contraloría, Blanche adelantó que están analizando los antecedentes para hacer una nueva presentación, pero esta vez ante el Ministerio Público: “La Seremi de Vivienda de la región Metropolitana en 2012 nos dijo categóricamente que el proyecto, tal cual fue presentado, ni siquiera se ajustaba al plan regulador ni a la Ley General de Urbanismo y Construcción… Pese a eso, igual se hizo”, subrayó el vecino.
“Un Rockefeller Center subterráneo”
Quien también se mostró satisfecho con la puesta en marcha de un proceso disciplinario fue el concejal DC, Felipe de Pujadas. “Aquí tiene que haber sanciones como corresponden y eventualmente podría existir algún tipo de delito. Pero la idea es que no vuelva a suceder que se licite una cosa y se haga otra”, dijo el miembro del concejo.
De Pujadas, quien es el único concejal en ejercicio que pertenecía al concejo cuando se realizó la licitación, insistió en que “ésta es una lección para que cualquier proyecto de adjudicación no sufra ningún tipo de cambio por circunstancias del mercado”.
Según el democratacristiano, durante las reuniones del concejo, personal del municipio les ha explicado que en el decreto de adjudicación se concesionó un paño de terreno del Parque Araucano y no se adjudicó un proyecto particular en un terreno en particular: “Esto fue un verdadero cheque en blanco; por eso la Contraloría dice que lo que se ofertó no tiene que ver con lo que se construyó”, recalcó De Pujadas.
Por su parte, el concejal Carlos Larraín -hijo del presidente de RN y ex concejal por la misma comuna- sostuvo hoy que “tendremos que estar atentos a cómo avanza la investigación que haga la Contraloría”.
“Tengo entendido que en el Parque Araucano había una piscina, que estaba medio abandonada, y que por eso el proyecto inicial era hacer un parque acuático, aprovechando esa piscina… pero al final se hizo otra cosa y todo terminó convertido en una suerte de Rockefeller Center subterráneo”, añadió Larraín.
Asimismo, apuntó que “los espacios públicos son para cuidarlos. Por eso ahora corresponde investigar qué fue lo que pasó en este caso. Yo no conozco en detalle la aprobación que, en su momento, se hizo en el municipio”.
“La Segunda” se contactó con Vida Parque, quienes no quisieron referirse a esta polémica. Sólo señalaron que su proyecto está “en regla” y que el sumario abierto por la Contraloría afecta al municipio de Las Condes: “Son ellos quienes deben dar una respuesta”.
Vecinos reclaman por el “métale cemento” al parque
Si bien la decisión de la Controlaría es vista por los vecinos como un espaldarazo a la lucha que han llevado adelante, reconocen que otros proyectos hacen que continúen preocupados. Y es que todo indica que la intervención en el Parque Araucano seguirá adelante. “Ahora dicen que van a construir un foso para que puedan andar en patineta”, dijo Jorge Blanche, quien lamenta que el municipio esté “métale cemento” al área verde más gran de la comuna.
“Esto no debería tener rejas y tendría que estar bien iluminado. Así es un parque urbano”, afirmó.

Viviendas sociales caen al 25% de participación en el mercado inmobiliario, la mitad que hace 20 años

 

• Gobierno atribuye el cambio al crecimiento económico. Expertos comparten ese diagnóstico, pero advierten que alza en precios de suelos también explica la caída.

Fuente: El Mercurio

Informe muestra que casas y departamentos con subsidio llegaron a menos de 10.000 en la Región Metropolitana en 2011.

Santiago, Chile. 27 mayo, 2013. Doce años vivió María Mardones (55) en una villa de viviendas básicas de Cerrillos. “En ese tiempo, después que nos casamos con mi marido y nos fuimos de la casa de mi suegra, nuestra única posibilidad para tener casa era que el Gobierno nos ayudara”. Después, en 1997, un negocio familiar y el aporte de los hijos mejoró su situación. Vendieron su vivienda y se mudaron a Providencia. “Nos gustaba que había mejor calidad de vida, la cercanía del Metro y del comercio”, dice la mujer.
El cambio que María y su familia experimentaron no es aislado y se repite entre quienes buscan una vivienda por primera vez. Según antecedentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), estos grupos ya no dependen del subsidio habitacional para acceder a la casa propia. Tanto así, que en 1993, del total de las cerca de 45.000 viviendas que se construían en la Región Metropolitana, poco más de la mitad correspondía a casas y departamentos sociales.
Tal escenario ya había cambiado radicalmente en 2011: de las casi 40.000 viviendas que se levantaron ese año, solo el 25% contó con un subsidio habitacional en su financiamiento.
¿Por qué la participación de estas soluciones en el mercado habitacional disminuyó a la mitad en casi dos décadas?
A juicio del ministro (s) de Vivienda, Francisco Irarrázaval, el cambio refleja el crecimiento económico del país. “La industria ha subido la superficie promedio de 66 m2 en 2007 a 77 m2 que tenemos hoy. Así, crecen los valores de las casas, y esto se da por un mayor poder adquisitivo. Además, uno de los diagnósticos que hemos hecho es que el déficit habitacional se concentra en grupos emergentes y medios a los que hemos comenzado a apoyar con más fuerza”, afirma.
Agrega que, con ese ritmo, a futuro el Minvu se abocará a programas urbanos y de mejoramiento del stock de viviendas existentes: “Probablemente el número de viviendas totales sea menor, porque el déficit será más bajo. Puede aparecer con más fuerza la remodelación y reparación de viviendas y vamos a ir moviéndonos lentamente a programas urbanos, como el de recuperación de blocks “.
Para el experto habitacional José Astaburuaga, el mayor poder adquisitivo influye, pero la baja en la participación se da, en su opinión, por las dificultades que enfrenta la construcción de casas y departamentos sociales. “Los suelos son más escasos y caros, el costo de construcción se elevó. Se entregan muchos subsidios, pero se aplican pocos y quedan personas dando vueltas con un cartón. Así se está generando una bolsa de allegados que va a explotar”, advierte.
Con él coincide la coordinadora del Centro de Estudios Prourbana de la UC, Pía Mora: “El poder adquisitivo mayor incide y es una realidad, pero la capacidad de construcción de vivienda social es menor y no se está respondiendo. Los usos no habitacionales están ganando terreno sobre los habitacionales y esa tendencia se va a acrecentar y va a generar un mayor déficit”.

Metro inicia construcción de la nueva Línea 3 en el centro de Santiago

 

• El tren subterráneo comenzó las obras de las futuras estaciones Universidad de Chile y Plaza de Armas, que serán un punto de combinación con las Líneas 1 y 5, respectivamente.

Fuente: Estrategia

Obras generarían tacos por al menos dos años en el centro.

Santiago, Chile. 27 mayo, 2013. Con las primeras obras en las calles Bandera y San Diego, Metro dio luz verde a la construcción de dos nuevas estaciones de la futura Línea 3, Universidad de Chile y Plaza de Armas, que complementarán a las existentes en las Líneas 1 y 5 y servirán como punto de combinación para los usuarios del tren subterráneo.
Ambas estaciones serán parte de las 18 que contempla la nueva Línea, que con 22 kilómetros de extensión conectará la zona norte de la capital con las comunas de Ñuñoa y La Reina, pasando por Santiago Centro. El proyecto beneficiará a 660.000 santiaguinos al reducir sus tiempos de viaje en un 50%, siendo que los usuarios podrán ir desde Huechuraba hasta Plaza de Armas en sólo 17 minutos.
“En los últimos años, Metro ha tenido un crecimiento sostenido, por lo que en la actualidad abarca una parte importante de las comunas de la capital y es el eje estructurante del transporte público. Gracias al proyecto de las Líneas 3 y 6, que aportarán 37 nuevos kilómetros a la red, se extenderá a cinco nuevas comunas, beneficiando cada vez a más santiaguinos”, explicó Álvaro Caballero, gerente Comercial y de Asuntos Corporativos de Metro.
La nueva estación Universidad de Chile se emplazará en el sector de la calle San Diego, mientras que la futura estación Plaza de Armas se situará en el sector de Bandera con Compañía. Para su construcción subterránea, se realizarán tres piques que permitirán iniciar los trabajos de galerías y túneles: Bandera con Compañía, Bandera con Catedral y San Diego entre Padre de Alonso Ovalle y la Av. Libertador Bernardo O`Higgins.
Con esto, la construcción de las nuevas estaciones involucra necesariamente la realización de desvíos de tránsito en el área céntrica de la ciudad. Es así como los planes constructivos consideran el cierre de dos tramos de la calle Bandera y del paso bajo nivel en la calle San Diego, lo que implica la modificación de cinco recorridos de la locomoción colectiva y la realización de desvíos de tránsito para el transporte privado.
El resultado de este trabajo obedece a una minuciosa coordinación con todas las entidades relacionadas: Seremi de Transportes, UOCT, Sectra, Municipalidad de Santiago e Intendencia, para así garantizar los mejores resultados de cara a los vecinos y a los usuarios del transporte público y privado.
Puntualmente, los vehículos no podrán circular por San Diego entre Padre Alonso Ovalle y Moneda, ni por la calle Bandera entre Compañía y Santo Domingo. Cabe destacar que sí podrán trasladarse por todas las calles perpendiculares.
Los buses de Transantiago que circulan por el eje San Diego-Bandera (201, 201e, 214e, 223 y 226) deberán ser desviados.

Minería urbana: rescatando el oro, plata y cobre que la gente tira a la basura

• Tirar los restos de una demolición a un vertedero es claramente una mala idea. De ellos se pueden recuperar prácticamente todos los metales y el cemento utilizado en una obra se puede reciclar hasta en un 80%.

Por Iván Falcón

No solamente se pueden recuperar los metales. El cemento de una demolición también se puede reciclar.

Santiago, Chile. 27 mayo, 2013. La minería urbana es el resultado de la fusión de nuevas y viejas prácticas, como el reciclaje y la minería. Surge de la necesidad de rescatar las materias primas que se utilizan en la construcción y otros rubros una vez que los productos en que se aplican han cumplido su vida útil. Por ejemplo, un informe de la BBC mencionó que en Argentina, durante 2011, se tiraron más de 228 kilos de oro y 81.000 kilos de cobre a la basura.
Si bien la minería urbana está apenas comenzando en América Latina, con algunas iniciativas que comienzan a tomar forma, en Europa esta actividad ya ha alcanzado un alto nivel de desarrollo, sobre todo en países como Suiza, donde se ha convertido en un lucrativo negocio de varios millones de dólares.
En el país alpino, la planta incineradora de Hinwil (cantón de Zurich) se ha convertido en una auténtica mina de oro. Allí se reciben los desechos urbanos de distintas localidades, que se queman a una temperatura de 1.000 grados celsius hasta crear una masa compacta que contiene múltiples metales. Posteriormente, esta se desintegra en pequeñas piezas para formar pellets. El hierro se puede separar fácilmente con un imán gigante y el resto de metales se puede recuperar aplicando diversos procesos en los que se pueden obtener 150 toneladas de aluminio y 50 toneladas de cobre y otros metales al año.
Y no solamente se pueden recuperar metales. Por ejemplo, en la planta de Weiningen, también en Suiza, se reciben los desechos de las demoliciones que se desmenuzan, separan y lavan para recuperar el cemento. Se puede reciclar entre un 80% y un 90% del producto, que posteriormente se vuelve a emplear para construir viviendas verdes.
En la electrónica
La minería urbana también hurga en los desechos electrónicos, que poseen una cantidad considerable de materias primas que tienen el potencial de ser recuperadas. Por ejemplo, según datos de Global e-Sustainability Initiative (GeSI), existen entre 300 y 400 gramos de oro por tonelada métrica de desechos electrónicos, mientras que el mundo genera 50 millones de toneladas de basura electrónica al año.
El oro se utiliza en diversos componentes de los computadores y teléfonos móviles debido a sus buenas propiedades conductoras y porque que es un material muy estable.
La planta de procesamiento de desechos electrónicos más grande del mundo se encuentra en Guiyou, China, donde 1,5 millones de toneladas de productos electrónicos son tratadas cada año, lo que genera alrededor de US$ 75 millones en ganancias.
Vídeos

Valor comercial es el que prima cuando se tasa una propiedad

 

• Dependiendo del tipo de bien, los bancos utilizan distintas metodologías para llegar al valor comercial de un bien raíz, ya sea por la comparación de mercado, la rentabilidad o el valor físico, entre otras.

Fuente: El Mercurio

Como prestan dinero de terceros, los bancos realizan una evaluación de los riesgos en que incurren al otorgar un crédito.

Santiago, Chile. 27 mayo, 2013. ¿La tasación bancaria es reflejo del valor comercial de una propiedad? Seguramente muchas personas se han hecho más de una vez esta pregunta a la hora de querer saber cuánto vale su vivienda u otro tipo de inmueble, ya sea para venderlo o para optar a un crédito.
María Asunción Garrido, directora de Tasaciones de Transsa Consultores, explica que una tasación es un informe técnico que contiene una descripción completa del bien en cuanto a terreno, construcciones, materialidad, programa, superficies, entorno, situación normativa, etc. “Sin embargo, el ítem más importante es el análisis de mercado y la valoración, ya que este es la conclusión de todo lo anterior”.
Aclara que, en general, las entidades bancarias aplican el criterio de valor comercial para tasar sus propiedades; es decir, el valor de tasación debe ser reflejo del posible valor de venta de la propiedad en un escenario y plazos normales. “Dependiendo del tipo de bien se utilizan distintas metodologías para llegar a este valor, ya sea por la comparación de mercado, generalmente usado para bienes habitacionales; la rentabilidad, en el caso de propiedades comerciales, y el valor físico, cuando se trata de bienes de uso específico, etc.”.
Al respecto, en el Banco de Chile señalan que para realizar este tipo de informe consideran aspectos como los antecedentes legales y municipales de la propiedad, los antecedentes de mercado; el mejor uso del bien -es decir, lo que determina la mejor metodología de valoración (renta, costos de reposición, estudios de cabida inmobiliaria, etc.-, y el estado de conservación (de acuerdo a la visita que se realiza).
Sin embargo, en esta entidad bancaria resaltan que los aspectos que más pesan a la hora de realizar una tasación son la homologación de acuerdo a antecedentes de mercado, ya que lo principal es determinar el valor de mercado del bien tasado, y las condiciones particulares del bien en el entorno; es decir, cómo afecta la calidad de la garantía.
Criterios de ajuste
Existe la creencia de que la tasación bancaria “castiga” las propiedades, o bien tasa muy por debajo del mercado, en una suerte de exagerado celo o resguardo respecto de lo que se va a constituir como una garantía para el banco.
Asunción Garrido señala que esta idea tiene que ver con los criterios de ajuste que poseen las entidades bancarias respecto de situaciones que incrementan el riesgo de la garantía, como son construcciones no regularizadas o fuera de norma, construcciones no asegurables (adobe) u otros casos en que los bancos, independiente de reconocer el valor comercial, toman una postura más conservadora al momento de entregar el crédito.
“En resumen, existe un valor de tasación que debiera ser el reflejo del valor comercial, pero también existe un valor de garantía, que es el monto sobre el cual se realiza la operación bancaria. El cliente muchas veces se queda con la impresión de que el banco le “tasó bajo” porque confunde el valor de garantía con el valor comercial; por ello es importante que lea el informe y analice cuáles son los criterios aplicados”.
En este sentido, dice que es esencial que el solicitante del crédito o comprador de una vivienda se informe cabalmente respecto de situaciones como, por ejemplo, ampliaciones sin regularizar y políticas de cobertura de seguros del banco, entre otras.
En el Banco de Chile sostienen que un banco tiene la misión de realizar una valoración de acuerdo al mercado, en la cual se valorizan aspectos que un cliente genérico daría a la propiedad. “No incluye intereses particulares del comprador o el interesado. Es común que un individuo dé valor a ciertos aspectos cualitativos que reflejan sus intereses particulares y que no son necesariamente de interés común”.
Otros ejemplos
Un caso recurrente es que el cliente haya invertido en su propiedad mucho más de lo que se está valorando. “Esta situación tiene relación con el reconocimiento que puede hacer en general el mercado sobre la inversión realizada”, indica la directora de Tasaciones Habitacionales de Transsa Consultores.
Agrega que un ejemplo de ello puede ser una propiedad que ubicada en un barrio en donde predominan viviendas económicas, considera un programa y nivel de terminaciones muy por sobre el mercado en el que está inserto, con ampliaciones diversas, materiales y elementos de lujo. “Esto la transforma en un bien de difícil reventa, ya que, independiente de la inversión realizada, a menudo existe para un determinado sector un techo de valor sobre el cual simplemente existen mejores opciones, como viviendas en barrios de estándar superior o en nuevas en zonas de carácter más homogéneo.
Otro ejemplo puede ser la autoconstrucción en parcelas de agrado. “En este escenario, nos encontramos a menudo con propiedades que han sido el claro ejemplo del entusiasmo de sus propietarios que, muchas veces sin una asesoría profesional, llevan adelante proyectos con enormes deficiencias de diseño que terminan restringiendo su demanda, y como consecuencia, la inversión real no es reconocida en el valor de mercado”.
Derechos de los clientes
La experta de Transsa Consultores recomienda que los clientes siempre pidan el informe de tasación que realizó el banco y lo lean completo, ya que muchas veces se remiten solamente al valor de tasación, sin revisar información que podría ser relevante conocer antes de comprar una vivienda. “Por tratarse de un informe técnico, éste contiene información que el cliente puede no saber interpretar; por ello, tiene pleno derecho a realizar consultas posteriores, aclaraciones, e incluso a refutar el contenido de esta si es que no se ajusta a la realidad o si considera que se omitió información importante en él”.

Permisos de construcción caen a nivel más bajo en tres años, ante cautela de inmobiliarias

 

• Firmas del sector están tomando resguardos por eventual baja en la economía. Otra razón importante son las restricciones de altura y densidad de municipios para el desarrollo de viviendas, indicaron en la industria.  

Fuente: El Mercurio

Autorizaciones a nuevas obras habitacionales sumaron 2 millones de m2 en el 1er trimestre, bajando 8% anual.

Santiago, Chile. 28 mayo, 2013. Las restricciones de densidad y de altura establecidas por algunos municipios para las nuevas edificaciones habitacionales y los mayores resguardos que está tomando el sector inmobiliario ante una posible desaceleración de la economía son los principales factores que explican la baja que registran los permisos de construcción en el país. Estos alcanzaron su peor registro en los últimos tres años.
Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), sobre la base de información del Instituto Nacional de Estadísticas, en el primer trimestre de 2013 se registraron autorizaciones por 3,61 millones de metros cuadrados para obras nuevas de vivienda y no habitacionales (comercio, servicios, financieros, industria). Esa cifra se situó por debajo de los 3,76 millones de m2 aprobados en enero-marzo del año pasado y de los 3,93 millones de m2 de idéntico período de 2011. En 2010, en medio del impacto del terremoto de febrero, se registraron 2,18 millones de m2.
El descenso actual se explica, en mayor magnitud, por la merma en el segmento vivienda que en el primer cuarto de este ejercicio reportó casi 2 millones de m2 autorizados. Ello significó una caída de 8% anual.
Las obras habitacionales autorizadas por las direcciones de obras municipales en enero-marzo pasado, igualmente fueron las más bajas desde 2010.
El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, recordó que las empresas inmobiliarias cuentan con un importante stock de permisos de edificación que fueron conquistando a partir de 2009 y que han materializado en obras a medida que el mercado se los demanda. Explicó que las autorizaciones obtenidas en las direcciones de obras duran tres años, pero si las compañías realizan algún tipo de trabajo, se vuelven indefinidas.
Pero Hurtado también admitió que tras la crisis financiera mundial iniciada en 2008, las inmobiliarias advirtieron “que no tiene sentido mantener una oferta muy alta”. Añadió que “si hay un problema como fue en 2009 y existe stock en las calles, en construcción o construido, las empresas deben tenerlos por un tiempo largo. Entonces, conviene más vender en verde”.
Hurtado sostuvo que se trata de un “manejo de inventario, que me parece muy bien que lo hagan”. Precisó que no se apunta a mantener precios altos, sino que estar preparados para cuando haya un shock económico.
Ante la baja en los permisos de edificación, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, sostuvo que “las empresas aprendieron la lección de 2008 y hoy están más conservadoras, sabiendo que la economía está bajando su nivel de crecimiento”. Afirmó que se trata de una medida de resguardo de parte de las compañías.
Hurtado reconoció que este año no existirá un boom de ventas en el sector, sino que se ajustará al nivel de crecimiento de la economía. “Los analistas discuten si vamos a crecer 4,8% o 5,2%, se trata de algo razonable”, agregó, evitando señalar que exista una especie de “frenazo” de la actividad.
Las barreras que enfrentan los desarrolladores en las comunas
El gerente general corporativo de Empresas Armas, Cristián Armas, comentó que desde que asumieron los nuevos alcaldes -tras las elecciones de 2012- se han realizado, al menos, cinco congelamientos de sectores para aplicarles normas de edificación más restrictivas. Añadió que ese proceso de endurecimiento de normativas está cumpliendo cerca de siete años, “lo cual ha reducido de manera muy relevante la capacidad física de terrenos para nuevas construcciones”.
En la misma línea, el gerente general de la inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, sostuvo que “esta baja en los permisos de edificación, al igual que los menores inicios de nuevos proyectos, se deben principalmente a la escasez de suelo para edificaciones en altura dentro del Gran Santiago”.
Lyon añadió que “los planos reguladores están cada vez más restrictivos debido al gran poder de los vecinos. Incluso, hay comunas que hoy tienen congelados los permisos en varias zonas”.
El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, señaló que los municipios están siendo, en general, más eficientes en cuanto a las aprobaciones de permisos de construcción. Pero indicó que el problema es que las empresas no encuentran los lugares adecuados para desarrollar proyectos en las comunas.
De todos modos, Rodrigo Lyon aseguró que algunas direcciones de Obras “se demoran más tiempo que el permitido legalmente para aprobar los distintos anteproyectos y permisos de edificación”.
Cristián Armas señaló que las comunas que han implementado congelamientos en algunas de sus zonas son Santiago (Centro), Recoleta, Independencia, Vitacura, Peñalolén, Las Condes, Providencia y Ñuñoa.
En el mercado inmobiliario coinciden en que en la medida en que se continúen implementando limitaciones a la oferta, será más complicado para las inmobiliarias encontrar ubicaciones y, por lo tanto, continuarán los incrementos de los precios de las viviendas.
Cifras
29% de las ventas de departamentos en el Gran Santiago en el primer trimestre correspondió a obras terminadas, según cifras de la CChC. El resto lo anotó el modelo de venta “en verde” o en “blanco”.
66% de las ventas -en promedio- de departamentos en 2009 se realizó con obras ya terminadas, ya que las inmobiliarias en Santiago contaban con altos stock .
60 proyectos habitacionales incorporaron en el primer trimestre de 2013 a la oferta del Gran Santiago, lo que representó una importante baja respecto de las 73 iniciativas del lapso octubre-diciembre de 2012, según datos de Gfk Adimark.
10% de los departamentos y 11% de las casas que se comercializaron en enero-marzo pasado, correspondió a obras sin ejecución, de acuerdo a estadísticas de la CChC.